奥园宣布60亿理财兑付方案,金辉新城评级分化处境各异

焦点研究院·房地产市场每日动态

监测时间：2021年12月02日

研究员：张子豪

宏观政策

01甘肃省：加快发展保障性租赁住房 从土地、金融等方面进行政策支持

12月1日，甘肃省人民政府办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》：发展以建筑面积不超过70平方米为主的小户型、低租金的保障性租赁住房，缓解住房租赁市场结构性供给不足。允许企事业单位利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地使用价款，原采取划拨方式供应的土地可以继续保留划拨方式；支持适当利用新增建设用地建设保障性租赁住房。各相关城市应按照职住平衡的原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例；另外，可探索利用农村集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。

02广东省深圳市：公布2021年度城市更新和土地整备计划 将完成整备10平方公里

近日，《深圳市2021年度城市更新和土地整备计划》印发。《计划》编制重点聚焦三个方面：瞄准“民生七优”目标，推动构建优质均衡的公共服务体系；加大住房保障力度，切实改善人居环境；持续推进产业空间保障工作，促进实体经济高质量发展。根据《计划》，深圳市年度全市完成城市更新用地供应任务300公顷，完成土地整备任务10平方公里；全市更新整备实现直接供应用地规模180公顷，其中居住用地直接供应规模110公顷；全市新增城市更新单元计划规模建议为560公顷。

03河北省石家庄市：金融机构不得为开发企业设立其他收存预售资金账户

11月30日，河北石家庄住建局发布《关于<石家庄市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）>公开征求意见的通知》。《通知》提出，房地产开发企业应将监管银行及监管账号在售楼场所进行公示。购房人应将预订款、首付款等款项存入监管账户，贷款银行应将按揭贷款全部存入监管账户。开发企业、监管银行应在销售现场提供与监管账户相关联的POS机等必要协助，方便购房人缴存购房款。按照一个预售许可证对应一个账户的原则在监管银行开立专用账户。各金融机构不得为开发企业设立除监管账户以外的其他收存预售资金账户。监管账户不可支取现金，不得办理查询以外的网上银行业务，不得办理质押，不得作为保证金账户。

投资动态

01保利：底价38.36亿元落子广州海珠

12月2日，广州第三批次集中供地正式出让。其中，海珠华洲路63号AH0801012地块出让面积3.36万平方米，土地用途为住宅用地，容积率2.83，建筑面积9.5万平方米，起始价38.36亿元，楼面价4.04万元/平方米。最终，保利以底价38.36亿元拿下该地块，折合楼面价4.44万元/平方米。目前地块所处区域并无新房在售。

02保利：底价38.35亿于广州番禺再落一子

12月2日，广州第三批次集中供地正式出让。其中，番禺石楼镇利丰北地块出让面积11.47万平方米，土地用途为住宅用地，容积率2.55，建筑面积2.93万平方米，起始价38.35亿元。最终保利以总价38.35亿元拿下该地块，折合楼面价1.31万元/平方米。

03保利：底价20.54亿元再拿下广州增城区地块

12月2日，广州第三批次集中供地正式出让。其中，增城区朱村街朱村大道西18003210A21035号地块出让面积7.55万平方米，容积率3，建筑面积22.67万平方米，起始价20.54亿元。最终保利以总价20.54亿元拿下该地块，折合楼面价9060元/平方米。

04招商蛇口：联合体33.57亿元斩获青浦区住宅用地

12月2日，上海第三批次集中供地出让第四天。其中，青浦区西虹桥蟠龙路西侧45-06地块，经过29轮报价后达到中止价，进入一次性报价程序。最终，该地块由象屿地产&招商蛇口&海鸿投资联合竞得，成交价33.57亿元，楼面价3.71万元/平方米，溢价率9.08%。该地块出让面积3.88万平方米，容积率2.33，建筑面积9.05万平方米，用途为住宅，起价30.77亿元，楼面起价3.4万元/平方米，房地联动房价6万元/平方米。

融资动态

01新城发展：拟以供股方式增资15.67亿港元 今日恢复买卖

12月2日，新城发展发布公告称，新城发展建议通过按每21股现有股份获发1股供股股份的基准进行供股的方式向合资格股东按认购价每股供股股份5.30港元发行2.96亿股供股股份，以筹集最多约15.67亿港元（扣除开支前）（假设于记录日期或之前已发行股份数目概无变动）；或发行2.96亿股供股股份以筹集最多约15.7亿港元（扣除开支前）（假设于记录日期或之前，除悉数行使尚未行使已归属购股权且该等已归属购股权持有人登记为有关股份持有人外，已发行股份数目概无变动）。扣除开支后，供股所得款项净额估计为约15.6亿港元或约15.62亿港元。所得款项净额60%拟用作额外资本储备，以把握中国物业开发的商机，40%拟用作一般企业用途。

