“救世主”煤老板闯局地产:抄底商办项目,接盘烂尾楼,溢价拿地,不爱矿产爱房产

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

当地产沦为“地惨”，曾经最大的隐形大佬中国平安等险资逐渐撤离地产，而地产围猎者并没有因此而隐匿。2024年开年，互联网巨头腾讯豪掷64亿北京拿地，钢铁大佬14.02亿抄底豪宅翡翠苑，又有“煤老板”“水泥巨头”“粮油老板”“酒业大亨”等各界富豪们杀进房地产。

搜狐财经梳理发现，在此批地产掠食者中，“煤老板”以高频次、大手笔频繁出现在地产交易中，不仅广泛抄底公寓、办公等业态，而且有“煤老板”拿下纯住宅或综合性用地，更有煤炭企业参与烂尾楼的收购与盘活之中。

一位常年从事供应链贸易，主营煤炭、铁矿石、焦炭等大宗贸易的相关人士对搜狐财经指出，煤炭行业抄底地产是好事情，房地产本来就是优质资产，并且核心城市的房价跌的可能性很小。煤炭行业这两年一直不错，主要是有资金。就股票来看，其它行业跌得很惨，但是煤炭还算不错。

资本市场层面，2月2日，沪指一度跌超3%，市场情绪低迷，煤炭、石油板块依然坚挺。成份股上，中国神华、中国石化涨超2%，山西焦煤、中煤能源涨超1.6%，兖矿能源、平煤股份、中国海油、恒逸石化、陕西煤业、淮北矿业涨幅居前。

对于“煤老板”闯局地产，一位常年深耕地产的一线操盘手对搜狐财经表示，资金找出口，他们觉得一线核心资产已经跌了一轮，有炒底机会，但是大概率会抄在“半山腰”上。

闯局者再闯局：一线城市办公及公寓资产成目标，拿地偏向住宅等综合用地

“煤老板”作为一个群体标签真正诞生始于2002年。彼时，我国开放电煤指导价，煤炭价格一夜之间全部上涨，让“煤老板”贴上了“亿万富豪”的标签。早期完成原始财富积累的他们，在十年前就已经投资影视，买车只挑豪车，买房就买整栋。

搜狐财经梳理发现，在隐退舞台很久，煤炭大亨们再次高调进场，他们不仅抄底了一线城市商业办公及公寓资产，而且在土地市场上也频频亮相。不少“煤老板”陆续投资购买上海中粮海景壹号公寓、雅居乐海南清水湾的三家度假酒店、金茂北京威斯汀大饭店和富力香水湾万豪酒店等资产。

以2023年11月交易的中粮海景壹号5号楼、6号楼、7号楼为例，其买家是上海邕鹏实业，背后由内蒙古满世煤炭集团100%持股。

在“煤老板”参与的交易中，不少标的位置优越。中粮海景壹号毗邻“中国第一豪宅”汤臣一品，部分楼栋距离黄浦江仅约百米，直面一线江景和对岸的外滩万国建筑群。如此核心的区位，公告中指出项目增值额为34亿，增值率465.13%。

此外，2023年10月，金茂转让的北京威斯汀大饭店也由“煤老板”接手，成交价28.01亿元。金茂威斯汀位置同样优越，位于北京朝阳区燕莎商圈、毗邻中央商务区三里屯附近的34层豪华酒店。酒店自2008年开业以来，中国金茂委托万豪国际管理集团公司经营管理，总建筑面积约为77945平方米，曾接待众多外国首脑及体育、商界精英人士。

再往前倒推，具体案例有2022年7月，内蒙古汇能煤电集团以62亿元购买了上海静安大悦商务中心。2022年7月，烂尾十余年的西江月被辰宫地产接盘，辰宫地产背后有本省榆林、神木的能源集团作后盾。2022年5月，鄂尔多斯（600295.SH）公告，拟斥资27亿元收购上海苏河湾中心3、4号写字楼等。

对于此种现象，盘古智库高级研究员江瀚告诉搜狐财经，它的影响是复杂和多方面的。首先，这些企业家的投资行为可能会对地产出清产生一定的影响。他们的购买行为可能会给市场带来一定的资金支撑，减缓房价下跌的速度，从而避免市场崩盘的风险。

“同时，这些投资者的进入也有助于化解金融风险，因为商业办公资产通常作为抵押物为企业提供融资，有助于降低金融体系的系统性风险。”江瀚称。

镜鉴咨询创始人张宏伟则对搜狐财经表示，从出售企业来讲，原则上是企业资金面比较紧张，通过出售非核心资产去套现，补充公司的现金流。从投资城市名单来讲，“煤老板”重点关注的酒店类资产一般都是在北上广深苏州，还有杭州、成都这类一线城市及强二线城市，以及三亚这样的旅游城市。原则上一线及强二线城市等10个城市值得主动投资并持有，其他大部分城市并没有投资价值。

就拿地层面来看，在民营房企隐退于土拍市场之时，“煤老板”们以“救世主”的形象活跃在土地市场中。土豪“煤老板”们不仅没有底价成交，而是多以溢价拿地。

2023年10月，金汇海以15.1亿、10.22%的溢价率拿下北京房山区拱辰街道综合用地(含住宅)，金汇海由山西金泉能源集团100%持股，背后是山西“煤老板”温秋贵家族，这也让这横跨能源、地产、银行、货运的公司再填“拼图”。

无独有偶，2023年9月，山西金振德房地产开发有限公司10.796亿，溢价率约15%摇中广州番禺新光快速路地块。2023年8月，山西“煤老板”张亚平以22.53亿、溢价15%拿下成都龙泉驿十陵板块一地块。

