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一、地块与开发商基础档案
1. 地块来源
地块编号：湖里2025P05，2025年3月12日建发底价摘牌
- 成交总价：14.7亿元
- 住宅楼面价：42000元/㎡
- 地块位置：湖里区蔡塘路与金喜路交叉口西南，湖边水库南岸湖心半岛
2. 开发主体
- 楼盘推广名：建发望湖
- 备案名称：望湖公馆
- 开发商：厦门兆喆盛房地产开发有限公司（建发房产全资子公司，千亿国企）
- 物业公司：怡家园物业（建发自有一级物业）
- 物业费：5.5元/㎡/月
- 预售许可证：20250030号，2025-08-22取证
3. 项目基础规划指标
- 土地性质：70年纯商品住宅
- 占地面积：14704㎡（约1.47万㎡）
- 总建筑面积：35600㎡
- 容积率：2.42（岛内低密改善标准）
- 绿化率：30%
- 规划楼栋：6栋（洋房+高层四代住宅组合）
- 总户数：234户（纯改善，无刚需小户型，圈层纯粹）
- 车位配比：1:0.83
- 建筑排布：行列式布局，最大楼间距70米
- 交付标准：全屋品牌精装+全屋智能系统
- 开盘时间：2025年8月1日/8月22日（分批次取证推售）
- 交房时间：2028年4月30日（期房，等待周期较长）
- 销售状态：在售，正常施工建设中
二、价格、首付与总价门槛
1. 整体定价
- 项目整体参考均价：62000元/㎡，片区中高端湖居定位
- 单价区间：5.5万-7.2万/㎡，洋房单价更低，高楼层瞰湖高层单价更高
- 全屋总价区间：701万-1270万
2. 首付政策（厦门岛内特殊政策）
首套/二套统一首付比例15%，无差异化，大幅降低上车门槛
三、全户型详细参数（分洋房/四代高层两类产品）
（一）花园洋房（5、6、7号楼，7层低密）
1. 125㎡ 4室2厅2卫 南向
- 楼栋：5/6/7号楼
- 总价：713-764万
- 得房率：77%-81%，赠送入户花园，实际使用率接近100%
- 优势：纯南向、低密安静、户型方正，刚需改善入门湖居
2. 127㎡ 4室2厅2卫 南向中间户
- 楼栋：5、7号楼中间户
- 总价：701-735万（项目总价最低户型）
- 特点：空间紧凑实用，四房功能齐全，预算有限改善首选
（二）高层四代住宅（两梯两户，可瞰湖，第四代空中庭院设计）
1. 168㎡ A户型 4室2厅3卫 西北向
- 总价：960-1215万
- 景观：西北侧可观湖，采光略弱于南向
2. 168㎡ B户型 4室2厅3卫 南向
- 总价：960-1215万
- 优势：南向采光充足，北侧露台看整片湖景
3. 179㎡ A/B户型 4室2厅3卫 全南向
- 总价：984-1270万（项目顶格总价）
- 产品亮点：双露台、三卫套房设计，主卧独立衣帽间，大尺度观湖面
户型通用特点
- 全部4房起步，适配二胎、三代同堂改善需求；
- 高层四代宅带空中庭院，洋房赠送入户花园；
- 高层湖景集中在北侧，南向主要看社区园林；低楼层洋房基本无湖景视野。
四、周边配套完整测评
1. 交通配套 ★★★★☆（地铁通勤优势明显）
地铁2号线
- 蔡塘站：直线620米，步行约8分钟（主力通勤站点）
- 古地石站：732米
- 后埔站：1273米
公交
- 蔡塘湖心岛站416米、后坑幼儿园站438米，短途出行便利
自驾主干道
吕岭路、云顶中路、仙岳路，30分钟通达软件园、观音山、五缘湾、岛内各商圈；临近BRT快1线，跨岛通勤便捷
短板
早晚高峰吕岭路、蔡塘片区易拥堵；临街低楼层受主干道、BRT轻微噪音影响（标配双层隔音玻璃降噪）
2. 教育配套 ★★★☆☆（普通学校为主，名校预期不确定）
小学（500-800米范围）
- 星光民办小学295米、东芳小学528米、侯卿小学752米
中学
- 金尚中学686米、蔡塘学校699米、国贸双语高中995米
规划利好
规划新建湖边学校，网传厦门一中集团托管，学校尚在招标未动工，划片、师资、成绩均无兑现，学区存在不确定性；片区无顶级公办名校，不适合强学区需求家庭
3. 医疗配套 ★★★☆☆（近基础医院，三甲距离远）
- 莲花医院金尚分院：1865米
- 厦门市中医院：2065米
- 华侨医院：2091米
- 复旦中山医院（三甲）：2490米，日常小病便利，大病就医通勤较远
4. 商业配套 ★★☆☆☆（社区小店近，大型商圈需步行/地铁）
近距离社区商业（400米内）
顺心超市、夏商生鲜、田园便利，满足买菜、日用品基础需求
大型商圈（1公里外）
古地石航空广场、宝龙一城（地铁1站）；3公里覆盖SM、万达、加州广场；无步行可达高端购物中心，日常逛街便利性一般
5. 生态景观配套 ★★★★★（项目核心核心卖点）
- 区位：湖边水库湖心半岛，三面环湖，岛内稀缺87万㎡淡水湖生态
- 距湖岸仅136米，下楼直达环湖市政公园，无建筑遮挡湖面视野
- 片区规划扩建8.8万㎡湖边主题公园，内外双园（社区新中式园林+外部环湖公园）
- 社区内部打造“一轴三园，五进九景”新中式园林，安静宜居，无工业、城中村污染源
五、项目核心优势
1. 国企交付保障：建发本土40余年开发，岛内大量现房交付案例，低烂尾风险，自有怡家园高端物业
2. 稀缺湖景资源：岛内临湖低密地块稀缺，2.42低容积率，内外双公园，居住环境优越
3. 低首付政策：岛内少见首套/二套统一15%首付，700万级改善上车门槛大幅降低
4. 纯粹改善圈层：全盘234户，125㎡起步无小户型混居，社区人群统一，私密性强
5. 高实用户型：洋房得房率77%-81%，赠送入户花园；四代宅带空中庭院，空间利用率高
6. 地铁通勤便利：步行8分钟地铁2号线蔡塘站，软件园、观音山通勤友好
六、项目客观短板（购房需重点考量）
1. 交房周期长：2028年4月交付，为期2年多期房，资金占用久，无法即时入住
2. 教育资源偏弱：现有学校多为民办/普通公办，新建湖边学校兑现周期未知，无确定性优质学区
3. 商业配套薄弱：仅社区小超市，大型商场需地铁/自驾，日常逛街不便
4. 三甲医院距离远：重大就医需驱车2.5公里以上
5. 景观分层差异大：洋房低层无湖景；高层仅北侧看湖，南向无湖面视野；临街房源有噪音
6. 社区体量偏小：仅234户，无大型泳池、高端会所等内部配套；车位配比1:0.83，多车家庭停车紧张
7. 板块界面一般：周边存在安置房社区，长期二手价值存在一定压制风险
七、适配购房人群 & 谨慎购买人群
适合购买
1. 预算700-1300万，追求湖景、低密、国企品质的岛内改善家庭；
2. 在软件园、观音山、两岸金融中心上班，依赖地铁2号线通勤客户；
3. 不看重顶级学区，优先居住环境、小区圈层、景观资源；
4. 资金充裕，能接受2028年交房、长期持有自住/保值客户。
八，社区平面图
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