海南拟将公积金资产证券化,可缓解公积金贷款资金缺口

焦点财经讯 2月13日，海南省住房公积金管理局拟创新融资方式解决公积金贷款资金缺口问题，提出住房公积金个人住房贷款资产证券化，是海南省住房公积金管理局作为发起机构，将个人住房贷款资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，用该资产所产生的现金支付资产支持证券收益的资金筹措使用的管理活动。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，住房公积金制度是我国政策性住房金融体系的重要组成部分，在过去房地产行业的快速发展过程中，公积金制度发挥着重要作用，但伴随着行业的不断发展，公积金运行过程中也存在不少亟待解决问题，如部分地区公积金使用效率较低、公积金资金互助和普惠性等功能未能完全发挥、住房公积金监管制度不健全和资金来源受限等。早在2022年7月，海南住房公积金管理局对住房公积金贷款资产证券化和贴息贷款融资工作就举办了专家论证会议（上海、重庆、武汉、湖州、常州公积金管理中心相关领导参会）。

“公积金贷款证券化”即是海南省住房公积金管理局作为发起机构，将个人住房贷款资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券。对购买的机构来说，公积金贷款人归还的本息将构成其收益。在管理办法中提到公积金贷款证券化融得的资金，优先保障缴存人提取和首套住房贷款需求，不得挪作他用。

而“贴息贷款”则是海南省住房公积金管理局委托商业银行向申请公积金贷款者发放公积金贷款利率的贷款，利差由公积金中心补给商业银行。

根据2021年全国公积金年报数据，截至2021年末，海南公积金个人住房贷款率（即个人住房公积金贷款余额/公积金缴存余额）达91.14%，处在较高水平，可见海南公积金贷款资金缺口问题较为突出。此次海南创新融资方式，拟推行住房公积金个人住房贷款资产证券化和住房公积金个人住房贴息贷款，有利于充分发挥住房公积金制度作用，保障缴存职工购买安居房需求，此举可一定程度提高公积金使用效率，扩大公积金资金来源，缓解公积金贷款资金缺口问题。

对于购房者来说，使用公积金贷款购房相较商业贷款可享受更低的贷款利率，2022年9月30日，央行下调首套公积金贷款利率，5年以上首套公积金贷款利率低至3.1%。公积金贷款政策的优化调整有利于进一步降低购房者置业成本，带动住房需求释放，对当前稳定楼市预期、提升市场活跃度或将产生积极效应。

据中指研究院统计，2022年以来，全国超200省市（县）优化住房公积金贷款政策，优化方向包括提高个人公积金贷款额度上限、降低公积金贷款首付比例、个人可提取公积金账户余额用于首付等方向，本次海南省的创新举措也为其他地区提供了参考借鉴。2021年全国公积金年报数据，截至2021年末，贵州、重庆、浙江等地公积金个贷率均超过90%，公积金贷款资金缺口问题亦值得关注。

2022年12月，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》，亦明确提出将“健全住房公积金制度”。短期看，若海南省本次管理办法可以顺利落地执行，公积金个人住房贷款的相关举措有望在更多地区推广，更好地支持刚需和改善性住房需求。