折价收购，是否会抄在“半山腰”上？

房地产市场的调整与煤炭行业的发展形成了利益契合。近年来煤炭行业一直保持较高的收益，而房地产行业在调整阶段。有业内人士指出，今年的煤价已经是三年前的两倍，而某些城市的房价却相对三年前打了多个扣折，这显然是一笔十分划算的交易。

Mysteel统计数据显示，全国36家上市煤企发布的2023年前三季度业绩报告，合计营业收入约12000亿元，合计净利润约1630亿元。其中，有32家企业实现盈利，中国神华以净利润482.69亿元排名第一。另据国信证券，近年来煤炭板块上市公司业绩保持稳健增长。

此批进场的“煤老板”大多是资金雄厚的掌舵者。例如，购买上海大悦中心的内蒙古汇能煤电集团以496.4亿元的营收位列今年中国民营企业500强中第240位，也是煤炭企业中的第三位。山西鹏飞集团2022年营收突破1000亿元大关，是山西省民企中唯一跨入千亿级阵营的民企，在中国能源500强榜单中排在第114位；在成都拿地的张亚平背后的东辉能源位列298位。

但是，即便是瞅准了一线城市核心区域的商办、公寓等资产的抗跌性，面对不确定的市场环境，其依然有下行的可能。另外，在住宅市场房价普遍下行的市场中，想要做好造房这笔买卖，仍然意味着面临不少挑战。

据国家统计局数据显示，2023年全国商品房仅卖了11.66万亿元，相比于高点的10万亿元的销售再度减少。2023年12月70城二手房价格环比全线下行。

仅以写字楼来看，据中指研究院数据，2023年第四季度全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.70元/平方米/天,环比下跌0.34%,跌幅较2022年亦有所扩大，降至近5年的新低。

汇生国际资本总裁黄立冲则对搜狐财经指出，“煤老板”的策略是基于对房地产市场周期的理解和对未来市场回暖的预期。他们收购的资产通常是折价的。他们认为这些资产的处置价格低于其内在价值和公平市场价值。

“如果市场确实如他们预期的那样回暖，那么这些资产的价值将会上升，他们可以通过出售这些资产来实现利润。这种投资策略并非没有风险。房地产市场的回暖可能会因为多种因素而延迟或不如预期，例如经济增长放缓、政策调整、市场供需关系变化等。”

黄立冲的理解是，如果市场持续低迷，那么这些投资者可能面临资产贬值的风险，甚至可能出现亏损。目前房地产资产的流动性通常较低，一旦市场环境恶化，这些投资者可能难以快速出售资产以避免损失。

避免过度依赖单一行业，利于房地产出清

尽管煤炭相对于其他行业表现向阳，但是多位煤炭行业从业者告诉搜狐财经，去年煤炭行业相对于其他年份表现并不理想。这也导致了部分煤炭大亨抄底地产，加速资产多元化，避免过度依赖单一行业。

以收购上海苏河湾中心的鄂尔多斯来看，其2023年前三季度主营收入220.28亿元，同比下降21.23%；归母净利润25.33亿元，同比下降44.01%；扣非净利润24.74亿元，同比下降44.2%；其中2023年第三季度，公司单季度主营收入70.56亿元,同比下降16.91%。

中诚信国际报告显示，2023年以来，煤炭价格出现回落但仍处于相对高位，煤炭企业整体保持较好的获现和盈利能力，企业杠杆指标和偿债指标总体保持向好态势。

“未来煤炭供需紧张的态势持续缓解，煤炭价格或承压，煤炭企业盈利及获现能力或将回落，偿债指标表现或趋弱，但考虑到行业融资环境有所改善，煤炭企业债务接续仍较有保障。”报告如此写道。

事实上，煤炭行业也经过多轮调整。2002年，煤炭造富时代开启。2012-2015年，产能过剩，让煤炭价格下行。2016年，供给侧结构性改革启动，落后产能退出力度加大，先进产能稳步释放，宏观经济企稳带动下游需求恢复，让煤价上涨。2020年，疫后全球经济企稳复苏，国内外需求快速增长，通过核增释放优质产能快速增加供给，平抑煤炭价格波动。

煤炭行业是一个资本密集型行业，需要大量投资建设煤矿、运输线路、煤炭加工厂等固定资产。因此，煤炭企业的固定资产投资占比通常较高。

搜狐财经根据中诚信国际报告梳理发现，从2018年开始煤炭行业的杠杆率一直处于波动下行的趋势，而近年来煤炭开采和和洗达业固定资产投资累计同比逐渐下滑，在2022年6月达到近5年来最高点50%，至2023年占比达到10%。

于地产而言，黄立冲对搜狐财经指出，从宏观经济角度看，“煤老板”闯局地产对于房地产市场的出清是有帮助的。把市场中的不良资产被清除或转移，有助于市场恢复健康。他们是不良资产市场中的秃鹫，吃死去地产公司的腐肉，当资产价格下跌到一定程度，吸引了资金雄厚的投资者进场，这有助于稳定市场预期，减少恐慌情绪，促进市场的自我修复。

一方面，房企通过出售资产缓解一下资金压力。另一方面，相比于煤炭行业的不稳定性，被“煤老板”们视为理想的投资标的的房地产实物，在抄底进场的环境下亦有获得稳定回报的可能。

在江瀚看来，对于煤炭大佬这些闯局者而言，他们也面临着一些风险和挑战。首先，他们需要面对市场不确定性的影响，包括政策风险、经济周期风险等。其次，他们需要考虑如何将这些商业办公资产进行有效的管理和运营，以获得稳定的收益。此外，他们还需要关注市场趋势的变化，及时调整投资策略，避免因市场变化而导致的资产贬值风险。