北京二手房“春意浓”:半月网签5459套,低价房源抢手,“等等党”急了!

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出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 陈盼盼

编辑 | 吴亚

“市场确实开始起来了”，一名从业十年的我爱我家经纪人观察道。进入3月，天气回暖，北京楼市也开始回暖了。

北京市住建委官网数据显示，近两周，北京二手房住宅网签数据分别为2719套、2740套，分别环比上涨48.5%、0.7%，累计达5459套。

3月份二手房成交数据的好转，令中原地产首席分析师张大伟直呼，“楼市小阳春怕是真挡不住了。”从近期草签数据来看，刚过去的这个周末（3月9日-10日）北京二手房签约接近2200套，比上周1700多了500套，有经纪人预计下周末应该可以突破2500套。这意味着，“小阳春”已至。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前市场最大的特征是，以消化低价房源为主，有两个因素：一是去年以来降价比较明显，达到刚需入场的门槛；二是买卖双方、中介都认识到，在市场比较透明的情况下，只有顺销甚至大概率要低于上一套的售价，才能卖出去。

不过，他认为，由于价格下跌预期强，跌价预期也实现了，等待和观望的情绪浓厚。“积累的刚需、刚改（非买不可）释放完，交易量就下滑了，这与2023年2-3月份回升，4月份迅速回落有相似的地方。”

“小阳春”虽迟却到，以消化低价房源为主

相比凉凉的楼市春节档，春节后北京二手房“小阳春”缓缓来袭。每年3-4月，伴随着春节前后积压的供应量、需求量逐渐释放，以及学区房需求的带动，楼市会迎来一波上涨行情，因此被称为“小阳春”。

李宇嘉总结道，“小阳春”一般都是二手房先回升，主要原因是节后刚需买房、刚改换房（先买后买）的案例增加，其中有结婚、学位、就业等需求。

从二手房供需结构来看，今年小阳春与往年总体一致，供应上升叠加政策利好，购房需求逐步释放。其中，学区房依旧贡献了不可忽视的力量。

据了解，因北京幼升小、转学、跨区小升初都要求在每年5月份之前，落实房子和户口。为了不耽误信息采集等流程，家长们通常在3月份积极看房、购房，也变相促成了“小阳春”北京二手房成交量的走高。

例如，家有二娃的蔡女士刚在3月10日签完购房合同。她颇有些无奈的称，“今年5月大宝就要小升初登记，我等不了了。”

那么，今年“小阳春”与往年有何不同？ 综合数据来看，往年市场是量价齐升，今年则是以价换量，整体以消化低价房源为主。

一名从业8年经纪人观察道：“现在市场房源多，客户少，价格整体比去年前半年降了10%左右，有些区域甚至更高。”

房源多到什么程度？搜狐财经发现，龙年春节后，北京二手房挂牌量一路攀升，从2月27日上午的 13.99万套迅速涨至目前的14.3万套，比春节前还多7000套；而目前贝壳找房内网实际挂牌量已涨至17万套。

挂牌量激增一度令市场担忧二手房价格会继续“踩踏”下行。一个典型的案例是，2月底，位于丰台区三环内的西罗园小区曾挂出了一套总价399万元、单价3.7万元的106.76平方米房源，远低于小区5万元/平方米的均价，引起业内一片哗然。

搜狐财经了解到，该房源属于瑕疵房，有遮挡、采光不好，业主为了尽快出手选择大幅降价弥补缺点，最终成交价为390万。

在中介看来，这套房子位置、户型不差，价格远低于市场价后，反而很值得“捡漏”。目前，市面上存在不少可以捡漏的房源。搜狐财经以购房者身份走访市场中发现，中介们普遍热衷于推荐“捡漏”房。

一套在平台挂牌320万的55平南向两居“老破小”，团结湖附近门店的一名经纪人门亚军直接告诉搜狐财经底价，“280万绝对能拿下”。他表示，“我们喜欢推降得多的房子，客户愿意买，我们也能卖出去。目前门店都在全力推这套房。”

除经纪人门亚军，近一周已有3名不同机构的经纪人联系搜狐财经，无一例外地推荐降幅高的房源，超值、白菜价、性价比高成为他们口中的高频词。

事实上，二手房总价的下跌确实吸引了一批观望的刚需客择优入手。一对从去年小阳春开始看房，经历了下半年唱衰房地产的北漂夫妻，在今年3月初终于在北京买到了房子。

她坦言，“过完年发现不错的房子陆续成交，剩下预算范围内的或多或少的都有硬伤，不想看了，也不想租房了，就下手了。据悉，这套房子位于三环，次顶层两居可该三居，成交价与去年9月挂牌价相比降了108万。

