努力实现全体人民住有所居,住建部明确了哪些方向?

来源：环球网

8月31日下午3时，国新办新闻办公室举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，住建部部长王蒙徽、副部长倪虹、副部长黄艳出席了会议，他们系统总结了我国住房和城乡建设的发展情况、已取得的成绩。同时，也再次强调了住建部未来的重点工作方向，包括建立住房保障体系、全面落实房地产市场长效机制、解决青年人的住房和租房问题、实施城市更新行动、全面推进老旧小区改造等。

本次会议指明了今后房地产业的发展方向，向市场释放出了明确信号，同时也启发各个市场参与主体，积极优化策略，真正实现全体人民住有所居目标。

【成就】

住房发展取得巨大成就 建成了世界上较大的住房保障体系

“中国建成了世界上较大的住房保障体系”，住建部部长王蒙徽介绍了我国住房发展取得的巨大成就。

王蒙徽表示，2019年，我国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。相关部门加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体徽系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，中等偏下收入家庭住房条件有效改善。

王蒙徽强调，踏上新征程，住建部将加快完善住房制度，稳妥实施房地产长效机制，全面实施城市更新行动和乡村建设行动，大力推动建筑业转型升级，努力实现住房和城乡建设事业高质量发展，将改革发展成果更多更公平惠及全体人民，推动共同富裕取得更为明显的实质性进展。

【指明房地产行业新方向】

1.以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系

“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

主要举措包括，排名前列，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。其中，公租房主要是为了解决城镇住房和收入双困家庭，已经做到应保尽保，基本上解决了这个问题。共有产权住房是由城市政府因地制宜，主要是帮助有一定经济实力，买不起房子的居民能够尽快改善居住条件。保障性租赁住房重点还是要解决人口净流入的重点城市，主要是大中城市，特别是这些城市的新市民和青年人的住房问题，正在抓紧推进。

第二，建立一套较为完整的住房保障政策和管理制度，一是财税、金融、土地配套政策，二是关于准入、使用、退出、运营管理机制。

第三，建成了规模巨大的保障性住房，帮助了2亿多困难群众实现了安居。从1994年国务院决定深化城镇住房制度改革到2007年，全国共建设廉租房、经济适用房等保障性住房1000多万套。2008年大规模实施保障性安居工程以来，全国累计开工建设各类保障性住房和棚改安置住房7800多万套，有2200多万困难群众取得了住房补贴。

专家点评:

明确了三位一体的保障体系概念 

易居研究院智库中心研究总监  严跃进

发布会上明确，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。这里明确了三位一体的保障体系概念。此次发布会比较清晰地将这三类产品的受众对象进行了解释。其中公租房受众面主要是城镇住房和收入双困的家庭；保障性租赁住房主要为新市民和青年人；共有产权住房则主要为处于夹心层的购房者。三类产品受众面的表述清晰，值得购房者和市民等关注。

另外，此次发布会明确了完整的住房保障政策和管理制度。一是财税、金融、土地配套政策，主要为支持性政策。二是关于准入、使用、退出、运营管理机制，主要为规范性政策。

全体人民住有所居是实现共同富裕的关键环节

中指研究院指数事业部研究副总监 陈文静

近几年，实现全体人民住有所居的相关举措不断落地，住房制度改革持续推进，租赁房、共有产权房等在保障中低收入群体（新市民、青年人）的住房中发挥着越来越大的作用，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系正在加快完善。当前在高质量发展中促进共同富裕被中央摆到了更加重要的位置，而实现全体人民住有所居亦是实现共同富裕的关键环节之一。

2.全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期

2018年，党中央、国务院决定实施房地产长效机制，住房和城乡建设部围绕着稳地价、稳房价、稳预期，重点开展了三个方面的工作：

排名前列，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，这是做好房地产市场调控的根本遵循。以此为出发点，不断地扎紧房地产市场调控制度的笼子，特别是扎紧防止“炒”的方面，切实防范和化解市场风险。

第二，落实城市主体责任。督促城市政府不把房地产作为短期刺激经济的手段，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

第三，建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，因城施策，因地制宜，坚持从实际出发，不搞“一刀切”。同时，建立了监测预警和评价考核新机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，加强房地产市场监管，整治房地产市场秩序。

