重庆17万套二手房,只有降价才卖得掉!

01

最近重庆贝壳研究院发布了2月市场月报，显示重庆二手房市场恢复明显，周度成交呈现递增趋势，目前来看，3月有较大可能进一步复苏。

复苏与否不知道，重庆二手房的挂牌量依然多得要命。

截止到3月4日，重庆就有175258套二手房，不过这些二手房还包括各区县的数量。有的人说这个数据链家控制了的，因为之前看到每次刷新页面数字都在变，五分钟内少1000多套之前都刷出来过。

也许二手房挂牌量实际应该比这个多很多，毕竟这还单独是链家一个平台，其他平台，也有不少。而且，还有很多没有录入的。

去年关注了一批二手房，现在随手打开绿皮，首页推荐的大部分房都是降，涨的实在是少之又少，随便截几个图。

基本上也就几个月的时间，都有不同幅度的降价，当然，有的房源也已经卖出去了，至于降没降价就不知道了。

据克而瑞数据显示，2021年重庆二手房成交超14.5万套，同比上涨10%。去年链家上大约成交了34798套房子，今年在售的房源数量并没有变少，反而达到历史高点17万套。

不过这17万套二手房，能真正值得买的却并不多。

如果非要严格挑选一点，17万去掉2015年之后这个条件，就只剩下12000多套。如果选择10年房龄的，就有57000多套，还是有大把大把的可选，如果只看准新房超不过1万出头的数量还是够得选。

但是这依然摆脱不了二手房难卖的事实。

02

最近把房子租了出去，跟贝壳的中介们聊了聊，现在这个时候租房的倒是旺季，谈到卖房就直说不行。

想来也是，新房都不火，更别说二手房了。一直以来，二手房就是为新房做陪衬的。

去年二手房最火热的就是在5月之后，基本上就达到了顶峰，因为土拍火热，很多人都以为行情来了，间接的也把二手房市场弄得火起来。哪能料到之后突然就是一路急转直下，行情下跌，而且贷款也变得困难。

二手房确实不好卖！一亲戚在大渡口的二手房5月份的时候买家有意向拿下，但是亲戚不松口，结果到了现在都还没卖出去，其实一算下来差不多亏了有十几万，算是砸在手里了，不知道有多少房东面对了这样的境地呢？

“感觉现在什么都在涨，就是自己手里的二手房价格一直在降”，我想这句话应该是绝大多数二手房东内心最真实的呼声了。

从去年下半年开始，重庆的二手房市场直接被锁死，人们的购房意愿少了很多。涨跌可以谈论，买卖却没人接手。除非你的房源有足够的卖点，要么就只有降价这一条路。

03

为什么有的人都不愿意买二手房？

这个原因就多了去了，基本上有以下几点：

1、重庆房价相比较其他城市较低，不限购不限价，新盘多，可选择面也比较多。据相关数据统计，2021年重庆中心城区累计新开盘加推/新开1200多次，整体认购率近44%，其中仅有450次去化率在50%以上，基本聚集在上半年，全年累计热销项目不足5成。重庆的新盘加推实在是太多了，低中高都有。

2、重庆现在好多老房子不咋地，都是高层，房龄太老，感觉没有什么居住价值。这一点拿上面的数据就可以得出，5年内的次新房只有12000多套，高层占据了绝大多数，在目前以改善居住品质为主的购房时代，有点儿格格不入。

3、很多房子物业不好甚至没得物业，导致升值、保值能力太差，而且环境老旧，电梯设备也开始有一些问题，居住体验不好。像那些房龄大一点的二手房，确实没有新房修的好，比如入户大厅和一些基础配套（内部）。

4、重庆人根深蒂固的新房观念，宁愿买新房也不愿买二手。重庆人的新房爱好是出了名的，估计大家都打心底里喜欢新的，不喜欢旧的。

5、价格原因，一些次新小区物业维护得好、位置又在核心的二手房价格并不便宜。这里就不谈那些20年建筑历史的小区了，重庆5年内的12000多套二手房，价格低的要么偏了，不入主流的眼，比如西永大学城的融创文旅城、协信星澜汇，其他的价格貌似又比较高，比如财信北岸江山东区，单价19000多，重庆天地翡翠天麓，单价2万多。

