土拍快评:杭州2023上半年地块触顶率超60%,第六批次土拍热度回落

6月30日，杭州进行2023年第六批次集中供地，最终12宗地全部成功出让，其中6宗底价成交，6宗进入摇号阶段，总规划建筑面积为90.66万㎡，总成交金额127.78亿元，平均溢价率为6.9%。整体来看，杭州本批次土拍地块冷热分明，核心地块依旧备受争抢，质素相对较低的远郊地块则由地方平台进场托底，本土房企几乎撑起了全场。具体地块详情如下：

一、第六批次热度有所回落，溢价率降至6.9%，2023上半年溢价率超9%

杭州本批次土拍呈现“量升质降、热度回落”的特征。首先，从规模来看，杭州本批次共成交12宗，成交规划建筑面积90.66万㎡，较上一批次翻倍。其次，从热度来看，杭州本批次土拍热度有所回落，溢价水平下降明显，平均溢价率为6.9%，较上批次下降4.34个百分点。究其原因，一方面，六批次地块中有5幅地块位于临安、富阳等远郊地区，热度有所回落也在预料之内；另一方面，近期房地产市场情绪低落，6月中旬起土拍市场似乎出现了降温迹象，由此来看，杭州本批次土拍溢价率回落也并不意外。另外，至此杭州今年上半年共计完成7场土拍，累计出让宅地66宗，总成交金额953.36亿元，平均溢价率9.35%，高出2022年溢价率2.12个百分点，杭州今年土拍整体热度较高于去年。

二、第六批次成交楼面价降至低点，2023上半年平均价格水平赶超前两年

从地块品质来看，杭州第六批次地块中有多宗位置优势欠佳的远郊地块，在一定程度上拉低了整个批次的土地成交楼面价水平，降至14093元/㎡，为近3年内共14个批次的成交楼面价新低，且较上一批次价格峰值下跌47%。从具体地块来看，余杭瓶窑镇地块以及富阳银湖10号地块成交楼面价均低于1万元/㎡，与此同时，也仍有个别优质地块，如萧山区奥体博览中心单元BJ1704-12地块，位于钱江世纪城核心宝地，成交楼面价近3万元/㎡。此外，今年上半年杭州成交地块的整体品质较高于前两年，土地成交平均楼面价为17848元/㎡，较2021年、2022年分别上涨9.4%、9.2%。

三、第六批次触顶率50%，2023上半年触顶率62%明显高于去年

自杭州今年首场的2022年第五批次土拍触顶成交比例由此前40%左右提升至60%后，连续六场保持在60%以上，且至2023五批次触顶率大幅升至80%，创近两年触顶率新高。进入第六批次，12宗成交地块中有6宗触顶，触顶率为50%，仅略高于2022年四场土拍的触顶水平。另外，至此今年上半年因溢价率封顶而触发摇号的地块共有41宗，封顶成交率高达62%，较去年有了明显的提升。

四、本土房企持续补仓，地方国资托底现象增加

从杭州第六批次土拍房企的拿地表现来看，呈现两个特征，其一，地方平台托底现象有所增加，如青山湖科技城投资集团、萧山城区建设均以底价收割了相应区域内的地块。其二，本土房企持续深耕，如滨江集团于杭州今年六个批次的土拍中均有贡献，一批次豪掷34亿拿下3宗、二批次以11亿拿下2宗、三批次掷资29亿元拿下2宗、四批次以52亿拿下3宗地块、五批次近28亿拿下1宗良渚新城地块，这第六批次又摇中了城东新城地块，成交价29.03亿元，除此之外，还有金帝、兴耀等本土民企业也均有所收获，由此来看，杭州本批次土拍几乎是被本土企业包场。