上海楼市:为何强调商宅和公寓不要买?图喜好和便宜可能吃大亏!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔请问，为什么魔都的商业住宅/公寓比同类普通住宅便宜很多？商业住宅除了40年产权是还有什么缺点吗？如果很喜欢怎么办？

回答：是便宜很多，但若买了很难卖出。

缺点：1.出售税费高 2.大多不通煤气 3.水电费用贵 4.不能挂户口 5.没有学区 6.贷款只能五成较高十年 7.物业管理混乱。

除非价格折扣非常低到足够让你心动，或者你实在没钱买常规住宅产品，原则上一定要明确避开。只图一时便宜和喜好的话，后续要吃不少亏。

提问：请问上海后期房产投资潜力如何？几个担心：1. 2500万人口上限天花板，后期人口导入乏力，是否会影响需求和配套摊大饼外扩的效果。2. 内循环大背景下，外贸，外资发展受限，国家层面是否会投入更多资源在内陆高铁枢纽节点城市，比如武汉，郑州，反而对于沿海城市投入少？而且即便是沿海城市的发展，同样和大湾区的广州比较南沙区是高级新区，而虹桥只是市级新区，虽然长三角示范区是高级的但毕竟不只是上海一座城市独享资源投入。3. 上海的房价已经很高，后期上涨潜力不如其他二线城市容易吧？4. 内陆二线城市，武汉，郑州，重庆，成都，哪个更有潜力，主要原因？跪谢！

回答 : 上海基本面非常好，不会有太多问题。2500人口有上限，但是上海用的是腾笼换鸟的做法，引入的高端人口，所以购买资金总量不会差，购买力还在增强。上海未来是全国金融中心，不管是内循环还是外循环都是核心城市。而且内循环后，更需要集中在个别城市对外开放，作为改革开放的先锋，上海和香港作用会越来越大的。房价基数高会影响上海涨幅，但上海的打法是更加求稳，而不是暴击。内陆城市里成都和武汉非常不错的。人口和省内支持。

提问：曾叔，你好，帮亲戚问的，首付不多，大概130，能买总价200左右的房子，临港滴水湖附近的动迁房能买吗？打算放十年，她们看中临港未来的人口导入。

回答： 拉长到10年临港可以的，但临港动迁房属于高风险高收益，其实可以考虑下花桥，势头已经起来了。

提问：曾叔你好，请教下上海买房三个板块的比较：1. 大虹桥板块的南虹桥区域华漕东北角，代表楼盘是动迁房：景平苑/景雅苑/馨泰佳苑/馨乐佳苑（目前均价4万不到）。这个区域的优势是五年左右会有13号西延利好，加上华师大虹桥学区规划，不久动工，以及虹桥商务区的产业加持。缺点是目前周边都是工地比较荒凉，而且虹桥板块被炒作得比较火，担心透支潜力。

2. 宝山上大板块，优势15号线年底即将通车，外环内，居住气氛比较浓。且离人民广场直线距离近，板块内尚有待开发的规划用地。板块内有经纬系列学区房，保利叶之语标杆已经大华朗香花园双地铁（均价目前5万）。缺点是产业比较少，且沪太路比较堵，七号线挤死人（未来15号线一定程度上可以分流）。

3. 嘉定新城，城区有比较系统的格局规划，有汽车产业导入，在郊区中GDP较高，超过青浦，松江，宝山。产城融合得比较好，次新房比较多，目前均价3万五，性价比高。请问如何选筹，跪谢！

回答 : 我个人比较看好的是南虹桥片区，几个大卖点：一是大虹桥辐射区，因为大虹桥CBD已经建成，有房地产行业和阿里入驻，这里是有一些高端人口溢出，去南虹桥置业。二是13号线是东西走向，能级要高于其他南北向的线路。三是新学区入驻。目前片区里面新房炒作的比价高，但二手房没怎么涨，不存在透支的问题。

提问：曾叔，您好。请问13号线北蔡站陈春路站周边2010年左右的动迁房，比如龙博公馆、虞泽苑、鹏丰苑、联康苑等等附近的可以入手吗？ 动迁房有什么坑要避免？

回答 : 可以考虑，注意选择次新+电梯房，动迁房产权关系复杂，较好请人帮你做好尽调，对交易流程进行风控。

提问 : 请教曾叔，1500万塘桥按揭房，严重跑输大盘，从投资角度来看，是继续持有然后二抵再购买还是整体出掉买三套400万左右外环内次新博暴击（全款买下400万再抵押然后再全款再抵押这种方式是否可行？感谢指导

回答： 卖出。塘桥界面老旧，没学区，缺少概念，而且总价偏大，这种价格端即便买黄浦老静安的三房都有价值。换三套小户型那是更好，不过这种打法需要考虑房票和贷票的规划。

提问：曾叔，今年想在上海全款入手一套，总预算在2000万左右，主要考虑投资，纯考虑涨幅的话，建议这个价位在浦西哪个区位选筹比较好？单身只能买一套，房票有限，没法拆分。

回答： 建议在黄浦和老静安选了，2000万预算有流动性的，也只有这两个区位还有点价值和流动性，可考虑带个强力学区，买3、4房的产品，这样比较有竞争力，学区可以锁定下限。

提问：曾叔，手上二套赵巷叠加一套松江公寓（老人住），次新无贷，今年叠加满二后想卖掉，七百左右，置换市区五年长期持有，徐汇哪里可以，新房还是二手？谢谢指导！

回答 : 700万买徐汇，只能在中环外看老房子，意思不大。徐汇要买到像样的房子至少1000万。建议要么加杠杆，或者不如不要卖，置换自住更舒适。

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