拆迁律师:棚户区改造来临之前,需​要注意这四大点

　　实践过程中，相信有不少老百姓都盼望着拆迁，希望搭上棚户区改造或是旧城区改造的末班车，改变一下自己居住的环境，提高一下生活质量。但是，自前两年开始，网上不断的有文章说拆迁“即将消失”“今后再无棚改或是旧改项目，即使有也只是修修补补，并不拆房”之类的字眼。但今后真的没有拆迁了吗，真的没有棚改了吗？

　　其实不然。

　　近日，住房城乡建设部在国新办发布会上明确表态：稳步推进棚户区改造，指导各地坚持因地制宜、量力而行，严格把好棚户区改造范围和标准，科学确定城镇棚户区改造计划任务，让困难群众早日搬进新居。并继续实施农村危房改造和地震高烈度设防地区农房抗震改造。

　　这就意味着，今后棚户区改造仍然会继续进行，并不会完全退出历史的舞台。那么何谓棚户区呢？什么样的房子才会被纳入到棚改的范围内呢？在什么情况下才能开展棚改计划呢？下面凯诺律师逐一的为大家来介绍一下

　　一般而言，所谓的棚户区指的就是一些比较老旧的区域，如该片区房屋大部分存在一定的安全隐患，或是一些基础设施不完善，比较落后等。不过棚户区改造通常是发生在国有土地上，集体土地上很少有棚改，但也会涉及到一些。不过，棚户区改造非大家想的那样，也并非随意就能征收的，必须要遵循几下几点：

　　1、棚改必须符合相关规划和计划

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

　　2、棚改征收主体必须是县级以上人民政府

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。实践中如果有其他部门打着棚改的名义实施拆迁那是不合法的，当事人需要及时的咨询专业律师。

　　3、征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用

　　想必大家都非常的清楚，棚户区改造是一项利国利民的民生工程，所以在征收过程中，征收方应当要依法进行，保障被征收人的合法权益，必须及时足额的给予被征收人合理、公平的补偿。

　　那么作为被征收人又要在棚改户区改造过程中注意哪些呢？

　　1、注意补偿安置方案中的补偿标准

　　一般情况下，当征收正式开始之前，相关部门通常会将拟定好的补偿方案公布给大家，此时被征收人就需要认真的看这一份安置补偿方案了，因为安置补偿方案里通常会明确补偿标准等之类的事项。如果被征收人对征收方公布的补偿方案有异议，那么就需要及时的对拟定的征收补偿方案提出自己的意见，要求相关部门组织听证会，争取到与征收方协商的机会。

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　需要注意的是，千万不要卖情怀，也不要狮子大开口，一上来就多少万多少万的要，这样很容易使自己陷入比较被动的局面。必要时可以咨询专业律师，让律师帮助您与征收方进行谈判。

　　2、注意申请复核或鉴定的时间

　　评估机构对被征收房屋进行评估之后，通常会出具评估报告。因此如果大家对分户评估报告不满意，那么在收到评估报告之后需要在10日内向房地产评估机构申请复核。如果对复核结果仍然不满意，需要在收到复核结果之日起10日内向专家委员会申请鉴定。

　　注意了，复核和鉴定的时间都是10天，大家千万不要以为随时都可以，如果过了这个期限，那么相关部门可能就会认为你对这份评估报告比较的满意。

　　3、评估机构由被征收人协商而定

　　另外，还需要注意评估机构的选择，根据有关规定，评估机构应由被征收人协商而定，协商不成时，可以通过多数服从少数的方式，或是抽签等方式选定。反之，如果是征收方在未告知当事人的情况下，私自选定评估机构，那是不合法的，当事人可拒绝签收评估机构出具的评估报告。

　　4、注意申请复议或是诉讼的时间

　　无论是棚户区改造还是其他的征收项目，在具体实施过程中多多少少都会出现利益纠纷。此时被征收人就需要注意维权时间了，一般而言申请行政复议的期限是60天，而向法院提起行政诉讼的法定期限是6个月，一旦错过这个维权期限，那么被征收人争取补偿的机会就比较的渺茫。