必看!房贷省钱秘籍,值得每个买房人详细阅读!

今天的内容干货十足，从阅读的角度来看，通篇大量的文字，确实有一些枯燥无味，但如果从实操的层面上来看，这篇文章就显得尤其珍贵。

还记得超人之前的一个观点么？懂并不一定代表着会，实战是检验真理的少有标准！

闲话少说，直接进入今天的主题：贷款！

贷款的分类

贷款十分常见，大家买房，买车都需要用到，这些我们称之为：按揭贷款。

按揭贷款大概分为3类：

纯商业贷款;

纯公积金贷款；

组合贷（商业和公积金混合）。

说到了公积金，我们之前也有过相关的文章（详情请点击-买房人必看！如何正确看待公积金贷款？答案全部在这里！）这里不再重复。

可不少人认为贷款的种类只有这一种，未必就显得有些“孤陋寡闻”，实际上，除开“按揭贷款”，还有两种贷款类型：

A、抵押贷款：以全款房为抵押物向银行借贷一笔额度。

B、信用贷款：纯信用模式进行的贷款（不需要任何抵押物），分大小额（小额：花呗、借呗、微粒贷等；大额：招商E招贷等）

今天我们的重点就在于：抵押贷款。

抵押贷的详解

可能有一直在关注问答的朋友都知道，超人在给很多粉丝设计方案的时候都会用到这么一种模式：抵押贷款。

这种模式呢，衍生下来有2个分支：

分支1：房产二次抵押。

这里指的是在本身房贷还没有还完的情况下，将房子进行二次抵押，将剩余价值的70%变现。

都知道经历了17-18年的重庆那波行情，许多房产的价格翻倍，它们的现有价值足以大大覆盖以往的负债。这个时候除开将房子卖掉以外，二次抵押也可以将剩余价值进行变现。

比如：A 于2014年 在B银行按揭购买了一套总价100万的房子，首付30万，按揭70万。到了今天，A发现了该房产市场价200万。他出于某种原因急用一笔钱，但又不想将房子卖掉。这个时候二次抵押就是一个不错的选择：

按照惯例：200万的房产，C银行评估价180万。贷7成 126万。扣除之前的70万按揭，剩余到手 56万。

这个时候，A拿到手一笔钱，付出的代价是又多了C银行这么一个债主，除开每个月正常B银行的利息之外，还需要支付C银行的利息。

二次抵押的优点：

无前期费用，二次抵押不需要提前结按，没有一笔额外的支出。

二次抵押的缺点：

1：利息高，实际利率高达年化8.5%左右。

2：可选银行少。

在重庆，肯做这种二次抵押的银行很少，超人了解只有3家银行（具体不细说），主要是一个风险问题。

二次抵押在银行看来风险较大，以上文的A举例：

假如A还不上C银行的贷款，但是B银行却一直按部就班的还款，C银行要想申请拍卖它的资产，还必须经过B银行的同意才行。

假如A偿还不起B、C两家银行的贷款但抵押资产因某种原因大幅缩水的时候（别墅无人问津，突然变凶宅了），到时候钱是先还B还是C？

种种客观而现实的问题，导致了二次抵押在重庆虽然有，但是范围很小，基本上没怎么效果。

分支2：全款抵押

这是超人接触最多的方式，也是现在来说用的最多的一种手法。是指将把房贷先通过一些手段还完，然后再去银行抵押出来的这么一个方式。

具体来说：先借钱还清房贷---银行全款抵押—拿到钱就还清之前的欠款。

1：额度高，利息低，模式多样。

抵押贷款的利息是较低的，普遍来说都低于房贷（部分银行可以到年化4.5%左右），而且模式多样：先息后本，等额本息（20-30年）任选。

以上文的A举例，只需要前期先借70万，马上可以变现126万，还去之前所借70万，同样到手56万，但是利息无疑会很多很多。

以之前超人所提到的万科御澜道的举例：（详情请点击-警惕！万科御澜道疯狂接盘的背后，必须明白的投资真相是...）。

全款抵押118万，年化4.5%，先息后本59个月，每个月利息大约4425元，目前正在装修中。

保守估计租金3500元/月，每个月实际上只需要支付1000元的差额。

（图片来源于贝壳，价格从低到高排序）

2：突破个人“上限”。

都知道重庆的政策，一般个人只有2次向银行申请按揭贷款买房的资格，超过两次，银行不予受理。

对于部分房产发烧友而言，两次是特别不够的。而抵押贷款理论上只要你的流水足够，可以无限制的叠加（在实际中，个人上限大约在500万左右）。

可以看见，抵押贷款对于多军而言是一件“利器”，特别是在面对一些笋盘的时候，完全可以胸有成竹。

对于普通人而言也是如此，都知道全款买房，不管是面对中介还是面对业主都显得底气十足，特别在这么一个横盘期，全款购买可以进一步的击穿业主的底限，让你买得更加实惠。

一个小方案，节约2-3万，不好么？

超人想说的话

迫于篇幅，这次的抵押就暂时讲到了这里，其实还有很多很多的干货没有讲出来，比如：

1：利息该怎么去精算和优化？

2：如何加快中间流程的办理（银行结按，审批贷款）？

3：如何选择银行，做到对自己最有利？

等等还有很多的内容，但就以上的这些，都足够让普通的购房者去消化很久了。

在房价的横盘期，大多数卖房业主心里底气都不是特别的足，如果你有着高超的谈判技巧（详情请点击-买房必杀技！教你买二手房如何砍价，轻松省下十几万！），再辅以一些金融手段，很容易在谈价的过程中取得上风。

但超人还需要提前告知你们几点：

1：抵押贷款只是一个辅助工具，房子才是最关键的。

抵押贷款只是属于“锦上添花”的一个东西，房子才是“决定性的因素”，这点千万不能本末倒置。

一定房子好，再辅以一定的金融工具，而不是说用金融工具来包装出来一套房子。很多人把这个顺序搞反了。

在横盘期，大把的房子随便挑，我们需要的是好房子。

2：谨慎市面上90%的贷款中介广告。

最近不少这样的广告出来

据超人多年的实战经验来看，这个东西真是真的，但不是一般人可以享受到的。

就好比，理论上每个人都有中彩票头奖的机会，但实际概率比你被雷劈中还不死的概率还要低。

这种东西就是注定来吸引眼球的。

PS：有些贷款中介套路繁多：什么考察费，润笔费，杂七杂八的费用不少，也请谨慎选择。

3：请在专业人士指导下进行。

抵押贷款很好，但是普通人较好在专业人士的指导下进行选择， 这个专业人士既要懂房产，还要懂贷款。

这样才能够给你提供一整套的方案。

其实有些东西真的很简单，不算难，但是如果不告诉你，你怎么也不会想到，希望这篇贷款的文章对普通购房者而言有所帮助。

最少让你在看房，讲价的时候多几分勇气。

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