经过两年多的实践，我国房地产市场总体保持了平稳运行。下一步，将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

专家点评：

各地楼市密集出台调控政策 落实三稳目标

中指研究院指数事业部研究副总监 陈文静

目前，各地积极响应中央号召，继续“逢热必调”，落实三稳目标。7.22会议以来，各地密集出台楼市调控政策，据中指研究院数据统计，7月底至今的一个多月时间，已有30余重点城市加码调控政策，发布次数超50次，政策不仅覆盖限购、限贷、限售、二手房成交参考价格等方面，亦涵盖严防资金违规流入房地产市场、加强住房品质管理、优化调整土拍规则等，政策效果亦在持续显现，深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场有所降温。

首次提出人、房、地、钱四位一体的联动新机制

诸葛找房数据研究中心分析师 陈霄

建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，因城施策，因地制宜。这是首次提出的新机制，具有一定的创新性，在“人”上努力实现住有所居，在“房”上继续坚持房住不炒，建立房地产长效机制，在“地”上优化供应结构，包括今年以来实行的集中供地等举措，在“钱”上加强资金监管等，预计接下来的工作开展都将会围绕这四个方面进一步深化展开。

3.城市更新要注重城市结构优化、功能完善及品质提升

改革开放40多年来，城市面貌发生了翻天覆地的变化，2020年我国城镇化率已经达到了63.89%。我国城镇化已进入中后期发展阶段，城市建设、城市发展也进入了城市更新的重要时期。因此，住建部将认真贯彻十九届五中全会提出的实施城市更新行动战略部署，加快转变城市开发建设方式，由过去大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，推动城市结构优化、功能完善以及品质提升。具体举措包括:

排名前列，要划出城市更新重要底线，要控制大规模拆除、控制大规模增建、尊重居民意愿、控制住房租金涨幅。

第二，要保留城市记忆。

第三，稳妥推进城市更新。推动由过去的单一“开发方式”转向“经营模式”，吸引社会力量参与更新。

下一步，将推进城市更新试点，探索城市更新的方法路径，推出一批示范项目，积极、妥善、有序地实施城市更新行动。

专家点评:

城市更新的“北京模式”

中指研究院调查事业部运营总监 吴建钦

此前6月份，北京市已经发布了《关于实施城市更新行动的指导意见》。近日北京正式发布《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》对北京市接下来城市更新行动的开展做出了明确引导。

在行动基调上，未来北京城市更新行动将聚焦城市建成区存量空间资源提质增效，不搞大拆大建，是小规模、渐进式、可持续的更新；在更新类别上，将聚焦老旧小区改造、老旧楼宇与传统商圈改造升级等六大类别；在实施路径上将以街区为单元统筹城市更新、以轨道交通站城融合方式推进城市更新、以重点项目建设带动城市更新；在保障机制方面，将责任落实到具体部门，围绕综合、规划、建设管理、资金四大方面出台20余项支持政策。整体来看，6月份、8月份出台的两份重量级文件共同描绘出了城市更新的“北京模式”。

明确了城市更新的四条底线

易居研究院智库中心研究总监 严跃进

此次发布会明确了城市更新的四条底线，值得各类企业的关注。排名前列、要控制大规模拆除。该规定规范了很多企业参与城市更新的行为，至少乱拆除的行为面临约束。这一点在近期住建部城市更新政策中有所体现。第二、控制大规模增建。该内容也对房企等项目的无序开发形成约束，也和严管大拆的红线形成呼应。没有大建空间，自然也会抑制房企大拆冲动。第三、尊重居民意愿。至少这一点说明，城市更新也要以人为本，要多推广就地就近安置等模式，真正促进城市更新深入人心。第四、要控制住房租金涨幅。该规定至少说明，城市更新和租赁市场有关联。要在城市更新中注意租金的稳定，防范因为不正确的大拆，导致房源减少和租房成本的增加。

4.解决新市民和青年人住房困难问题

要重视解决好新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题，努力做到住有所居、职住平衡。

住房和城乡建设部和有关部门通过试点，经过总结，形成了加快发展保障性租赁住房意见的材料。6月24日国务院办公厅就印发了这个《意见》，重点是五项基础制度和六个方面的支持政策。

