2022年12月中国上市房企经营安全测评:60家入选,仅4家民企获评五星

焦点研究院·焦点指数

出品时间：2023年1月6日

研究员：企业研究组

一、测评体系与意义：

本轮房地产调控始于2020年，以金融管控为主线并且政策频出，影响深远，从“三道红线”和住房贷款集中度管理到“两集中供地”、二手房指导均价等政策频出，政策的不断深化使得房地产行业迈入新的发展阶段，原有的高杠杆、高周转、高负债的经营模式面临着诸多挑战，新政策在引导企业降低杠杆，实现持续稳健发展。在行业转型过程中，房企普遍面临着组织变更、市场策略调整等诸多问题，部分房企未能及时调整市场策略，最终在发展过程中面临着流动性问题，甚至出现债务违约和破产重组的情况。

现阶段，政策持续回暖，多数城市出现边际放松，但市场成交情况依旧低迷，房企经营安全状况仍不太稳定。因此，持续关注房地产企业安全经营状态，防范房地产行业发生系统性风险具有重要的现实意义。此次安全测评的意义在于规范房地产企业经营行为，引导房地产企业健康成长，有利于房地产行业的可持续稳健发展。

二、测评结果与说明：

根据测评体系，测评结果如下所示：

在本期测评中发现房企经营状况总体处于逐步改善过程中，在政策方面，高层多次喊话房地产表明救市决心，地方放松政策陆续出台。12月销售出现翘尾行情，政策持续发力效果显现。土地市场方面，本月集中供地城市土拍迎来热潮，多数地块底价成交，城投拿地出现了联合体拿地的新方式。值得注意的是，本月融资状况情况下滑，但是房企之间的收并购变得活跃，经过11月房企的定增热潮后，本月定增规模出现明显下滑。

在政策方面，高层多次提出救市，地方出台政策节奏放缓。在中央政策方面，12月，在原先房住不炒的基调下，国务院副总理刘鹤指出房地产是国民经济的支柱产业，中央财办有关负责人表示，要高度重视当前房地产行业的问题和风险挑战，近期密集出台的政策措施将逐步见效，从高层的表态可以看出整体基调仍旧以救市为主。在地方政策方面，据不完全统计，12月已有近40省市(县)出台政策超40条，政策优化节奏稍缓，核心一二线城市政策优化力度增强，政策多集中在公积金贷款和放松限购限贷方面。

在销售方面，12月销售出现翘尾行情，政策发力和促销为主因。12月30家典型上市房企合计销售额为4915.3亿元，环比增加25.2%，同比下滑20.1%，年底12月出现翘尾行情。30家典型上市房企1-12月合计销售额同比增幅由上月的-42.2%缩减至-34.0%，仍保持着较大降幅。由于政策持续发力，市场信心增加，再加上年末房企冲击销售加大推盘和促销节奏，本月销售出现较大程度的回暖。

在投资方面，第四批土拍迎来高峰期，城投拿地开创新模式。12月有10个城市先后完成了年内的第四、五轮土拍。一线城市中，广州表现较为平淡，上海溢价率较第三轮集中供地略有上升，增至3.69%。此外，成都、长沙、青岛、宁波、合肥和重庆的成交建面超过了100万平方米，厦门的整体溢价率达到4.8%，成为厦门今年溢价率最高的一次土拍。本月的集中供地整体依旧处于冷热不均、多数底价成交的局面中。城投拿地出现了新变化，加大了和民营房企合作的力度。随着融资政策的逐步落地，后续销售恢复过后土地市场热度有望回升。

在融资方面，单月融资同比下滑，房企之间收并购活跃。2022年12月房企在资产证券化、境内债和境外债3个渠道共融资698.6亿元，同比下滑11.5%。2022年1-12月上述3个渠道融资额度合计达到8978.0亿元，同比下滑29.5%，较上月收窄1.2个百分点。本月房企之间的资产处置事件明显增多，由于信贷方面大放水，房企之间的收并购变得活跃。此外，12月保利发展发布了定增计划，头部房企的定增有利于扩大市场规模，为后续增加市场份额奠定了坚实的基础。

三、典型企业分析：

在行业承压的背景下，国企央企性质的房地产公司由于融资支持状况表现较好，通常经营状况较为安全，在本批次测评中此类企业通常获得五星级或四星级的测评。部分民营企业由于经营稳健仍旧取得不错的评级，本文选出保利发展、华润置地和越秀地产三家企业进行分析，以求探寻其评级背后的经营状况。

