上海楼市:当下行情进入“拐点”阶段,懂这几个重点跑赢八成人!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔你好，如今怎么看待接下来的楼市，我们该怎么买房避免少犯错?

回答：3月较新的二手房网签数据前几天出来了，我给大家贴一下：全部房屋类型（含住宅+商业）成交总套数4.33万套，剔除商办类产品后，纯住宅成交套数是3.94万套。这两个数据很重要。

其他的先不多说，对于下阶段的楼市认知，有几个重点需要跟大家再分享下。

排名前列，现在买房，要记得买穿越周期的产品。上海楼市目前已趋于平静，千万不要抱着进去捞一把的心态，更多的是选择那些品质还不错的，改善型的项目。什么产品能穿越周期，包括那些江景、传统板块的品质次新房，一梯队学区等。大家一定要去看精装看绿化看社区配套，对于核心地区的楼盘来说，总价段控制会变得越来越重要。

第二，一手市场对二手的干扰大概率会持续到下半年。很多新房客户目前是没有被上海楼市毒打过的。哪怕这个项目摇中的概率很低，哪怕这个项目所要的积分很高，哪怕这个项目所要的首付很高，但很多人依然会认为自己就是天选之子，认为自己可以摇到。

目前上海楼市的一手基本就是一个季度集中开盘一次，经过排名前列和第二轮新房的两次毒打后，相信很多人会慢慢放弃对新房的幻想，重新回归二手。所以，预测到今年下半年，大家对于二手的关注目光，又会慢慢聚拢。

第三，新房5年限售，会导致优质次新房供需关系越来越紧张。

目前看来，越来越多的新房都是需要摇号的，而一旦触发摇号机制，则会导致5年限售，从而加剧市场上原本就很少的次新房供需。因此，优质的二手次新房，依然充满了潜力。而且，现在上海市场上能看得上眼的改善房源，真的是少得可怜。我们打开链家的房源库，只需要添加4个最基本的改善标签：110㎡以上房源、带电梯、商品房、20年以内房龄。你可以看下到底还能搜出来多少套。

第四，上海楼市的内生稳定，推力持续存在。

对于任何一个城市而言，房价能否继续维持下去或是慢慢就此坠落的，取决于一个关键性的数据，就是人口是否能够持续增加，市场的购买力能否持续增加。最近两年对于上海而言，是比较特殊的一年，因为上海有大量的片区都能出现了旧改的动作。

2020年全年，上海完成旧改75万方，涉及到的居民是3.5万户。2021年，计划完成旧改面积差不多与去年持平，涉及到的居民是3.4万户。如果将这两部分数据叠加，再扣除少部分留在本地或是选择去了青浦、金山等区域的，差不多还剩60%的客户会流入二手市场。

也就是说，有4.14万户的旧改拆迁土著会以一种几乎全款的方式逐步进入楼市。而2021年，人才引进和居转户放松程度更大，上海会迎来更多的人口落户。这么一想，其实上海的1.22楼市新政其实就是对冲了源源不断增加的房票，防止市场过热提前做了政策前置。

旧改拆迁+新政落户这两股凶猛的力量，会成为下阶段上海楼市稳定和托底的基石。

提问：曾叔你好，本人今年应届硕士毕业生，女生，有落户上海资格，工作在张江。家里能支持我200-300w买房，月薪税前1w，没啥还款能力。买房以投资和出租为主，您觉得买哪个片区的哪种类型房子合适？谢谢！

回答：按照你的情况，你大概能买300多万的房子吧，这个价格要买在张江周边有点吃力，非要买的话，需要只能考虑曹路、川沙、周浦这些地方。如果能接受投住分离的话，可以考虑西边大虹桥辐射区的房子，比如泗泾、徐泾北城、江桥、赵巷这些地方，或者其他区域的潜力板块，比如浦江镇、顾村这种。

具体怎么选，要看你对增值和租金收益率的偏好，以及杠杆能力，还有通勤强度的要求来决定，把细节对接给我才好帮你参考。

提问：曾叔你好，1000万的投资，考虑收益较大化，在目前的上海房价格局下，浦东浦西有什么片区和楼盘可以选择？

回答：浦东可以重点关注御桥的非学区房，新区腹地，前滩花木张江南汇的当中位置，轨交便利，商业配套齐全，厌恶设施也有搬迁预期。浦西则重点关注北新泾和九星。前者本身有2号线沿线，同时连结大虹桥和市中心的地段优势，未来即将形成区域重点商圈。后者是西南市区范围最后一块可以整体开发的储备用地，能够形成干净漂亮的崭新社区。

提问：曾叔你好！我预计今年会离开上海，手上房票一张，想还是在上海先入手一套，首房首贷。预算总价300万左右，想入手有升值空间的板块，并且到手可以直接出租的，哪个板块什么类型的房子比较合适呢？

回答：300万预算有限，只能到比较远的地方选了，可以考虑顾村、徐泾北城、曹路、江桥、泗泾、浦江镇、颛桥，考虑新一点的二房比较合适了。具体楼盘推荐加入曾叔内部资料。可以为你解惑。

提问：您好，刚刚满足上海购房资格，首套首货，资金储备100W，张江工作。平衡未来生活压力及收入波动风险，希望月供不超过0.8W目前关注了新场及汇南两镇总价250左右的次新房，请问下是否合适?出手时间方面今年与明年哪个比较好?谢谢

回答：这两个地方比较适合自住，投资上的确是远了一点。不过离张江倒不是特别远，算是可以接受了。如果要买的话建议今年就买，越拖可能变故也越大。

提问：想请教一下。小朋友2岁半，家里老人住在老闵行。因为预算限制，也是非首套，想做成普通住宅。现看了一套老人家附近的老闵行合生城邦（别墅小区的高层）的08年的一室，装修非常好。考虑老人每天带好娃可以回家住。这个小区的一室值得买吗。对口一级幼儿园和闵行福山实验小学，说是三梯队。手上因为还有套拆迁房目前动不了。想着3年后再换到一梯队小学。这种方案可行吗？

回答：如果3年后要置换一梯队学区房，不如这次就别买了，税费成本大，而且也很折腾。如果买这里就别置换了。

提问：曾叔好！1、马路边的房子是越低楼层受噪音影响最小吗？2、从投资角度，如果总额只能承受2000万，是买一大一小的2套房好，还是买好地段的大户型好？增值角度和居住角度是不一样的吧？

回答：树木以下楼层和25以上的高层，相对受到噪音影响较小。2000建议买一套好地段大户型，一方面上海提高了落户门槛，未来新增购买力都往头部集中。另一方面预算越高，产品在市面上选择就越少，更具备稀缺性。两套1000，全市范围的选择还蛮多的。

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