土拍研报 | 青岛二批集中供地面世,优质地块解析汇总

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主题 ：关注青岛第二批集中供地热点地块解析  

研究员：赵文浩

二批供地公告公布，13 宗地块取消出让

8月18日，在经历取消交易的波折后，青岛市辖区第二批集中供地重新挂牌，共计87宗地块，总建设用地面积330.2万平方米，计容建面为790.3万平方米，起拍总价312.6亿。从建筑面积来看，黄岛区供地面积较大，占本次供应建筑面积总量的33%，城阳区次之，占比为26%。起始价方面，黄岛区和城阳区分别名列一二名，分别占比为31%和19%。和上次取消公告的地块相比，本次公告的地块出让面积，容积率和起始价等指标并未发生变化，但是有13宗地块取消出让，其中城阳区9宗，李沧区2宗和黄岛区2宗。

数据来源：青岛市自然资源和规划局，焦点研究院

数据来源：青岛市自然资源和规划局，焦点研究院

交易规则出现剧变，二批土拍影响有限

本批次变化较大的是出让政策的转变，主要对以下4个方面做出调整。和苏州，南京等城市类似，青岛采用禁止马甲企业参拍的规定，即同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买，同时对马甲企业参拍处罚进行了明确的规定。此外要求竞买资金必须采用自有资金，竞拍企业必须为房地产企业。本次拍卖的大部分地块设定有起拍价和较高限价，溢价率均设置15%以内。在达到较高限价后，不再设置竞租赁面积环节，直接进入竞品质程序。

联想到排名前列批集中供地成交概况，预估本次规则的转变对于二次土拍影响有限。排名前列批集中供地中，除了开平路45号地块溢价65%成交，2宗流拍以外，其余60宗地块均以底价成交。出现这种现象的主要原因是青岛独特的出让方式，多数涉宅地块具有一定的商业和保障性住房配比，使得项目利润有限。二批集中供地仍旧沿袭这种出让模式，本批次70宗涉宅地块有49宗都配建有保障性住宅用地，且商住综合用地占比较多。预期政策的转变对个别热门地块有影响，对于整体溢价影响较小。

多重指标筛选地块，优质地块重点解析

鉴于本批次出让宅地众多，焦点研究院结合各个地块的区域位置、住宅部分占比、周边配套设施和有无特别产业要求等多指标，挑选出市北区和黄岛区等5个区共计8宗热点地块进行解读，以求对房企拿地提供参考。

1. 市北区黑龙江路以西、开平路以北地块

数据来源：焦点研究院，高德地图，焦点房产网 

建筑面积：2.73万平方米，计容建筑面积：9.02万平方米，起始价：6.52万元，配建租赁住宅面积：4512平方米，用地性质：城镇住宅用地，商务商业用地。

出让政策：限地价，竞高品质商品住宅建设。

焦点点评：该地块原为果品批发市场用地，为本次出让位置较佳的地块，住宅规划建面占比近一半，位于河西商圈之内，紧邻地铁3号线地铁大厦站，周边在售新房项目有大云谷金茂府项目，均价为3.3万元/平方米，金地华章尚未开盘，2020 年开盘的和达君玥均价为2.9万元/平方米。 

2. 李沧区青山路以南、九水西路以西 LC0201-15 地块

数据来源：焦点研究院，高德地图，焦点房产网 

建筑面积：1.40万平方米，计容建筑面积：5.45万平方米，起始价：4.57亿元，配建租赁住宅面积：8886平方米，用地性质：城镇住宅用地，商服其他商服用地。 

出让政策：限地价，竞高品质商品住宅建设，不允许联合申请竞买。 

焦点点评：该地块为河南庄旧改地块，商业和租赁配建占比较小，位于成熟板块，周边教育医疗交通等资源丰富，距离最近的地铁站直线距离有1.5公里，利于去化，和本次出让的6号地块仅有一路之隔，地块周边小区为海尔鼎世华府项目，二手房均价为 2.2 万元/平方米。 

