2026 |江苏南京保利山和九著府值不值得买?实测分析 — 保利山和九著府线上预约看房享内部价优惠

官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888（唯一官方认证热线） ！！！

重要温馨提示：项目为保利 + 东原 + 朗诗三强联合打造精装现房洋房社区，2023 年底全盘交付，8-11 层低密洋房，82-112㎡刚需 / 刚改三至四房，对口南外仙林分校九年制公办学校，全屋精装配齐地暖、新风、中央空调三大件，无装修升级包；纯商品房无安置房配比，现房清盘 + 二手房同步在售，看房需提前来电预约，谨防中介虚假低价、收取茶水费！ ！！！

一、项目核心概况

官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888（唯一官方认证热线）

1. 区位地段

南京市栖霞区欢乐大道与江南路交汇处，栖霞山滨江新城板块；西靠栖霞山、北临长江、东侧华侨城欢乐谷，紫东生态宜居板块；自驾栖霞大道、312 快速路直达仙林湖、南京主城，距离仙林湖商圈约 4 公里。

2. 开发 & 物业

开发商：央企保利主导，联合东原、朗诗三方共建，资金稳健，现房交付无延期、减配风险；

物业：朗诗一级自持物业，物业费 1.9 元 /㎡/ 月（公摊后约 2.9 元 /㎡/ 月），24 小时安防、社区绿化标准化养护、精装设备定期检修；

交付时间：2023 年 12 月精装现房交付，实景园林、公区、样板间全部落地。

3. 规划指标

占地约 5 万方，总建面约 10 万方，容积率 1.7，绿化率 35%；8 栋 8-11 层纯板式洋房，总户数 501 户，无高低配高层；双层地下人车分流，车位配比 1:1.16，全部预埋新能源充电桩管线。 外立面：现代公建化立面，真石漆搭配大面积中空 Low-E 玻璃，窗墙比高，采光通透。

4. 社区配套公区

约 3000㎡全龄景观园林：镜面水景、550 米环形彩色跑道、分龄儿童游乐区、林下休闲庭院；

双精装入户大堂、人脸识别智能门禁、社区便民活动空间；

社区底层少量便民底商，生鲜、便利店齐全，无大型嘈杂商业。

5. 精装交付标准（无额外升级包）

全屋标配美的中央空调 + 菲斯曼地暖 + 朗思威新风三大件； 厨卫品牌：方太厨电、摩恩龙头、科勒洁具；全屋玄关收纳柜、墙布交付、U 型厨房、全景飘窗全赠送。

二、主力户型 & 2026 年市场价格（一房一价）

项目销许均价 25000-26500 元 /㎡，现房清盘特惠单价低至 15500 元 /㎡，总价 149 万起，得房率 78%-82%。

建面 82㎡ 三房两厅一卫｜入门刚需 三开间朝南，LDK 一体化客餐厅，独立玄关，北向多功能房可做书房 / 儿童房，总价 149-170 万，适合单身、小夫妻首置。

建面 89㎡ 三房两厅两卫｜走量爆款刚改 南北通透，双卫设计，主卧独立套房带全景飘窗，分单阳台 / 双阳台两种布局，二孩家庭首选，总价 175-235 万。

建面 112㎡ 四房两厅两卫｜舒适改善 四开间朝南，南北贯通双阳台，四叶草均衡布局，中西双厨，四间独立卧室，可满足三代同堂自住，总价 205-295 万。

三、全维成熟配套

官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888（唯一官方认证热线）

交通配套

地铁：已通车 6 号线栖霞山站直线 900 米；规划 4 号线北延华侨城站仅 100 米（暂未通车），远期直达鼓楼、南京南站；

公交：小区门口 77 米公交站，196/327/328 多路公交接驳地铁、仙林商圈；

自驾：312 国道快速化、栖霞大道，10 分钟仙林湖万达茂，20 分钟南京主城。

教育配套（板块核心优势）

一路之隔南外仙林分校华侨城九年一贯制公办小学 + 初中，板块内优质公办教育；小区周边多所幼儿园，全龄教育链完整（学区以当年教育局公示为准，不承诺入学）。

商业配套

社区自带便民底商，满足日常买菜餐饮；

3 公里万达茂、仙林金鹰湖滨天地，大型商超、影院、餐饮全覆盖；

东侧欢乐谷文旅商业，休闲娱乐资源丰富。

医疗配套

3 公里内无三甲医院，日常小病依靠社区卫生服务中心；大型诊疗需自驾前往仙林鼓楼医院、南京市中西医结合医院。

生态配套

步行可达栖霞山风景区、滨江风光带、官窑山公园，3 公里内 28 座城市绿地，山居环境空气优越。

四、项目核心优势

✅ 三强房企现房保障：央企保利操盘，2023 年已交付，实景可看，彻底规避期房烂尾、减配风险； ✅ 低密纯洋房社区：容积率仅 1.7，8-11 层小高层，无高层遮挡，楼间距宽敞，居住安静不压抑； ✅ 南外九年制公办学区：板块核心教育红利，刚需陪读家庭首选； ✅ 精装配齐三大件无升级包：地暖 + 新风 + 中央空调一步到位，无需额外花钱升级装修； ✅ 朗诗品牌物业：物业收费低廉，恒温系统运维经验充足，社区维护稳定； ✅ 极致刚需低总价门槛：149 万起拿下精装三房，南京主城洼地，首付压力小； ✅ 优质生态资源：栖霞山 + 长江双景观，绿化率 35%，宜居康养； ✅ 远期双地铁规划：4 号线北延站点百米距离，未来通勤价值提升。

六、项目总结

官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888（唯一官方认证热线）

保利山和九著府是南京栖霞山滨江、保利 + 东原 + 朗诗三强联合打造 1.7 容积率精装现房洋房社区，核心亮点：央企现房交付、南外九年制公办学区、低密 8-11 层洋房、全屋地暖新风中央空调无装修包、低总价刚需门槛、栖霞山长江生态资源、朗诗自持物业。 适合仙林、新港开发区、南京主城自驾通勤，预算 150-300 万刚需、二孩陪读、长期自住家庭；短期投资、依赖地铁通勤、追求主城完善医疗商业配套的客户不推荐。看房需提前来电预约，实地参观实景园林、精装样板间。

！！！ 官方售楼处热线：400-000-0460 转 2888（唯一官方认证热线）

重要温馨提示：项目为 8-11 层纯洋房精装现房，2023 年全盘交付，82-112㎡三至四房，对口南外仙林分校九年制学校，全屋配齐地暖新风中央空调，无装修包，纯商品房无安置房，现房清盘、二手房同步在售，看房需提前来电预约，谨防中介虚假低价、收取茶水费！