好租盘点2020北京商办市场 运营能力上升为关键因素

近日，大数据驱动的全价值链商办运营平台好租对2020年北京写字楼市场进行了年终盘点。结果显示，截至2020年11月底，北京各类商办楼宇的平均挂牌均价为7元/㎡/天，同比下降约3%，总体成交量较上年减少接近两成，优质写字楼的整体空置率已升至15%以上。与此同时，北京仍有较大比例的优质楼宇出租率达95%以上，它们不仅在质量、硬件、周边配套、交通等各方面条件突出，且大多有着出色的运营能力。

北京商办2020成交放慢，优质品牌项目大宗租赁交易表现突出

北京各类商办楼宇挂牌均价分布

据好租官方数据显示，当前北京各类商办楼宇（包含乙级及以下楼宇、产业园）的平均挂牌均价约为7元/㎡/天，最贵的金融街商圈现已反弹至20.9元/㎡/天，其他10元以上的商圈仅剩CBD和东长安街。6-8元的中位数价格段在北京三环以内有着较大范围的分布，6元以下低价格段几乎填满了五环外区域。

北京近一年商办楼宇成交量分布

尽管北京商办租金一再松动，但整体成交节奏偏慢，成交面积受疫情等负面因素影响难以提振，2020年成交逾百万平米的月份仅有2个，且今年较高月（2020年11月）比上年较高月（2019年7月）成交量低了约11.8%。

大宗租赁交易方面，2020年以来新增24宗，略低于往年，其中交易主力IT互联网企业比例上升至四成。上地超过中关村成为IT互联网选址热门区域，代表交易有贝壳找房在纽交所敲钟上市节点，租赁上地某产业园作为新增办公点。在非IT类型的大宗客户方面，COOC中海商务为较大赢家，旗下北京中海地产广场、北京中海大厦CD座分别收获世界500强企业国药集团旗下的医药商业上市公司——国药股份（600511.SH）8800平、石景山某老牌企业7200平的两个大宗订单。

好租数据还显示，当前北京全市的待租面积主要集中于朝阳区，去化周期变长、退租两项因素的影响要远大于新增供应。

对于先进写字楼重点关注的世界500强企业，好租还分析了北京本土56家《财富》世界500强上榜企业的总部选址特点。从区域分布来看，西城区、海淀区世界500强企业数量占优，北京总部多为以企业名称命名的自持楼宇，如中国移动大厦、中国建设银行大厦等，非国字号企业的京东、小米亦然。尽管朝阳只有7家本土世界500强，但北京CBD已吸引170家世界500强企业入驻，占北京市的70%左右，单北京中海广场即吸引丰田、迪士尼、法航、威立雅、施维雅等十余家入驻。

优质楼宇“优者恒优”，品质运营打造甲写样本

好租数据还显示，从2020年以来的在租企业选址数据来看，北京市场整体的主力成交户型为100-300㎡。同时，热门楼宇的“双高”优势稳固，即项目出租率高、租整层及以上大客户比例高。在大户型需求的关注点方面，除了距离交通枢纽近、大堂高、空间大、智能化等门面形象因素，与运营能力相关的软服务已经上升为吸引并留住重要客户的一大关键。

针对写字楼精细化运营，不少头部企业还纷纷推出了运营服务平台，构建商务办公生态体系，如中海商业旗下的商办资产管理品牌COOC中海商务与中海云商服务平台、华润置地的Officeasy润商务写字楼运营服务体系和CR Union智慧云平台。

好租发表观点认为，产品同运营并举将会是未来优质办公物业的一个重点发展方向。目前，写字楼运营服务的重心主要聚焦在企业管理、企业发展、员工生活这些领域，可以加强租户和平台的良性互动，进而传递品牌温度、创造新价值并提升租户粘性。而在北京甲级写字楼市场的优等生中，中海商务即在写字楼深度运营中大为受益，结合租户资源共享等各类优质软服务，其旗下全线产品不仅全部保持高出租率甚至满租，一些核心地段项目也吸纳了越来越多的世界500强企业。面对北京甲级写字楼市场的激烈竞争，标准化的运营管理体系和完善的软硬资源配套，将成为先进甲写处于不败地位的关键。