李宇嘉认为，“二手房在区位分布、即时可投入适用、户型和总价的多样性上更有优势，特别是低总价、低单价的二手房源是刚需的首选；另一方面，去年二手房价跌幅大于新房，新房户型总体偏大，不太适应刚需为主的市场。”

房价跌到位，“等等党”坐不住了

当房价下降20万，观望着想再看看，但当房价下降100万时，总有人会心动。搜狐财经走访发现，这个春天一批持币观望的购房者蠢蠢欲动，开始看房了。

最近，李先生的朋友们正在疯狂劝他在出手买房，甚至将群名改为“现在不买房，5年又白忙”，理由是：“你已北漂10多年，以后也在北京发展，肯定要在北京买房，只是什么时候买的问题。”

其中一位已在回龙观置业的朋友观察，今年回龙观附近的二手房已降至2017年的水平，认为现在是买房的好时机。面对朋友们的苦口婆心，李先生近期开始行动、联系中介看房。

无独有偶，二手房总价下跌让单身未婚的赵女士突然发现能买得起房了。“今年初聚会听朋友说起南三环附近有一居室从250多万跌到200万以下，我算了下自己手里的钱居然可以覆盖首付，公积金加上现在租房的钱也能覆盖房贷，顿时心动了。”

赵女士对搜狐财经表示，“在北京有房这件事本身就很有吸引力，原本以为至少有100万才有资格看房，现在既然能买了，就想趁着这波行情抓紧上车，还房贷也算是给自己打工。”

徐源源（化名）与赵女士的想法如出一辙，“租房子好贵、给房东打工也亏，春节前看到租住的北苑附近有套70平的房子降了80多万，我凑了凑首付，发现能凑上就买了。”她称，我买的这套房是同小区倒数第二便宜的，能选择的范围很小。

与徐源源迅速出手不同，赵女士在联系中介看了10套房子后，买房的欲望正在一点点消退。

她直言，虽然南三环的一居室价格很美丽，但房龄及居住环境实在让人没有买房的欲望。“上周末看了一套190万的临铁一居室，是难得的短楼龄房，但是一层有10多住户，房子挨着房子，楼道又深有长，看起来像上世纪的筒子楼，直接劝退我了。”

与赵女士一样，在看房过程中，李先生亦发现很难遇到合适的房子。有过购房经验的同学为他我定了几个标准，就是好出手、房龄15年左右、总价大概 400- 500 万且近地铁的两居室，不要买“老破小”，要买带电梯的次新房。

李先生称，“按这个条件检索，我发现整个昌平都没有几套。符合总价要求的房源点进去一看，发现位置偏远、又老又破又小；符合次新、户型的房子总价不合适，算一下贷款，再算一下月供，我的心就凉了一半。”

赵女士感叹，“看房是一回事儿，能不能买房又是一回事儿。”

“小阳春”能否持续？

目前购房者积极入市，令市场看到“小阳春”到来的更多可能，不过这个“小阳春”的“成色”如何、能不能持续，还有待观察。

部分观点参考了近七年来的成交数据，认为今年3月北京二手房成交量至少超过1.5万套，才能算是“小阳春”。而今年3月上旬无论是网签数据还是草签数据均在5000套左右，后续20天能否达到1万套的水平，业内普遍保持怀疑。

“今年小阳春很可能是最弱的一次小阳春。”张大伟表示，3月份很可能只有少数城市成交会环比1月多一点，大部分持平。往年小阳春3月市场成交量会是1月份的翻倍，在2024年出现可能性不大。

对于此轮的“小阳春”反弹力度，李宇嘉预测，从目前市场交易来看，此前积蓄的刚需释放是主要动力。一线城市新市民、年轻人的刚需基础很扎实，前几年大量来京的创业、入户的，积累了一大批购房潜力人群。刚需买房、刚改换房，价格下降后探到了购买力水平，驱动这一轮回升。

但是由于价格下跌预期强，跌价预期也实现了等待和观望的情绪浓厚。在李嘉宇看来“积累的刚需、刚改,(非买不可)释放完，交易量就下滑了，这与 2023年2-3月份回升,4月迅速回落有相似的地方。”

或许考虑到“小阳春”过后会重蹈去年成交量价回落的覆辙，一位从业11年的经纪人建议：不着急买房的人可以再等等。

“目前二手房库存量大，选择空间也大，有需要的购房者，看到户型稀缺的价钱合适可以下手；不急需的，可以观望半个月看看市场走势、价格走势再考虑入手。”他认为，没人能踩到最低点，但是现在库存特别多，房价短时间涨不起来。