中指院:2022上半年商业地产市场阶段性承压,下半年租金水平或保持平稳

2022年7月7日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的"中房指数2022房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开。大会全面解析了2022上半年中国房地产市场形势，预测下半年市场变化趋势；并发布2022中国住房租赁市场发展白皮书，研判住房租赁市场发展现状与趋势。

住房租赁市场租金微跌

住房租赁市场发展白皮书研究成果显示，2022年上半年，受新冠疫情散点暴发、经济下行压力加剧等因素影响，全国50城住宅平均租金累计微跌，短期内租赁市场表现冷清。但围绕发展保租房为核心，相关支持政策加速出台，长期来看，住房租赁市场发展空间将进一步增大。

2022年上半年，全国50城住宅平均租金累计下跌1.05%，5个城市平均租金累计上涨，45个城市平均租金累计下跌。从月度走势看，2022年初受春节假期等因素影响，住房租赁市场处于传统淡季，50城住宅平均租金1-2月环比连续下跌。3月，随着外来务工人员返城叠加节后“换岗季”等因素，租赁市场行情略有升温，连续两个月租金环比上涨。但随后因上海、北京等多地疫情反复，人口流动受限，住房租赁需求有所减弱。在此行情下，个人业主出租房源空置期加长，业主信心有所不足；此外经济下行压力加大，毕业生求职难度增加等因素，也导致租金上涨动力不足；5-6月，50城住宅平均租金持续回落。

保租房筹集是“十四五“时期的一项重点工作，筹集规模大，推进速度快。自国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》印发以来，各地方政府快速跟进，截至2022年6月，全国有超80个省市出台了关于推动保租房发展的地方性文件。“十四五”期间，全国40个重点城市计划新增保租房650万套（间），其中，2021年已完成94.2万套（间），2022年计划筹集240万套（间）。以推动保租房建设为契机，我国住房租赁市场发展不断提速。中央和地方政府在财税支持、金融支持、存量盘活、市场监管等重点领域配套出台了多项政策。

展望未来，住房租赁市场政策红利有望持续释放，市场发展环境有望进一步优化。同时，随着流动人口规模的逐步扩大，年轻一代居住观念的逐渐转变，住房租赁需求仍有进一步增长的空间。住房租赁市场提供了发展机遇，相关企业应紧抓政策红利，积极寻求新的增长点。

商业地产市场阶段性承压

商业地产租金指数研究成果显示，2022年上半年，中国重点城市主要商业街商铺租金指数继续下跌，主要商圈商铺租金指数涨幅有所收窄，主要商圈写字楼租金指数累计下跌。上半年，受疫情冲击和预期不足等因素影响，我国经济运行压力加大，需求表现疲弱，商业市场阶段性承压。

2022年上半年，中国重点城市主要商业街商铺租金水平继续下跌，且跌幅较2021年下半年有所扩大；重点城市主要商圈（购物中心）商铺租金水平维持上涨，但涨幅较2021年下半年有所收窄。根据中房指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2022年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平有所调整。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.70元/平方米·天，环比下跌0.46%，跌幅扩大；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.96元/平方米·天，环比上涨0.14%，涨幅收窄。

同期，中国重点城市主要商圈写字楼租金指数累计下跌0.14%。根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，较一季度微跌0.08%；累计来看，2022年上半年写字楼租金指数下跌0.14%。

为提振市场信心、促进商业地产市场快速恢复，4月以来中央及地方政府加快出台相关支持政策。展望下半年，随着疫情防控形势整体向好，生产生活秩序平稳恢复，叠加中央及地方支持政策不断显效，预计消费市场将呈现逐步回升态势，商业地产市场有望平稳恢复。但同时，考虑到疫情及经济预期不足等因素对供应链体系及消费市场造成的冲击较大，租户承压前行，经营状态的修复仍需时日，商业地产市场租金短期内调涨的动力有限，预计下半年我国重点城市商铺租金水平及写字楼租金水平整体或保持平稳态势。

作为商业办公企业的优秀代表，中海商业OFFICEZIP高级总监李雪瑞表示，OFFICEZIP由于抓住了灵活办公日趋旺盛的市场需求，实现了面积快速去化与租金溢价。作为对“未来办公实验室”的研究与探索，OFFICEZIP与COOC中海商务形成了“商务生态共同体”，通过灵活办公体量在写字楼的合理占比，满足更多样化的市场需求。

目前，OFFICEZIP经营规模已超过10万平米，工位数超过1.5万个，完成了北京、雄安、上海、成都、济南、武汉、苏州7 城17个项目的全域布局。2021年，新项目陆续在成都交子大道、北京雄安新区等核心地段面世，与中海写字楼形成客群互补、产品互补的商务生态价值圈，形成城市战略的布局优势和商务生态价值圈，撬动商务磁场，充分整合中海地产的资源优势，形成中海特有的市场竞争力。

