太阳宫一出,我们的买房群嗨爆了

原创 房小评中国房评报道 今天

政府在卖网红地块，开发商在担心网红楼盘。

11月10日，尚在睡梦中的房产中介小吴收到客户的一条微信：

“小吴，昨天新闻里说第三批集中供地有太阳宫地块，我们准备等这个地块入市再买，暂时不考虑望京的**项目了！”

看罢微信，小吴心凉了半截，这已经是第三个改变计划的客户了。

如今中介生意不好做，小吴费尽心思维护的客户关系，因为一则新闻被打破了。

感到压力的不止小吴和他从业的中介公司，北京新楼盘们感到了更强的寒意。

望京某项目销售负责人表示，套总价在1000万元以上的房子流速下降很厉害，开发商已经在考虑年底打折促销。

小吴和某线上渠道公司共同组建的买房人讨论群里，每天的话题都是围绕几个网红盘，乐此不疲：

有人从海淀区政府部门打听京昌路地块配套学校的问题，有人还跑到万泉寺地块，扒着墙头，等火车路过，测试噪音分贝。

“这些买房人都有资格有钱，就是不买，专盯着这几个网红盘摇号！”

小吴很无语地维护着这些买房人，每天要解答很多问题，有的问题细到某个户型开窗尺寸是多少，小吴也答不上来。这时候，群友们就嚷着：

“换群，换群，这个群主太不专业了！”

以前都是中介忽悠买房人，如今是买房人白嫖中介，中介还得受着，不敢吭声。

“这些网红盘不愁卖，没有渠道费，最多有点分销费。”

小吴说，网红盘的利润空间很小，开发商不愁卖，不肯上渠道，中介就没钱可赚。维护这群买房人，未来就两个打算：

一是拿着大批客户信息跟开发商谈价格，能争取点佣金分成也行；

二是引导客户去买别的楼盘，比如有的客户没摇上树村，马上引导客户去买其他项目。

但是，这次不一样。

树村之后有永定府、永定府之后有永丰、永丰之后有京昌路、京昌路之后有周庄子、周庄子之后有万泉寺、万泉寺之后有太阳宫、太阳宫之后有广渠路……

眼看网红盘们排到了明年，小吴心态彻底崩了，他真担心2022年北京市排名前列批次集中供地再推出些网红地块。

事实上，小吴的担心正在变成现实。

除了今年第三批次的太阳宫、广渠路地块尤其吸睛之外，明年仍有多宗热点地块会上市。在楼市低迷，开发商拿地意愿不强的情况下，政府必须多推好地，才能吸引开发商出手。不仅北京市这样做，上海、杭州等地的第三批次集中供地，网红地块也很多。

（价格单位:万元/平米）

这些网红盘吸引购房者，不仅是因为地段好，还因为他们和周边二手房报价形成了倒挂，形成了“买到即赚到”的购买预期。

以永定府为例，周边二手房报价较高超过10万元/平米，永定府限价8.9万元/平米。太阳宫周边二手房报价较高超过16万元/平米，而根据目前北京预售较高限价，太阳宫地块将来入市销售价格预计也就是12万元/平米左右，如果政府持有10%的产权，售价也才10.8万元/平米。

一套100平米的房子，买到至少浮盈三百万元！

这才是买房人趋之若鹜的原因。

网红盘和一二手房价格倒挂的问题，并不新鲜。2018年在北京、苏州、杭州、深圳等地都出现过，随后随着市场调节，自然就消失了。

但是，那是在市场上行期，新房卖出之后，价格慢慢上涨与二手房价格持平，或是二手房降一点，新房涨一点，最终结束价格倒挂。

在当前楼市下行期，尤其是量价大幅度下降，而且市场预期悲观的时候，出现这种一二手倒挂的现象，又会对市场产生什么影响呢？

房小评认为，这种价格倒挂会加剧市场内卷，带来如下影响：

1、加剧市场内卷，虹吸其他项目客户。

如文章开头所述，很多有资格有钱且不着急的高端改善客户都希望买到网红盘，在市场预期不乐观的情况下，不为了赚钱，至少可以保值。哪怕摇号可能摇不到，客户也不着急，反正今年到明年有那么多网红盘排着队上市，而市场上有钱有资格的高端客户又不多，大家等一等，总会轮到。

2、形成羊群效应，导致客户持币观望情绪加重。

网红盘的买家多是高端改善客户，其持币观望会影响到身边人，进而带动整个市场趋向持币观望。

3、带来周边二手房价格下降。

如上所述，市场上行期，一二手倒挂的情况多以新房变为二手房后，价格慢慢上涨而消失。

市场下行期，这种价格差多是以二手房价格下降来消除，因为二手房报价并没有依据，只是业主心理预期价格，当业主急需卖房的时候，就会选择降价销售，而降价的标准就是这些网红盘的价格。

4、刚需盘跟随内卷。

由于城市平均房价是调控目标，网红盘售价较高，为了平抑均价，政府在供应网红地块的时候，要同步供应远郊的一些低价地块以形成低价房源进行价格对冲，这会带来郊区刚需项目供应放量，导致殃及池鱼的现象，即刚需市场开始内卷。

其实，这种供地结构的改变，对市场造成的深远影响还有很多，这里不一一展开。接下来，我们说说购房者该如何做决策，应对接下来的楼市变化。

1、从需求出发，理性买房。

正如“房住不炒”理念深入人心一样，我们买房依然要坚持从需求出发，不用过度追捧网红盘，以买到即赚到的心态去买房，往往容易失去初心，最终买的房子可能并不如意。

例如，因为二胎、三胎出生而换房的朋友，较好优先考虑教育配套和功能、面积来置换，不要追捧网红盘，毕竟网红盘单价多在10万+，同样的资金买个小面积的，不够用、不实用，肯定不是理想结果。

2、并不是网红盘就不跌价。

苏州、杭州等地的网红盘、倒挂盘现象已经出现了2-3年，有部分网红盘把周边二手房房价拉垮了，最终形成区域房价整体下跌，倒挂现象消失了，甚至网红盘也降价了。这样的网红盘现象是一时的。因此，选择网红盘还要看周边的二手房价格成立逻辑以及其扛跌的能力。

3、珍惜当下市场窗口机会。

出让网红地块，其实也是政府托市的一个做法，无论从土地出让历史价格，还是从政府当下出让土地的保价策略来看，地价稳定很难动摇。因此，遇到真正产品好，适配自己需求的好房子不要轻易错过，不要因为追捧网红盘而错过了适合自己的房子，以免后悔。

网红盘现象开启了一个买房新话题，我们成立了专门的学习讨论群，欢迎您的加入（微信：zgfpbd2018），这里有洞察的观点和严密的逻辑分析框架，助您成为专业、理性买房人。