保利发展：定增募资125亿元，全年销售额位居行业第二

12月销售额环比增长55%，125亿定增计划发布。从短期表现来看，在销售方面，保利发展12月销售额环比增长55%，在市场回暖背景下反弹力度更强。在投资方面，保利发展在广州、长沙等地均有土地获取，拿地权益金额为175.8亿元。在融资方面，保利发展12月拟发行21.9亿元的公司债，并且发布了125亿元的定增募资额，用于改善企业现金状况和项目建设。本次股权融资将显著压降负债率和现金储备规模，从而助力企业逆势扩张提升市场份额。

全年销售额位居行业第二，后续市场份额有望进一步扩大。从长期表现来看，在销售方面，保利发展1-12月累计销售规模位居行业第二，仅次于碧桂园，完成了年初定下的行业前三的发展目标，2022年度销售额同比下滑15%，低于行业-34.0%的均值。在财务方面，三条红线稳居绿档，截至2022年三季度末，企业资产负债率为77.9%，剔预资产负债率为66.4%、净负债率73.0%、现金短债比1.9倍，三条红线稳居绿档。若定增落地后，三道红线指标有望继续优化。融资方面，保利发展紧抓市场窗口，积极开展融资额度储备，2022年已成功发行公司债、中票、ABS合计314亿元，加权票面利率仅2.8%，融资优势明显。得益于充足额度资金储备，后续随着出险房企的逐步出清，保利发展的市场份额有望继续扩大。基于以上短期与长期经营表现，保利发展在本次测评中获得5星级。

华润置地：12月销售额环比翻番，并124亿收购华夏幸福资产包

12月销售额环比翻番，成功发行低利率公司债。从短期表现来看，在销售方面，华润置地12月销售额为496亿元，较上月环比增长123%，实现了年末销售的大幅增长。在投资方面，华润置地在东莞和厦门均有斩获，两宗地块均位于核心区域，这也符合华润置地2022年的拿地策略，只在核心城市的核心区域拿地。在收并购方面，华润置地拿下华夏幸福124亿元的资产包，创2022年年内房地产行业收并购最高金额。在融资方面，华润有巢REIT成功上市，同时企业20亿公司债成功上市，发行利率仅为2.4%，这充分反应了资本市场对华润置地财务稳健的认可。

全年销售额同比仅下滑4.6%，资产证券化夯实现金流水平。从长期表现来看，在销售方面，华润置地1-12月销售额为3013亿元，同比减少4.6%，低于焦点研究院统计的30家典型房企累计销售额同比降幅34.0%。在投资方面，华润置地全年拿地聚焦一线和强二线城市的主流区域，未来去化有保证，由于2022年土地市场较为低迷，拿地竞争少，项目利润空间较大，这将有利于提升企业未来盈利空间。在资产证券化方面，据焦点研究院不完全统计，华润置地已累计获批8单商业地产资产证券化产品，总发行规模约251.82亿元。同时2022年公募REIT发行，华润置地的存量资产得到充分盘活，届时负债水平有望进一步降低。基于以上短期与长期经营表现，华润置地在本次测评中获得5星级。

越秀地产：TOD开发优势异地复制，超额完成全年销售任务

12月销售额增长92%，获得两笔港币定期贷款。从短期表现来看，在销售方面，12月越秀地产全口径销售金额环比增加92%，本月实现了较大涨幅。在投资方面，在12月15日广州四批集中供地上，越秀地产以41.16亿元底价拿下海珠、番禺地块。在融资方面，12月获得两笔港币定期贷款融资协议，合计达到13.1亿元，2022年融资端受到很大的压力，而境外融资则更具挑战，越秀地产能在2022年多次获得境外融资充分反映了资本市场对其经营稳健的认可。

超额完成年度销售任务，多元化拿地降低成本。从长期表现来看，在销售方面，企业在前12月销售额同比增长6.6%，超额完成年度销售目标，为头部房企中少有的完成年度销售目标的房企。在财务方面，截至2022年上半年，剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、59.7%和1.45倍，三道红线标准全部达到绿档标准。在投资方面，越秀地产采用“6+1”特色化、多元化增储平台，有效的降低了拿地成本，在2022年上半年的新增投资中，过半数面积通过多元化增储方式获得，有效的降低了土地成本，确保未来利润水平回升。在TOD业务方面，越秀地产11月通过股权收购方式再次获得杭州萧山奥体项目，实现了TOD业务的成功复制，企业的TOD项目开发模式正逐步成为股权合作的优势。基于以上短期与长期经营表现，越秀地产在本次测评中获得5星级。