“OFFICEZIP定位未来办公实验室，以“塑造场地精神，连接办公与生活的场域新生态”为品牌理念，为大型企业团队、独角兽、创业精英提供全域服务联合办公、都市商务会客厅和OZIPer社交社区。集合OFFICEZIP自由办公、OFFICEPRO精装办公、Powered by OFFICEZIP一站式企业定制服务等多种产品，OFFICEZIP还孵化了商务配套HUI国际会议中心、OF咖啡、OZFit健身、PEPA+托育等业态。2022年，OFFICEZIP蝉联行业品牌排名TOP4，头部品牌客户逾70%”，李雪瑞称。

物业服务价格综合指数微涨

中指研究院还在分析总结历年研究经验及物业管理行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究，并对五星级物业服务标杆案例进行剖析。结论如下：

整体来看，2022年6月二十城物业服务价格综合指数为1075.48，同比上涨0.14%，涨幅较去年同期收窄0.27个百分点；环比上涨0.06%，涨幅较上期收窄0.02个百分点。二十城各星级物业服务价格指数同比大部分呈上涨趋势。

物业服务收费方面，二十城物业服务均价为2.48元/平方米/月；从不同星级物业服务收费来看，各星级物业服务收费同比均上涨。三星级物业服务收费为2.01元/平方米/月，同比上涨0.20%；四星级物业服务收费为2.73元/平方米/月，同比上涨0.10%；五星级物业服务收费为3.80元/平方米/月，同比上涨0.03%。

样本方面，二十城物业服务水平仍以三星为主，占比45.58%，四、五星级项目占比54.42%。从城市分级看，一线城市的四、五星级项目占比为64.29%，环比上升1.30%；从区域看，珠三角地区和西南地区四星级与五星级样本之和占比均超60%，分别为60.61%和61.92%，占比先进于环渤海地区、长三角地区和中部地区；从城市角度看，北京、上海、深圳、南京、武汉、天津、重庆、昆明八个城市的四、五星级样本占比均超过60%，先进于其他城市；二十个城市的软件和硬件平均得分分别为81.48分和80.85分，软件平均得分略微高于硬件平均得分，2022年上半年软件、硬件服务水平均有提高。

作为优秀物企的代表，绿城服务北京分公司西山燕庐生活服务经理赵鹏介绍了公司的成功经验。他指出，绿城服务始终以服务价值链为方法论，以客户需求为出发点，以服务为链接，持续构建以科技化、平台化、共治化、数据化为支撑的美好生活生态圈的服务理念。作为通向广大业主的“钥匙”，不断提高供给能力，完善全业态布局，为公共物业带来高品质服务。北京西山燕庐为业主打造的贴心生活服务配套。高达20个功能分区，拥有独具特色的9大核心景观组团，并且又以功能主题设置了三大组团，分别为：高氧四季景观公园组团、轻松休闲娱乐生活组团、放松运动阅读健康组团。园区在小区的主入口，东西两个地块分别单独建有以恒温、恒湿、恒氧高标准为一体的四季景观会所，作为业主的第三会客厅，深得业主的高度称赞及喜爱。

“项目中还开展了一些特色社区增值服务，少儿服务是绿城园区生活服务体系的重要组成部分，旨在整合园区内外部资源，通过举办丰富多彩的系列活动，组织小业主学习、掌握消防、游泳、自然科学等方面知识，让生活在绿城园区的小业主能够更健康、快乐地成长。重点提供的少儿服务主要包含：海豚计划、木荷计划、第二课堂、跳蚤市场、开学吉祥和教育讲座等六项服务内容。

优质的物业服务质量，可以显著提升业主的体验感及满意度，让客户享受到更加精细化、便捷化的服务，从而赢得业主的高度认可”，赵鹏称。“此次荣获中指院标杆项目奖项，既是对绿城服务北京分公司过往工作与服务品质的肯定，也是对未来持续精进的鞭策。绿城服务北京分公司也将持续秉承服务改善生活的理念，不断提升核心竞争力，砥砺深耕，载誉前行，打造中国先进的全业态物业服务先进品牌”。

谈及具体实践，他指出，“我们首先加深了团队对服务人的认识，买椟还珠，生活本真在人，我们铺排了专项和常态化的客户倾听纬度，在带领团队时会实时与团队分享公司激励政策，说明提前完成任务的优势。并且以实际每天发生的与业主的案例作为当天的培训内容，将实践与理论充分结合，调动起员工积极性。将工作中遇到的难点与重点与骨干员工一起探讨，共同面对靠团队的力量一起去克服。同时在带领团队时我也会细心为每一名员工树立职业规划，加强强化内部标准与流程的落地与执行。”

“在实现物业服务创新的过程中，将绿城服务做前置仓，与业主沟通共创而来，在共创的过程中，我还会做到以下几点：一，熟悉绝大多数业主，并与业主代表进行多次深度沟通，了解业主真实诉求。二，结合业主诉求及公司政策，给予逐步实施，并在每完成一项后由业主进行评价，充分让业主体现自身的尊贵感与参与感。三，个别家庭有需求的业主安排管家投入重点关注，积极与业主沟通，满足其正常需求。四，服务创新是以其他优秀项目经验为基础，开展“满意+惊喜”的模式，实现业主还未想到，我们已经做到的服务模式”，赵鹏称。