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、项目基础档案

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📷 IIC 超总壹号整体外观(神州数码 200 米双塔)

IIC 超总壹号备案名「神州数码国际创新中心」,由 A 股上市企业神州数码集团股份有限公司全资开发,坐落于深圳湾超级总部基地核心中轴。

整个项目涵盖 5A 甲级总部办公、IIC 超总壹号总裁公寓、高端商业、私属顶豪会所四大业态;公寓部分仅 284 席限量,纯粹高净值圈层。

2025 年 12 月已交付现楼现证,即可即买即用,免去期房等待周期。仲量联行担任物业顾问,引入金钥匙认证服务。

二、地段价值

📷 深超总基地规划图 + 周边交通路网

IIC 超总壹号位于深圳湾超级总部基地核心中轴,与腾讯、万科、中信证券等头部企业总部为邻。

深超总占地约1.17 平方公里,规划投资约 3000 亿元,每平米投资密度约 25.6 万,单位面积投资密度约为前海核心区的 10 倍。

片区由政府亲力运营,须是世界 500 强、中国 200 强企业方可入驻;目前已入驻 16-19 家总部企业,预计 2027 年整体投入运营后年产值超 4800 亿元。

项目坐拥「六轨六站」立体交通:2/9/11 号线红树湾站、红树湾南站步行可达,29 号线、穗莞深城际(在建中)、深莞城际(规划中)通联大湾区。

深圳湾口岸约 10 分钟车程、宝安机场约 20 分钟车程,地下交通层可直接办理值机,海陆空立体通达全球。

📷 深圳湾超总基地中央绿轴 + 睿印 RAIL IN 商业

三、景观资源

📷 IIC 超总壹号东南向视野(华侨城湿地 + 深圳湾)

项目占据深超总中央绿轴之芯,下楼即享约 30 万 ㎡ 超总绿意,周边 519.5 万 ㎡ 生态体量,超越纽约中央公园。

东向:永久无遮挡华侨城湿地公园景观(约 68.5 公顷),中国唯一地处现代化大都市腹地的滨海红树林湿地。

南向:局部深圳湾 17 公里滨海带海景,推窗见海;西向沙河高尔夫球场;北向世界之窗(约 48 万 ㎡ 5A 级景区)+ 锦绣中华民俗文化村。

「海、湖、湿地、公园、高尔夫」五大自然资源复合,在中国 3 万亿级城市中属于稀缺配置。

每年冬天约有 10 万只候鸟在此过冬,片区内规划有三条候鸟迁徙通道,城市都心区的鸟类「生命乐园」。

四、产品解析

📷 主力户型样板间实景

IIC 超总壹号主力户型是 118-135 ㎡ 入门一房与 178-230 ㎡ 宽境两至三居,定位总裁级商务自住。

300-450 ㎡ 全景四至五房设半层私属空间 + 独立私梯厅 + 多套房设计,适合二胎/三代同堂高端改善;600 ㎡ 顶层楼王整层藏品,设独立泳池、私人会客厅。

4.5 米层高 + LDK 一体化通透设计 + 全景玻璃幕墙立面,空间拓展性极强,无承重墙可自由拆分改造。

得房率 66% 在公寓产品中属中上水平;部分户型通燃气,居住舒适度高于同类商办项目。

五、精装与配套

📷 IIC 全屋奢装实景(嘉格纳厨电 + 劳芬卫浴)

全屋奢装标准达12000 元/㎡,甄选全球一线品牌:厨电选用嘉格纳,卫浴选用劳芬,幕墙选用旭格。

配备全屋新风 + 恒温恒湿 + 智能楼宇管控系统,商水商电,部分户型通燃气,自住舒适度在商务公寓品类中位列前茅。

社区配套方面,1470 ㎡ 私属顶豪会所 + 21 部高速三菱电梯 + 14 米挑高 700 ㎡ 艺术大堂,层层节点体现顶豪配置。

商业方面,自带 1.2 万 ㎡ 高端精品商业;步行可达 10 万 ㎡ 深湾睿印 RAIL IN,是深超总片区体量最大的集中式商业空间,集新餐饮、新零售、新科技、新社交于一体。

3 公里覆盖深圳湾万象城、海岸城、欢乐海岸;驾车 15 分钟可达万象天地、深圳湾万象城、益田假日广场。

教育方面,一路之隔为南山实验深湾小学;深湾小学、深圳外国语学校(国际部)环伺,片区内规划有 K12 国际学校。

医疗方面,10-20 分钟车程覆盖华侨城医院、港大医院、南山区人民医院、北京大学深圳医院等优质三甲医院。

六、备案与售价

📷 深圳住建局备案价格截图

IIC 超总壹号官方备案均价约7.6 万/㎡,开发商当前特惠均价5.6 万/㎡ 起,最低特惠单价约 5.47 万/㎡(个别楼层),入门总价936 万起。

118-135 ㎡ 入门一房总价 660-960 万;178-230 ㎡ 宽境两至三居 1000-1650 万;300-450 ㎡ 全景四至五房 1680-3200 万;600 ㎡ 顶层楼王 3500 万+。

与中海深湾玖序(同片区住宅,基本售罄)相比,IIC 备案价仅其约 1/4,但产权性质由 70 年住宅转为 30 年商办。

付款方式支持按揭分期专属折扣、全款大额现金补贴;开发商直营,无中介转接,合同与资金监管均可在深圳市住房和城乡建设局备案系统查询。

七、优劣势深度分析

IIC 超总壹号的优势足够突出:深超总地段、五大景观复合、神州数码品牌、深湾睿印商业、仲量联行物业、嘉格纳奢装,这六张牌在南山核心区难以凑齐。

备案均价 7.6 万/㎡ 对比中海深湾玖序(基本售罄)价差显著,加上 5.6 万/㎡ 起的开发商特惠,门槛在深超总公寓产品中属中位偏下。

但门槛同样清晰:30 年商办产权、15.8 元/㎡·月 物业费、商业贷款门槛(首付 5 成、利率上浮)、商水商电居住成本高,意味着持有与流通门槛都比同片区住宅高。

判断值不值得入手,关键看你买的是「地段+景观+品牌」还是「产权+持有成本」。

八、适合人群与购买建议

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