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金光华凤凰九里，位于龙岗区平湖街道凤凰大道与鹅岭路交汇处西侧。平湖，地处深圳中北部，恰是深莞两市以及龙岗、龙华两区的交界地带，在深圳 “十四五” 规划中，它荣膺 12 个城市功能中心之一的重要地位，区位优势尽显无遗。

以平湖为中心，半径10公里可覆盖龙岗中心城，20公里便能直达市中心，30公里可顺利接驳盐田港，40公里则能连通机场。广深、平盐、平南铁路于此交汇，平湖站作为深圳九大枢纽之一，未来将构建起 “四地铁、三铁路、两城际、四路网” 的综合交通体系，助力深莞惠 “1小时经济圈” 的形成。

评测：金光华凤凰九里是在平湖东边门户区域，不算是平湖核心区域，一路之隔就是东莞凤岗地界，周边也都是以工业园区+城中村民房为主，不过金光华凤凰九里是个超大盘，以后这里也会是自成一体的居住圈，住宅+学校+商业+公园+文娱配套都有。

金光华凤凰九里，由金光华集团打造，共分5个地块开发，总占地面积约11万㎡，总建筑面积约70万㎡，共由20栋超高层住宅+1栋办公楼组成，预估总房源量超4700套！其中凤凰九里恒苑是安居房，后面的凤凰九里公园已经打造完成。

这次推售的03地块，金光华凤凰九里慧苑，总占地面积约1.41万㎡，总建筑面积约13.78万㎡，计容建筑面积约9.75万㎡，容积率6.92，绿化率40%，

共由4栋32-48层住宅组成

总规划944户，其中商品房640套，回迁房304套，2梯6户跟3梯6户设计，地下室有3层，规划停车位1541个，其中充电桩车位有493个，（跟凤凰九里恒苑共享停车库，2个小区加起来总共1992户，有2035个车位，车位比约1:1.02）。

评测：金光华凤凰九里慧苑也是属于旧规楼盘，1栋高层，3栋超高层建筑，2梯6户相当于1:87户的梯户比，3梯6户相当于1:83-85户的梯户比，这个居住密度是偏高的，小区也有304套回迁房，占比高达32.2%，主要集中在1栋2单元34楼及以下楼层，都是85平3房户型，还有1栋4单元6楼及以下楼层跟32楼及以上楼层，都是75平3房户型，车位配比充足超1:1，现房即买即住，所见即所得，也不担心烂尾或质量问题，配置的是金光华自己的物业，4.2元的物业费算是平湖标准定价，其它几个在售的新盘也都是这个标准。

金光华凤凰九里慧苑现在卖得咋样？

金光华凤凰九里慧苑在2023年11月23日取证，首推1栋1/3单元，共430套房源，面积68㎡的2房1卫，73㎡的3房1卫，83-85㎡的3房2卫，106㎡的4房2卫户型，备案均价4.21万/㎡，备案单价3.72-4.9万/㎡，总价263-522万/套！截至2026年7月29日已经销控368套房源，去化率高达85.58%，仅剩不到62套房源在售。

后面在2025年3月12日取证，加推1栋2/4单元，共210套房源，面积75㎡的3房1卫，85㎡的3房2卫户型，备案均价4.25万/㎡，备案单价3.92-4.64万/㎡，总价297-395万/套！截至2026年7月29日已经销控134套房源，去化率高达63.81%，仅剩不到76套房源在售。

金光华凤凰九里慧苑自2023年11月开盘以来，至今已经推出640套房源，整体销控超502套房源，去化率高达78.44%，仅剩不到138套房源在售，其中68㎡的2房户型已经全部售罄，85㎡户型还剩高楼层，75平的3房跟106平的4房还有少量选择，针对剩下的在售房源，开发商不单在价格上做了很大的让步，还给出了送契税+送软装+送家电+送物业费+送停车费+送水电费等多重优惠政策，更可以做到低首付10万就可以上车，剩下的直接月供。

73-75㎡的3房2厅1卫，折后总价220-250万/套，折后单价3.01-3.33万/㎡。

83-85㎡的3房2厅2卫，折后总价260-280万/套，折后单价3.05-3.29万/㎡。

106㎡的4房2厅2卫，折后总价330-380万/套，折后单价3.11-3.58万/㎡。

下面罗sir还做了份金光华凤凰九里慧苑整套的备案价格+销控表，可以作为参考，如果想要全套的折后价格明细表以及后期最新的销控图，可以加微信私聊罗sir。

73-75㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，进门入户玄关，客厅实测2.99米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，分别做到了主卧10.51㎡/次卧7.19㎡/次卧6.55㎡（实测面积，不含墙体），U型厨房，卫生间三段式分离，得房率约74.9-7.72%（不含赠送），西南或西北朝向。

84-85㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，进门入户玄关，客厅实测2.88米开间，LDKB一体化设计，分别做到了主卧14.17㎡/次卧7.4㎡/次卧6.27㎡（实测面积，不含墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约78.8-80%（不含赠送），阳台主朝西北或东北向。

83-85㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅实测2.99米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，分别做到了主卧13.13㎡/次卧6.52㎡/次卧6.33㎡（实测面积，不含墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约78.8-80%（不含赠送），东南朝向。

106㎡的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，进门入户玄关，客厅实测2.99米开间；LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，分别做到了主卧15.35㎡/次卧9.37㎡/次卧8.05㎡/次卧6.31㎡（实测面积，不含墙体），U型厨房，公卫三段式分离，得房率约80%（不含赠送），西南朝向。

评测：金光华凤凰九里慧苑也是旧规打造的楼盘，不加赠送在74.9-80%的得房率，其中1栋1单元超高层得房率80%，2单元超高层得房率78.8%，1栋3单元得房率77.7%，4单元得房率74.9%，加上赠送后整体在88-91%区间的得房率，户型设计方面空间利用的还是可以的，功能性都给到位了。

学校：金光华凤凰九里自带有1所9班制幼儿园+1所12班制幼儿园，旁边规划在建龙高教育集团平湖学校，规划有81个教学班，将成为龙高教育集团旗下规模最大的校区，预计会在2027年9月首届招生，另外根据2026年龙岗区教育局最新的学区划分，可以就读华中师范大学龙岗附属中学(集团)平湖实验学校、华中师范大学龙岗附属中学(集团)崇真学校、鹅溪小学。

交通：金光华凤凰九里慧苑楼下建设有公交首末站，距离现有的10号线双拥街站约3公里，骑行需11分钟，可直达福田中心区，是当前最便捷的地铁接驳点，远期规划有地铁17号线鹅公岭站（一期在建，二期暂未动工），规划距离约1公里，预计2028年通车，建成后将串联罗湖、布吉、平湖等片区，提升东西向通勤效率。距离深惠城际凤岗站约2公里，骑行约12分钟，3站到深圳北，4站到西丽。

商业：金光华凤凰九里自带有1.8万㎡开放式商业街区，以深圳版“The Commons”为蓝本，涵盖零售、餐饮、娱乐等多元业态，打造社区级生活中心，可以满足家庭生活需求，约3.5公里有万达广场，4.3公里有平湖华盛奥特莱斯，都是平湖最大的2个商业标杆。

评测：金光华凤凰九里家门口的幼儿园+龙高平湖学校可以做到12年目送式教育，师资力量应该也不会差，也自带有开放式商业满足日常需求没问题，就是去到现有的地铁口加上大型的商业体都有些距离，地铁这块真是硬伤，只能等17号线二期落地，就算是落地去到地铁口也是小远，从这些方面看总体评分较为一般。

重要警示

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