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在温州，流行着这样一句话：“烟火升南门，五马塑文化，未来沿江走，豪宅江滨路。”江滨路这条被温州人公认的“豪宅带”，好似一条锦绣玉带缠绕起了温州华丽多彩的城市界面。江滨路的高端属性与市场号召力，足足三十年经久不衰，随着CBD延伸带的规划建设，大有越演越烈之势。

说江滨路“豪”，绿城锦玉园、中瑞曼哈屯、时代滨江……哪一个不是温州人心中的“白月光”？曾经单价超10万的鹿城广场挺立天曜序斜对面，依然以它为圆点，照射出温州的高端生活半径，见证着温州豪宅的迭代发展史。

说江滨路“醇”，天曜序立踞5.6公里江滨路“中轴”正核，堪称承上启下的关键节点，一脉囊括温州几乎能想到的生活场景。 ✨✨天曜序售楼处电话：400-678-1582转接分机号1111【已认证】

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先从开发商高价拿地说起。

今年5月30日，天曜序所在的洪殿板块83亩商住地块，吸引4家房企参与竞买。让人意料不到的是，楼市下行期，此地块竞争竟然如此激烈。足足36轮竞价，最后才被招商保利联合体以约17.3亿元拿下，折合成交楼面价高达约1.69万/㎡。

▲图源：浙江省自然资源网上交易中心

这样的地价加上其它成本，开发商保本估计需要3万/㎡朝上。市场很差但成交楼面价为啥如此之高？可能许多吃瓜群众都不知道，这背后的逻辑，竟然是因为：“企业化债”！---政府欠开发商钱短期还不了，拿地来抵扣。

而开发商面对“不拿地则欠款短期无法回收，拿地则有望实现债务变现”的现实，所以选择参与土地竞拍来“化债”。

应该说，从“化债”的角度来看，天曜序所在的洪殿地块是相当好的“标的物”。

试想，开发商为了“化债”，去拿库存高企、流速很慢的郊区地块，可能的结果就是“化了旧债，添了新愁”！那种情况下，销售没有流速，降价也走不了量，真的就全“陷进去”了。

而洪殿单元地块处在“市区核心区”，虽然南侧公共界面较差，但毕竟是核心区“第四代住宅”地块，没有对应的竞品。只要产品不拉胯、定价合理，去化应该不成问题。

▲CBD实景图示意

所以对于开发商而言，高价拿下洪殿单元地块，哪怕亏点钱，也好过债权无法变现、资金无法回笼。

招商、保利联合体高价拿下洪殿地块后，实际上面临着两个选择：

A

第一个选择：做“四代宅”顶壕

沿袭“CBD三杰”和天珺的套路，做第四代住宅错跃大户型，通过大幅拔高产品档次和调性，追求高品质溢价。

但是这样做的风险在于，洪殿这个区块，南侧都还是老旧小区，资源禀赋不够支撑顶壕属性。

▲项目隔壁地块滨江壹号第一排中楼层实景示意。红框处为洪殿元弼道观，视线内影响不是特别大

另外，从隔壁润府的去化结构来看，也是价格便宜的中小户型去化快、总价高的160方-180方的流速慢。

建筑面积已开盘套数占比累计去化套数去化率126-128㎡43445%42999%138-139㎡485%4492%158-165㎡30732%28593%182-221㎡16918%6136%小计958/81985%

▲数据来源：温州市房地产市场信息交易网，截至9月22日。或有误差和之后，以实际为准。

还有现实的例子，就是2020-2021年间，洪殿板块的滨江壹号在与老港区的时代滨江上品、CBD的江山云起等楼盘竞争中，无论价格还是去化速度，都处于全面的劣势。

B

第二个选择：做普通改善类产品

于是，开发商选择了第二条路，就是以中小平层户型为主，做普通改善类产品。以“高得房率”对标类似竞品润府的高面积段户型，以“低总价优势”，换取“相对更高的单价”，“花更少的钱，买同样大小的房子”。

▲天曜序户型分布图示意

“价格敏感度”变成了与竞品楼盘之间的核心竞争点，这对“高得房率”的天曜序肯定是有利的，但也限制了“价格向上的想象空间”。

在高地价、高成本成为既定条件之下，单凭中小户型的“低总价优势”，很难换来太高的产出。为此，开发商在地块南侧又布置了两排多层房子，做了部分叠拼产品（上叠、中叠、下叠），希望通过叠墅的高溢价来获取一定的利润空间。

就这样，“高低配”成为了开发商权衡利弊后的最终选择。

天曜序的最终方案，以叠墅和“得房率敏感度”换溢价空间，以“总价可控”换销售速度，从经济账的角度来看，应该是开发商针对该地块开发的最佳选择。

但是，我们站在购房者的角度来看，需要注意“高低配第四代宅楼盘”的两个问题：

其一，楼间距与楼高比，会比那些纯粹做高层的低容积率四代宅要弱，之前万科的璞拾云洲也是同样的状况；

▲天曜序楼间距示意，或有误差，以实际为准。制图：k1va

因为南侧做了两排多层，天曜序一类高层的楼间距和楼高之比，基本都是按照规划强制要求的下限来控制，与前几年的高容积率商品房楼盘差不多：

▲部分楼栋间距示意。底图为项目报批文本，或有误差，以实际为准

其二，“高低配”的布局，也会影响高层户型的面宽分配和得房率。

从开发商提供的户型尺寸来看，天曜序的户型面宽，相比传统非第四代住宅楼盘户型，已经有了“降维打击”的效果，比如建面约113方的面宽是约11.8米，高于润府127方的约10.8米：

▲左为天曜序建面约110㎡户型图示意，右为温州润府建面约127㎡户型图示意。

比如天曜序建面约128方的面宽是约13.7米，略好于隔壁滨江壹号143方的面宽（约13.65米）：

▲天曜序建面约128方户型图示意

▲碧桂园滨江壹号建面约143方户型图示意

但是这个面宽数据，并没有把“低容积率第四代宅”的潜力用足，你看西派二期的105方，面宽做到了约12.5米：

▲西派澜庭二期建面约105方户型图示意

最有代表性的，是天曜序这个139方：

▲天曜序建面约139㎡户型图示意

约15.3米的面宽，与传统商品房相比可以像螃蟹一样横着走了，也明显胜过隔壁润府的160方+户型。

但问题是，好的东西我们希望能更进一步！这个139方，如果能做成140方，就可以多赠送面积30㎡（局部双层挑空赠送），得房率直接飙升至云端。

“+1㎡=得30㎡”的划算买卖，天曜序为啥不做？道理很简单，因为面宽不够支撑做出好的错跃户型。

这也就意味着，天曜序这个139方，在与传统商品房户型的竞争中可以完胜；但与理想中的140方“四代宅户型”相比，还有很大的潜力可挖。

另外，购房者需要注意的是：天曜序128㎡和139㎡户型设计都没有阳台，因为阳台和空中花园，都已经当做赠送面积并入室内空间了。

虽然温州购房者普遍会封闭阳台，但绝大多数购房者还是需要一个与客厅、卧室分隔独立的洗衣晾晒空间。

以139方为例，如果把客厅外的阳台独立隔出来，客厅的空间尺度就“出问题”了。

▲天曜序建面约139㎡阳台位置示意

解决方案只能是，要么小书房隔断隔开或者做四房，南侧排布晾晒空间，但缺憾就是起居空间的气派感将大打折扣。要么全部用烘干机解决问题……

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