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当下的市区楼市，普通住宅滞销但“四代宅”有热度。这种情形之下，在普通住宅和“四代宅”之间该如何选择，以及“四代宅楼盘”是否值得下手？应该是当前购房者普遍面临的问题。

购房者应当如何抉择呢？对此，我们的看法一直是这样的：

---首先，购房者要切换购房心态——自住买房、量力而行，买的是“消费品”，早买早享受。如此，方能正确对待未来价格变化；

---其次，买“四代宅”要遵循一个大原则，那就是：相比其它套内实得面积相似的普通住宅，四代宅凭借高得房率“账面单价可以略高、但实得面积单价明显便宜”，如此才有性价比；

---最后，也要注意入手时机。具体讲就是：如果市面上相近地段、相似面积价位的“四代宅”供应较多，可以淡定挑选。反之，若适合自身的类似房源供应较少，那么，下手不妨果断一些。

△CBD实景图示意

在这样的市场背景下，位于市中心江滨路的天曜序二期加推，据说总价明显便宜当前市场价，那么对于购房者而言，这是不是一个下手的机会呢？

今天，咱们就聊聊这个话题。

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先来看看二期开盘房源情况——

A预计开盘楼幢

据说，本次即将加推的《曜序园西园》二期，为最北侧的6#，住宅69套（为毛坯交付）。

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△开盘楼栋相对位置示意

项目预计于2026年12月完成主体结构封顶，2028年1月完成竣工备案， 2028年6月完成全部交付使用（以购房合同约定为准） ， 具体以实际情况为准。

B区位分析

项目位于鹿城区江滨中路，西北侧临近鹿城广场，分为东西两个子地块。据坊间消息，开发商正有意对东侧地块进行方案调整，有做部分错跃户型的打算。

△项目相对位置示意

项目北侧为江滨中路、东和怡鑫园、瓯江路等；

东侧为航标路（规划）、滨江五号·鹿韵里、惠民路；

南侧为洪福路（规划）、花园文化创意产业园等；

西侧为河道及沿河绿化、碧桂园滨江壹号等。

项目周边概况、项目布局、间距和日照等信息，在历史文章中已有分析，在此不再赘述。详见历史文章：

360°分析：选房注意！2.98万/㎡首开的天曜序......

C户型分析

本次二期6幢推出建面约107、113、128方三个户型。6号楼得益于两梯三户的布局，加上“四代宅”政策，整体得房率超过92%。

△两梯三户6幢各户型得房率示意。未包含飘窗和放置设备的设备平台。或有误差，以实际为准。

其中，107方和113方共用一个双开门电梯，各自“独立”使用专属的电梯前室。

建面约113方：

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建面约107㎡

我们先来分析一下这个新推最小的107方户型：

△建面约107方户型图示意

一般而言，市面上两梯多户普通产品，往往会共用一个候梯厅，这种情况下，公摊虽然少了，但候梯厅就不能像一梯一户产品那样“专属私有”化。

而这个107方户型，在保留“相对低公摊”的优势下，利用双开门电梯，每户规划了“独立专属”的候梯厅。这样的好处显而易见，电梯前室可以起到入户玄关的功能，也可以安排鞋柜、收纳等空间；

△候梯厅摆放鞋柜、玄关柜等示意

这个户型最值得一说的，其实是室内空间尺寸。

---纯客厅面宽5.3米，可以与传统商品房建面约160方以上户型相媲美。另外，客厅与阳台之间做了无柱网处理，接近6米的进深空间，可以让业主根据自身需求偏好进行灵活装修：如果要功能多样，可以把阳台单独划出；如果要空间阔绰，可以把阳台并入，然后在角落做一个隐藏式家政空间：

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△客厅及隐藏式家政空间示意

---主卧进深达到约5.25米，这个尺度以往也是“大户型专配”，可以很宽裕地做“L型步入式衣帽间”。

△主卧L型步入式衣帽间示意

---主卫和公卫进深都达到约3.2米，比传统同面积段户型大了约0.6米，这个尺度，可以做双台盆设计，也可以延伸家政和收纳空间。

---南侧次卧的面宽做到了约3.1米，进深最大可以做到4.0米，这样的进深，比许多传统首改类户型的主卧要大，摆1.8米大床也没问题。

应该说，这个107方户型初看不“显山露水”，但主要功能空间的尺度，相比以往传统首改类120方左右的户型，也有了相当大的跃迁。

建面约128㎡

再来看看建面约128方：

△建面约128㎡户型图示意

---这个128方一梯一户配置，可以私属使用的候梯厅有近10㎡，和传统主流商品房相比，非常阔绰；

△建面约128㎡候梯厅图示意

---公摊只有约33.8㎡，与传统主流商品房一梯一户相比，节省了约4-6㎡，得房率（未计四代宅指标）比普通大高层高了不少；

---公摊控制得力，加上四代宅面积赠送，给这个128方带来最直观的提升，首先是入户的餐厅和厨房体系，面宽达到了约6.9米。

餐厨面宽有约6.9米，这个尺度是什么体验？我们可以对比鹭湖建面约174㎡的错跃，其餐厨面宽近6.4米，从样板房来看，其中西厨、岛台、大圆桌等已经安排得很宽裕。

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△天曜序建面约128㎡样板间客餐厅实景图示意。非交付标准，实际为毛坯交付

---当然，其他功能空间尺度也比107方大上不少，比如说近7米的客厅可以增加多功能空间、再比如南侧次卧进深最大可以做到约4.5米（见下图）！

△建面约128㎡南向次卧进深示意

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