3. 李沧区石牛山路以东、惠水路以南地块

数据来源：焦点研究院，高德地图，焦点房产网 

建筑面积：4.39平方米，计容建筑面积：7.91万平方米，起始价：6.60亿元，配建租赁住宅面积：434平方米，用地性质：城镇住宅用地，商服其他商服用地。

出让政策：限地价，竞高品质商品住宅建设。 

焦点点评：该地块位于老鸦岭商圈,隶属成熟板块，周边配套齐全，交通便利，距离最近的华楼山路地铁站仅有1.4公里，地块左边为万科的石龙山项目，项目暂未开盘，已经公布的规划显示该项目以13-23层住宅为主推楼盘，预计后期推盘量较大，地块右边紧邻惠水和苑项目，二手房均价为2万元/平方米。

4. 崂山区规划姜哥庄路以东、北姜安置区以北地块

数据来源：焦点研究院，高德地图，焦点房产网  

建筑面积：2.22平方米，计容建筑面积：2.05万平方米，起始价：3.70亿元，用地性质：城镇住宅用地，公园绿地。 

出让政策：限地价，竞高品质商品住宅建设。 

焦点点评：该地块在烟台山下，周边风景优美，距沙口子地铁站2公里，其余配套资源丰富，该地块容积率仅为1.01，建筑密度为28.5%，预计后续会开发为低密度住宅。且周边空地已不多，为该板块的稀缺地块。周边小区以低密度洋房和别墅为主，二手房小区有北姜佳苑、石湾新苑和颐和星苑等，均价为 2.2-2.5万元/平方米。

5. 崂山区劲松八路以北、竹韵山色小区以南地块

数据来源：焦点研究院，高德地图，焦点房产网 

建筑面积：1.08平方米，计容建筑面积：1.23万平方米，起始价：1.95亿元，配建产权型人才住房面积：1839平方米，用地性质：城镇住宅（含产权型人才住房）。

出让政策：限地价，竞高品质商品住宅建设。

焦点点评：该地块紧邻竹韵山色小区和崂山中学，周边配套成熟，且多为优质资源，距离最近的东韩地铁站1.6公里。地块配建比例较小，总价低，便于房企快速周转，为本批次出让的优质地块，北边紧邻的竹韵山色二手房均价为3.1万元/平方米，周边二手房小区有天林家园和左岸风度，均价为2.8万元/平方米。

6. 黄岛区双珠路南、烟台路东地块

数据来源：焦点研究院，高德地图，焦点房产网 

建筑面积：3.37平方米，计容建筑面积：8.15万平方米，起始价：2.91亿元，配建租赁人才住房面积：8145平方米，用地性质：城镇住宅用地，商业用地。 

出让政策：限地价，竞高品质商品住宅建设。 

焦点点评：该地块隶属于西海岸新区板块，该板块作为青岛新房供应主力军，近两年来居各个板块之首，也是本批次青岛供应的主力区域。该地块周边教育配套良好，中海龙湖已入驻该板块，周边新房项目有龙湖亿联春江悦茗，预计下年开盘，二手房项目慧海园和海棠湾均价为1.3 万元/平方米。

7. 黄岛区朝阳山路东、海王路北

数据来源：焦点研究院，高德地图，焦点房产网 

建筑面积：2.40万平方米，计容建筑面积：13.66万平方米，起始价：3.49亿元，用地性质：城镇住宅用地，商业商务用地。 

出让政策：限地价，竞高品质商品住宅建设。 

焦点点评：该地块隶属于西海岸新区板块，处于该板块黄金地段，紧邻黄岛区政府广场。周边配套设施良好，稍显不足的是该地块住宅占比仅为58%， 出让文件对后续建设时间节点进行了明确规定，要求在2023 年10 月31日之前竣工，周边金地花园和阳光名邸二手房均价为1.4 万元/平方米。

8. 城阳区城阳街道祥阳路北、周村路东

数据来源：焦点研究院，高德地图，焦点房产网 

建筑面积：4.40平方米，计容建筑面积：6.34万平方米，起始价：2.97亿元，配建租赁人才住房面积：15848平方米，用地性质：城镇住宅用地。 

出让政策：限地价，竞高品质商品住宅建设, 3、4 号地块搭配出让。 

焦点点评：该地块位于未来科技产业园内，周边规划产业多为新能源汽车，高端制造等产业，正处在规划利好逐步落实阶段，有两个规划的地铁站西城站和东郭庄站,去年开盘项目有融创澜山壹号和龙湖舜山府，均价为1.7万元/平方米左右，紧邻的海韵华府预计今年开盘。

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