上海楼市:复式性价比高吗?内行人分享了自己的选筹方式,建议收

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#上海#

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，想请教一下您对上海住宅复式的看法，一般单价相较平仓单价低很多。

回答：首先取决于房屋本身的段位。 是紧凑上车盘，刚需，改善，还是大改，豪宅？ 越靠近上车盘，对面积和功能率的追求越苛刻， 越靠近豪宅，复式反而越接近自然属性。 其次，还要计算复式的面积。 复式通常集中在150-250平，对于刚需客户，除非三代大家庭，否则大面积本身刚需受众较少，流动性降低，进而折价。 而小面积复式，例如30-80平，往往属于「文艺青年」偏好产品，楼梯占面积，户型和格局不实用，不「传统」，也会导致受众的减少，最终折价。 总结： 不折价的复式：200㎡+偏豪宅类产品，标杆特例。 折价的复式：60㎡上车复式（格局差），100平刚需复式（功能率低），200平大面积刚需复式（需求少）。

提问：成哥你好，上海首套，预算350以内。目前在张江工作。看了金桥的96年左右的老公房，两房大概300左右，近五连路地铁站，走路15分钟以内。还看了康桥板块，商品房，房龄12年左右，电梯商品房，315左右。请问这两个板块如何选择？目前想自住，同时考虑下升值空间，或者是否有其他推荐？较好是两房，感谢！

回答：上海是先进城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的。

上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响，今年的时机可以买，更有利于抄底。

我的建议是：

1、刚需一定要住得舒服，太老的房子尽量不买。

2、刚需现在就买吧，不要太在乎择时，目前市场有大量笋盘。

3、传统的居住区，400万以内适合居住而且涨幅不错的，松江九亭、嘉定江桥、青浦徐泾、宝山大场、闵行马桥、鲁汇、浦东康桥。

所以相比我更建议你买康桥12年左右房龄的电梯商品房。

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提问：成哥好，去年11月在南京江北核心区青奥板块购买95平方住宅一套(中海左岸澜庭)，请问这个投资怎样，下步应该怎样操作？现在家庭余额其本没有，但老家有一套门面(220平方)，持有6年(买入190万左右)，租金百分四左右，已挂牌出售（市场价220万），一直无人问津，请问下步继续持有还是降价卖掉？下步打算继续攒钱，然后再在杭州入手一套，若儿日后工作在上海，可以南京、杭州两套置换一套，此想法可行吗？或者您有什么更好建议？

回答：你好，江北核心区分两波，以隧道口浦口大道为界。以北是中央商务区 以南是青奥板块。 期待比较高的还是中央商务区板块，青奥板块次之。 没有抢到江与城，中海左岸澜庭也是不错的选择。 老家门店卖掉，基本没有升值预期。租售比有一般。 一线城市的资产质量优于二线城市。 上海优于杭州和南京。 出售门店后投资优选上海，次选杭州。

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提问：成哥好，上海hp破限购全款。现有南九亭美丽星城8平米2房350w，北九亭绿庭尚城2011年88平米小三房400万，税费相同，自有资金70w抵押贷的100w。如果选北九亭资金紧张但中介说北九亭更好。请问能不能加高杠杆买北九亭？

回答：九亭缺： 大型商业 办公楼群 优质学校 三甲医院 这些九亭总有一天也能解决，大部分放在南九亭，少部分放在北九亭（如：九亭中心）。总体是个有潜力的板块，可以作为投资的备选之一。 南九亭潜力大于北九亭，但当下流动性低于北九亭，未来整体规划改造存在一定不确定性。 总体综合分数较高还是北九亭，以及南九亭个别楼盘。 绿庭尚城可以考虑，但是这个小区人员比较杂，有动迁房，也有普通住户。其实周边还可以考虑其他新房，比如贝尚湾，比如今年泗泾还会有新盘，金地之类的都有。 另外，周边还有很多二手房，对面的九城湖滨苑，奥园，都值得考虑。

提问：成哥您好，坐标江苏常州，35岁，年入20-30W，目前在恐龙园旁有一套三房，月还7千多，现有子弹60余。请问九龙仓是否有持有价值若改善，哪个区域更有潜力？目前手里余款投资，如何规划？

回答：1.九龙仓可以继续持有，恐龙园那边还不错。

2.常州改善可以考虑武进板块，商业圈很成熟，小区品质好，常州的传统学区、周边配套、品质依然是关注的最主要的因素。

3.子弹60作为二套来说，选择性比较少，如果要买建议不要用二套资格，采用全款抵押方式买入，做2改1，更利于淘笋。

本省投资优先考虑苏州，南京，外省不限购城市考虑重庆，沈阳二手房。

提问：成哥好，坐标金华，手里有120w，刚看好一套36平120w的老房子 环小四中双学区 户主小孩还占着学位3年后解冻因为我是投资四五年内没有小孩上学 同位置35平左右的都要130w 您觉得合适吗？

回答：不合适，三四线城市纯投资不要全款买老破小学区房，价值很低。主要有以下几个原因：排名前列、买房投资尽量不要全款，没有任何杠杆，你首付资金比较充足，没必要全款买一居室老破小，升值潜力弱，接盘侠少。

第二、投资不建议买学区房，除非自用。因为你买学区房，并不是在投资“房子”。

学区房的价值，只是为了一张学票。而现在学区的受政策变动风险很大，当学区房的价值无法评估时，未知就是较大的风险。投资房产选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。我们投资是买最易升值的房子，而不是较好的房子。

第三、子弹120投资我建议你去杭州，浙江非常重视杭州省会城市的首位度，未来发展潜力很大，成为新一线城市只是时间问题，投资尽量选择确定性大的城市，未来价值也更大。

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提问：成哥好，请问一楼的房子能投资吗？

回答：对房产价值的评估是一件非常具有技术含量的工作，它不同于普通中介对市场价的评估，也不同于评估公司对公允价值的评估，而是一种对房屋本身内在交易价值的试估。 所以要判断这套房子是否值得投资，是看这套房子的内在价值和它现在的价格是否错配。 一般来讲1楼房子的价格是要比次顶楼价格打8折的，但是1楼如果是送花园或送地下室的，那花园和地下室的价格又有加成。 任何楼盘一楼和顶楼总是较低价的，但是大部分都是市场价。能不能买，还是看价格是不是真笋。

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