五项制度：一是针对新市民、青年人等群体特点，明确保障标准，建筑面积一般不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段、同品质的市场租赁住房租金，就是小户型、低租金。二是坚持供需匹配。三是明确地方责任。四是赋予城市人民政府更多的自主权，可以利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋等来建设，采取新建、改建、改造、租赁补贴等多种方式、多种渠道筹集房源。五是充分发挥市场机制作用，引导多主体投资，多渠道供给，加快发展保障性租赁住房。

六项政策：一是完善了土地政策。二是简化了审批流程。三是中央将对符合规定的保障性租赁住房任务给予一定的补助。四是降低有关税费。财政部、税务总局和住房和城乡建设部已经出台了公告，将于10月1日开始实施。五是对于改建的保障性租赁住房，执行民用水电气的价格。六是加强金融支持。

下一步，要重点抓好政策落实，真正加快保障性租赁住房建设，让新市民和青年人能早日改善他们的居住条件。

专家点评:

明确建设保障性租赁住房以解决青年人住有所居问题

易居研究院智库中心研究总监 严跃进

此次发布会，针对年轻人住房问题，有几个非常清晰的表述。排名前列、发布会对青年人给与肯定，认为其是城市发展和国家发展的重要力量。解决好此类人群的住房问题，也是提高城市竞争力的必然要求。据此可以认为，后续围绕青年人的住有所居问题，将会形成各类新政策。

第二、发布会明确提及保障性租赁住房建设的内容，这也说明，在解决青年人住有所居方面，保障性租赁住房是一类非常好的产品。当然目前各地此类产品供给端持续发力，但是产品宣传等方面还有短板，后续需要加大宣传和优化分配机制。

这些省市将加大保障性租赁住房建设

中指研究院综合整理

人口净流入，特别是人口流入量较大的城市，未来租赁住房的供应量将明显加大，深圳、广州、成都、西安等城市近十年人口增量均超200万，新市民、青年人等群体住房困难问题更加突出。其中40个城市作为保障性租赁住房试点城市，将加快发展保障性租赁住房，计划年内筹集建设93万套。

5.全面推进老旧小区改造

从2017年开始就试点探索，总结推广地方实践经验，完善相关政策和配套措施，加强督促指导，在老旧小区改造方面重点开展了四个方面的工作：

排名前列，做好顶层设计。去年，国务院办公厅印发了《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》，这个指导意见明确了城镇老旧小区改造的总体要求、目标任务以及政策机制。

第二，加大补助支持。中央安排补助资金，支持各地有序实施老旧小区改造。从2019年以来，中央财政一共下达了补助资金超过2450亿元。

第三，强化督促指导。逐年确定年度目标和重点任务，指导各地加强统筹，细化措施，落实政策，扎实推进老旧小区改造。

第四，推广典型经验。总结先行地区在发动群众参与共建、多渠道筹措改造资金、加装电梯等方面的创新实践，推广可复制可推广的经验和做法，整体提高全国老旧小区改造工作水平。

下一阶段，将聚焦群众“急难愁盼”问题，在推动有条件的楼宇加装电梯、完善老旧小区物业管理等方面加大力度，进一步增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。

专家点评:

老旧小区改造的市场机会值得各类物企关注

易居研究院智库中心研究总监 严跃进

此次发布会明确，将聚焦群众“急难愁盼”问题，在推动有条件的楼宇加装电梯、完善老旧小区物业管理等方面加大力度，进一步增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。

从此类政策规定可以看出，实际上点出了未来老旧小区改造的市场机会点，即加装电梯和完善物业管理。尤其是从物业管理的角度看，值得近期各类持续扩张的物业股关注。当前物业企业持续发力，也收购了很多物业项目，但是在老旧小区物业管理方面，介入节奏比较慢。后续若是物业企业可以加快介入此类领域，那么往往也可以形成一些新的投资机会。所以，围绕“老旧小区导入物业管理”的市场机会，值得各类物业企业的关注。

投身旧改的房企或将增加

诸葛找房数据研究中心分析师 陈霄

城市发展由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重，城市建设的品质和安全与人民群众对美好生活的向往和新时代新阶段的要求还不相适应。由于核心城市核心地段的居住空间的稀缺性，除了增加住房供给外，加强老旧小区改造、盘活存量成为解决住房难题的重要突破口。对于房企来说，也提供了一个新的发展方向，投身旧改的房企或将增加。