上海楼市:市中心买不起,远郊盘又偏,如何将有限的预算发挥到最

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#购房#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥较大？

回答：年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，

不同等级的城市有不同的标准：

一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。

二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。

三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政附近，或者濒临城市主干道的房子。

珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。选房即选筹，要目光长远，排名前列套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个较佳平衡点。没有一套房子是特别优质的，却可以是特别契合的。

提问：成哥好，请问上海目前的房价你怎么看？目前阶段适合买房么？未来一年到2年房价的趋势如何？如果买房是考虑买什么类型的，房龄在多少范围的房子？

回答：上海是先进城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，投资眼光放长远一点，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是较好时机。

上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。

上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。

市区买房，较好买次新房，楼龄较好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。

上海各板块分析详见内部分享！

提问：成哥你好，闵行，大宝明年九月上小学一年级，对口菜小，但可直接上闵行交大附小，初中，考交大闵分高中。现在纠结是否有必要去徐汇买房，上徐汇的交大附小，初中上徐汇中学或南洋模范，徐汇和闵行初高中升学哪边更有优势？ 徐汇最近的学区房涨价也太高，是否有必要牺牲生活质量搬过去上学？目前2套一大一小，一套2007年66平小房子升值空间感觉不大，对口菜小，目前大概300，现金200，想去徐汇置换600多的学区房，但目前徐汇学区房老破小涨幅有点大，买来是否具有保值增值功能？

或置换闵行交大附近对口交大附小和二附中的学区房？闵行这边学区房涨幅比徐汇小点，是否值得投资入手？或买徐汇交大附近的乐山公寓来保值增值出租是否划算？因考虑以后养老离医院近也可能以后要往徐汇住，到时再卖掉置换大一点？ 主要置换目的还是保值增值，不知哪种更好点？感谢！

回答：从升学路径来看，当然徐汇的会更好一点，这也是徐汇学区房涨的快的原因，是否需要牺牲生活品质搬过去，这个没有谁能给你主意，完全取决于你的教育理念。你一定要考虑清楚，你如果买了徐汇，其实一方面是自己的孩子可以念，第二也可以实现资产的保值增值。如果你买的小区一般，也可以只是挂个户口，孩子念书后，直接租房子住。置换到更优质的学区，特别是自己还能用到学票的情况下，是比较好的选择。

提问：成哥好，有几个问题要请教一下！

1、上海普陀桃浦智创城看好吗？武威东路站地铁口单价6.2万的圣都汇合适购入吗？

2、位于港城路和外高桥北站当中98年的老两房何时卖出合适？现在单价仅3.4万，不知道通车后还能溢价多少和多久。还有哪些板块值得推荐吗？

回答：1、桃浦板块这一块，有铁路穿过，把板块割的支离破碎，而且桃浦一直是动迁导入区，也不在主要的发展方向上，没办法起势，目前那一块的价格也是比较温和。2、外高桥是过去几轮上海房产牛市里房价涨得比较慢的。区位有问题，园区没有高薪产业，然后又是偏距浦东北面一隅，不是发展的重心。20多年的老破小也没多少优势了，现在可以考虑卖出置换了，把重心放在买入置换上面。

关于上海比较值得入手的板块请参考内部分享！

提问：成哥好，我在中山坦洲有一套买的刚需住房，无贷款。最近看到广州南沙取消限购了，价格和珠海市区的老房子的房价差不多，配套设施和学区却比珠海好，距离珠海80公里，未来7年后为了孩子上学，想现在入手南沙越秀滨海珺城。想问现在2.3w入手珺城是否太高？周围有莞高速，虽然是低楼层但不知道噪音是否会有很大影响？珺城、心意华庭、圣淘沙、越秀滨海新城这四个盘相比，星叔觉得性价比较高？

回答：现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南，目前更倾向黄埔。

总体来看，黄埔属于中心六区之一，在经济发展、轨道交通规划、与中心区的距离等方面，都更占上风。这也是为什么限购放松后，黄埔更吸金的原因。不过买房还是要看实际需求，如果是在南沙工作的刚需客，买是没问题的。但对在中心区工作的人来说，离中心区的距离远是南沙的缺点，这也是南沙发展较大的痛点，要几年时间才会有所改善。从这一点看，南沙投资价值没有黄埔好。南沙房价仅凭规划支撑，利好兑现太慢。虽然现在南沙的购房门槛低于黄埔，但如果有名额，优选黄埔。因为天河区是广州的经济中心、金融中心，黄埔站在承接其外溢需求的排名前列位，概念满天飞不如隔得近。

广州性价比高的楼盘具体详见内部分享！

提问：成哥好，样板房ok吗，一般是贵还是便宜？

回答：样板间一般都会低价出售，一般样板间线路设置不合理会影响房间布局，房屋格局不实用，软装成本高，开发商建造样板房是为了向购房者展示房屋格局，建造的时间往往都比较早，而用于展示的周期可能很长，房子内的装修和装饰肯定会有一定的损耗。但是样板房价格较低，装修效果质量好，省事省心。需要根据自己情况来考量。

提问：成哥好，请问，我外甥女本科学历，外地工作，可以将她的户口转到迁到我深圳房子上，变成深户吗？

回答：你的房子可以为深圳户口提供挂靠户口的作用。

并不是你有房子就可以入深圳户口，这个逻辑是有问题的。

现在本科毕业是可以入深圳户口的，你的房子也是可以挂靠深圳户口的。

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