凯诺律师:这三种情况下的房屋,不能轻易地就认定为“违建”!

　　不拆迁，无违建，一拆迁，尽违建！实践过程中，违法建筑总是与征地拆迁连在一起，当被征收人与征收方就补偿事宜未达成一致时，那么征收方可能就会为了尽快完成搬迁将不论是没有证的还是因历史遗留问题造成的无证房屋直接认定为违法建筑，对被征收人做出责令限期拆除违法建筑通知书（决定书），要求被征收人在规定的时间内自行拆除房屋，完成搬迁。

　　房屋一旦被认定为违法建筑，那么想必大家都会非常的清楚，这拆迁补偿势必会大打折扣，有的甚至还会不予任何的补偿。但是，征收方能将所有的手续不齐全的房屋认定为违法建筑吗？答案显然是不可以的。比如以下三种房屋就不能轻易地认定为违法建筑而少补偿或是不予补偿。

　　1、一般违建

　　并非所有的违法建筑都需要拆除。根据《城乡规划法》中的第64条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。

　　尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

　　从上面的规定中我们大致可以了解到，对于可以消除影响的建筑，那么就不应该采取“一刀切”的措施，要求当事人全部拆除，可采取改正、罚款、补证等方式。比如当地规划宅基地上建的房屋不能超过2层，而当事人所建的房屋是4层，那么这显然超过了地方规定的标准，针对这种情况，那么我们完全可以采取改正的措施来消除影响。一般对于不能通过改正来消除影响的，比如一层房屋高度超过了规划，那么才可以拆除。不过即使是违法建筑，在拆除时，也仍然需要依法进行，否则仍然构成违法行为。

　　2、房屋建于2008年之前，甚至是更久之前的房屋

　　另外，建于2008年，或是更久之前的房屋同样不能轻易地认定为违法建筑。现如今，相关部门将房屋认定为违法建筑往往依据的是《城乡规划法》中的规定，但是我国《城乡规划法》是2008年才开始实施的，当时建房虽然没有规划许可证，或是房屋所有权证，但是却不违反当时和今天的城市规划，且申办过相关的手续，能够提供涉案房屋符合建造法律规定的证明材料。

　　也就是说，虽然这些房屋缺少一些证件，但是在实质上并不具有社会危害性和行政违法性。因此，简单地将历史遗留问题造成的没有办理规划等审批手续的房屋，一律认定为违法建筑，且责令限期拆除，在拆迁过程中不予补偿、少补偿，严格来说是一种错误的、片面的认识，不符合我国国情，我们不能用今天的规定去约束昨天的行为。所以，实践中，如果遇到相关部门将这类房屋直接认定为“违建”是有所不当的，当事人一定要提高警惕，及时地针对相关部门的行为，申请复议或是向法院提起诉讼，维护自己的权益。

　　3、征收决定、补偿方案公告后，因未签订补偿协议将房屋认定为违法建筑

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　从上述规定中我们可以了解到，征收方在作出房屋征收决定之前就需要对被征收房屋进行调查，违法建筑的认定并非是在作出征收决定之后。但是实践过程中，常有一些地方在作出征收决定之后，或是在未与被征收人就补偿事宜协商成功后，才将部分被征收房屋认定为违法建筑。但这很明显，在作出征收决定及补偿方案公告，再将被征收人房屋认定为违建，且强拆，俨然属于典型的行政目的不当的变相逼迁行径，是侵害被征收人合法权益的做法。

　　总之，凯诺律师要说的是，违法建筑的认定必须要综合考量，比如建房时间等，不能仅仅因没有办理相关规划手续，未签订补偿协议就“一刀切”全部认定为违建，责令当事人限期拆除等。因此，实践中如果被征收人遇到这样的情况，那么一定要及时咨询专业律师，依法向法院起诉维权。