上海楼市:到底何时置换房产最合适?别人的方法可能并不适合你!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，请问如何正确置换房产？能做个总结吗？

回答：这个要依据自身情况和市场动向来决定的。千万不要一味地学别人。

决定三个市场行情阶段是有不同技巧的。上涨阶段叫先买后卖，横盘阶段是可以先卖后买的，当然想先买后卖也是可以的，但一般而言的钱是不够的，所以先卖后买更好。下跌阶段是典型的可以先卖后买，卖了以后钱拿到手里拿上半年，然后等着更便宜的笋盘出来买。

提问：曾老师，我现在有一套房子是在郊环外的次新，三房。320万。去年开始创业，年收入100左右吧！现在租中环孩子读书地方。我应该卖掉现在的次新，加上再攒的钱，买一套700万左右的吗？如果推荐这个方案的话，请问有没有推荐的板块吗？还是现在的房子不卖，手上赚够钱再买一个300多的呢？如果选择再买一套300多的，会推荐怎么买呢？孩子小升初，女孩。现在能做什么规划调整吗

回答：你现在收入已经逐渐稳定了，是时候可以改善一下生活了。等上海静淡市，正好做置换。我建议卖出交换外的房子，毕竟有点远，考虑在中环附近也可以。你女儿小升初，我建议这次买房的时候考虑下学区房，上海像浦东这种地方是可以用户籍入学的，如果你是上海户口，可以考虑下这种学区房。一般情况下，我们推荐中环东西两侧买，但你这个预算有点不够。具体怎么选，需要结合你对学区需求、居住偏好以及通勤选择，才能做更好的判断。

提问: 您好曾叔！工作在嘉定老城，目前居住在南翔。小孩2025年上小学。想上嘉定世外读书，是否需要买个学区房？预算700万以内。买的话如何建议？1.嘉定新城:对口嘉定普通小学白银分校。2.南翔，居住环境较好。对口三梯队南翔小学。3.普陀万里，晋元学校。4.普陀长风，价格贵，居住条件将下降。谢谢！5.是否有其他更好的推荐？

回答：有必要买个学区房。公民同招、民办摇号，都会加剧公办学区房的竞争。你孩子还有三年多就要读书了，现在买学区房已经有一些学校进不去了，得加快操作。

1、2、3、4，只有3的学校还过得去。普陀并非教育强区，可能还需要去静安这些教育更好一点的行政区。买学区房，本质是买学校，其实是要做一个教育规划的。需要和你还有家人做一个深入的沟通，了解一下你对孩子未来考大学的预期，以及对鸡血强度的看法，再做推荐才比较准确。

提问：曾叔，咨询一个问题，想在上海买房落户，希望能保值一些，有增值空间的产品，您有什么建议么？

回答：近郊房产涨幅会大于市中心，如果没有特别大的偏好，可以考虑下近郊。

提问：你好，上海单身首套首贷，原本目标投资兼自住，无奈当前预算最多到总价400w，比较难投资兼自住品质，或者持币观望等两年提升预算到600w。如果现在买的话，考虑自身情况最近3年去外地工作，不确定是否回沪定居及何时回，因此调整目标为投资、租售比好、未来好出手。对张江熟悉目前工作在13号线末尾，考虑选房方向是孙桥的10年左右2房电梯动迁房，也考虑三林北蔡杨思世博等浦东附近区域，但只能买到1房or没有电梯，其他区域因为不熟悉不太敢下手。麻烦您给个建议！

回答：不要等2年，上海静淡市时较好尽快就买掉。孙桥、杨思、三林、北蔡、御桥、康桥、浦江镇都可以买。但你这个预算也只能买动迁小两房或者一房了。我觉得有两个点你要抓，应该是看一看有没有机会再多放一点-杆。把总价预算提到500万，就一下子会选择那大很多，另外一个呢是像这种动迁房，房东都不是善类，要好好选一下。

提问：大神，比较心动虹桥核心区的动迁房小区（预算实在有限买不了二手商品房小区），动迁房三房面积要120平以上了，未来流动性会不会成问题呢。未来买家会不会因为总价相同，宁愿去买户型小一些社区好的小区呢。看文章说上海刚需600万是天花板多年没变，这样位置的一套刚需三房未来涨幅能跟上，但会不会有价无市呢。

回答：大虹桥产品比较丰富，动迁房源比较多，你买的120平动迁房面积算是偏大的，所以要具体看是哪个小区，看产品力，还要看区位。不能一概而谈就买大的动迁房。相对来说如果从单价涨幅上来看小户型涨的是要比大户型好，但是你要反过来想大户型赚得多啊。600万翻个倍到1000多万还好吧，会有接盘侠的。我们在大虹桥自己买了很多套，也有动迁房，细节对接给我细聊吧。这种投资，需要case by case谈的。

提问：曾叔，咨询个问题。之前有把一套上海房产赠予给丈母娘，为了腾出一张上海房票，现在新房已经购入。因为丈母娘年岁已大，而且她在上海也没有其他备用房，无论她本人还是我们夫妻，都很难用之前赠予到她名下的这套房做任何融资。为了增加杠杆，是否可以让丈母娘赠予1%房产给我，之后我与太太离婚，这样我就与我丈母娘没有法律关系，然后再用按揭贷款的方式购入她剩下的99%产权。感谢

回答：思路很好，实操中有障碍。

1，赠与1%的操作，很多交易中心不让这么干

2，银行按揭是不开放给亲属之间的交易的，这样有骗贷嫌疑

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