说白了就是，偏的看不上，近的买不起。

6、不想帮房东变现、接盘。这点儿主要表现在一些投资楼盘，比如文旅城这样的，当初低价买入的，到现在怎么也得涨了两三千，买家觉得有点儿给人接盘的感觉。

7、流动性问题。这也最为根本的，新房首付容易上车，后面自住几年房价也不会有太大的贬值幅度，最重要的是有利于后面接盘。房龄大一点的房子过几年更不好卖，不利于置换，一般房龄5到10年卖比较好。

你想想，要么买个10多年的二手房，在未来遍地洋房、洋楼的市场再卖给谁。房子的流动性大打折扣，有的甚至在一定年限后，基本完全丧失流动价值，只剩下租出去或空着，比如说现在2000出头的一些房子。

其他的像什么首付、税、中介费还加上业主乱喊价、乱涨价等等之类的，也是导致不怎么爱买二手房。

以上总总原因导致甚至5-10年的二手房，在重庆人眼里都是很老的二手房了。而在有的城市，那些位置不是很好甚至九几年的二手房价格都高的离谱，重庆貌似很少很少，看了很多挂价都在8千多至1万一左右。

其实但凡装修好点的二手房，位置还行，还是容易卖的……。买二手房有时候真的要看缘分，没买过的肯定不晓得，只有买过的才晓得里面的滋味。

04

现在部分开发商出问题，导致烂尾和跑路，也许这正是给一些次新二手房一个不错的机会，但是这种刺激估计很有限。毕竟次新房真的很少，而且有的还会存在刚需够不上，改善看不上的尴尬。

其实房子好不好卖跟是不是二手房没得半毛钱关系，你的户型、地段、房子的房龄、品质、楼层、朝向等等客观因素才是真正决定其是否好卖的因素。当然，这本来就是一套房子的最本质价值。

重庆这么多二手房，大多数楼盘可能真的只有降价这一条出路了。

为什么这么说呢？

个人认为首先是买房人变得少了。购房群体本来很大部分都被新房给吸引过去了，加上当前行情真的不好，大家买房的积极性大打折扣。新房都半死不活，二手房也基本只有听天由命了。

其次是二手房的分化比较大，地段好的二手非比较贵，一般的居住氛围不咋地。最最为关键是现在市面上性价比高的房子太少，有的房源价格过高，除了降价让人没有任何购买欲望，投资和居住的价值很难有吸引力。

而一般的购房者都愿意跑到一个新的、不拥挤的地方来一套低层房子。而新房地段配套都没有呈现，也不容易直观感觉到，这也是买新房的误区。

一些10年+的二手房，除非你位置和条件还不错，不然如果想卖掉，真的只有降几万才能卖出去。比如之前关注的一套二手房，12年的房龄，只有两三栋楼，楼下就是环线地铁站，旁边就是在建的龙湖天街，这样的房子位置不错吧，但是最终的成交单价只有9400多。当然，小区的品质是一大劣势。

再来看看同样是在轨道环线上的一个盘同心家园A组团，也是2010年，基本成交单价在1万出头左右，目前在售房源有135套，随便点开某个房源的时间轴，绝大多数都是降价xx万！

这就是大多数重庆二手房面临的现实问题，你若要想置换或者变现，除了降价，别无选择，更不用说在现在低密的市场行情之下，除非你房子的卖点相当亮眼。

不过，优质的二手房还是有不少的，不过得花时间去挑，这也是这么多人去买新房的原因，不用看这样那样，反正都在PPT上。楼市都是这样，买了的希望市场火热，准备买的希望再降点儿，吃瓜的也在保存消费实力，在保证生活质量的前提下跃跃欲试。太正常，毕竟谁也不愿意长久地给银行当临时工。

重庆的新盘们都还陷在沼泽里，留给二手房出货的时间又能有多久呢？也许真的印证了那句话，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

看更多地产内容，请关注VX公众号“猫评楼市”