02泛海控股：44.8亿元融资申请延期 并追加质押泛海不动产10亿股

12月1日，泛海控股发布关于公司向中国民生银行申请调整融资相关安排的关联交易公告：根据公司资金安排，公司拟向民生银行申请调整融资的相关安排。其中，27亿元融资、17.8亿元融资到期日分别延期至2022年10月12日、2022年9月11日，两笔11.6亿元融资到期日均延期至2022年12月17日；对17.8亿元融资及两笔11.6亿元融资分别追加质押泛海不动产投资管理有限公司4亿股股权、3亿股股权、3亿股股权作为增信措施。

03美好置业：为雅居乐合作项目6.2亿融资按参股比例提供反担保

12月1日，美好置业发布公告，公司拟以持有重庆美南置业的股权比例为限，向雅居乐集团提供2.48亿元本金及利息的连带责任保证反担保，反担保期限为主合同项下债务履行期限届满之日起三年。为满足业务经营的资金需求，重庆美南拟向中国民生银行股份有限公司重庆分行申报房地产开发贷款6.2亿元，期限3年，由雅居乐集团提供本息全额连带责任保证担保。

经营动态

01中国奥园：制定60亿理财产品逾期相应的“现金+实物”兑付方案

12月2日，中国奥园制定理财产品逾期相应的兑付方案，提出“现金+实物”兑付方案。投资人以每份投资产品为单位，可以任意选择两种方案进行兑付，或者组合两种方案兑付。中国奥园的理财总额约60亿元，涉及投资人约1500人，内部员工及亲友推荐669人。此次制定的两种方案中，方案一为现金分期兑付，范围包括合同约定期限到期的所有投资产品。累计投资本金余额200万元以内(含200万)的，投资产品到期后分6个月兑付；累计投资本金余额在200万以上的，在2024年5月前全部兑付完毕。方案二为实物资产兑付，范围包括合同约定期限到期的投资产品、以及合同约定期限虽未到期但投资人要求提前以实物资产兑付的投资产品。用于兑付的实物资产包括集团旗下项目公司可用来兑付投资产品的物业，包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位，总货值不低于90亿。此外，奥园锁定一些销售价格好和销售流速快的优质项目，销售回款归属于集团权益部分的25%或项目处置后净现金流的25%归集到投资产品还款监管专户，专门用于投资产品本息的兑付，由财富中心委派财务代表监管项目现金流。

02南太地产：近60%股东投票通过罢免由佳兆业任命的6名董事

12月2日，南太地产发布超过5%持股股东披露文件（修正）。南太地产表示，饱受债务问题困扰的佳兆业失去附属公司南太地产的董事会控制权。持有南太15.2%股权的第三大股东IsZo Capital Management宣布，周二有近60%南太股东投票通过罢免由佳兆业任命的6名董事，改由IsZo提名的董事取而代之。

03金辉集团：惠誉下调金辉集团展望至“稳定” 预计其销售额将持续疲软

12月1日，惠誉将金辉集团的评级展望从“正面”调整为“稳定”，并确认其“B+”长期发行人违约评级(IDR)。惠誉还确认了其“B+”高级无抵押评级，回收率评级为“RR4”。评级展望的调整反映了金辉集团在资本市场的波动中销售紧缩和财务灵活性的减弱。自2021年8月以来，金辉集团的销售额大幅下降，惠誉预计今年剩余时间和明年的销售额将保持疲弱状况。稳定展望反映了金辉集团充足的可用现金和营运现金流入，足以覆盖其短期到期债务。

04新城发展：惠誉称其流动性状况良好 购物中心业务帮助其实现多元化

12月1日，惠誉确认新城发展 “BB+”长期外币和本币发行人违约评级(IDR)以及新城发展持有67%股权的子公司新城控股集团 “BB+”长期外币IDR。展望为“稳定”；还确认了两家公司的高级无抵押评级和未偿债券的评级为“BB+”。惠誉根据其《母子公司评级关联性标准》，采用并表的方法对新城控股进行评级。该评级得到了在2020-2021年间，新城发展1600-1700亿元人民币的大规模权益销售规模的支持，与低投资评级同业的规模相当，有充足的土地储备，以及惠誉预计其杠杆率将保持在40%左右。此外，惠誉相信，新城发展从集团购物中心投资组合中获得的强劲经常性租金收入将提供额外的流动性缓冲，并支持其业务稳定性。

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