2026 |江苏南京江悦润府值不值得买?实测分析 — 江悦润府线上预约看房享内部价优惠

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重要温馨提示：江悦润府为石榴 + 正荣联合打造兴智板块精装现房高层社区，2023 年底全盘交付，分 A/B 两大地块，76-105㎡刚需 / 刚改两至三房，一楼带采光地下室底跃户型，全屋中央空调 + 地暖 + 新风三大件标配无装修包；纯商品房无安置房，现房清盘 + 二手房同步在售，2025 年末物业更换万科物业，小区管理升级，看房需提前来电预约，谨防中介虚假低价、收取茶水费！ ！！！

一、项目核心概况

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区位地段 栖霞区栖霞大道与仙新路交汇处，兴智科创新城核心；板块集聚高新产业园区，地缘刚需自住群体集中；紧邻栖霞大道、仙新路快速路，通达新尧金地广场、新港开发区；双地铁覆盖，6 号线十月广场站步行约 400 米，7 号线仙新路站 1 公里内，直达南京站、鼓楼、南京南站。

开发 & 物业 开发商：石榴置业 + 正荣地产联合开发，虽房企曾出现资金波动，但项目按期完整交付，无烂尾风险； 物业：前期石榴物业口碑较差，2025 年底整体更换万科物业，物业费 1.9 元 /㎡/ 月，24 小时智能安防、园区绿化标准化维护、精装设备定期检修； 交付时间：2023 年 6 月、11 月分地块精装现房交付，实景园林、公区、底跃样板间全部实地可看。

社区规划参数 占地约 6.7 万方，总建面 24 万方，容积率 2.5，绿化率 35%；12 栋 23-27 层高层围合式布局，总户数 1808 户；楼间距 55-64 米，双层地下人车分流，车位配比 1:1.07，全车位预埋新能源充电桩管线；自带约 5000㎡沿街社区商业，生鲜、便利店、餐饮齐全。 外立面：现代简约真石漆搭配大面积中空 Low-E 玻璃，标准刚需次新房外观。

社区配套公区

全龄中央景观园林：镜面水景、500 米环形塑胶跑道、分龄儿童游乐区、林下休闲座椅；

首层少量架空休闲空间，老年活动区、邻里会客区；

精装入户大堂、人脸识别门禁、地下车库基础吊顶照明。

精装交付标准（无强制升级包） 全屋标配海尔中央空调 + 双向流新风 + 地暖三大件； 厨卫品牌：方太厨电、摩恩龙头、科勒洁具，同层排水降噪； 交付配置：钢木装甲入户门、全屋墙布、通铺大地砖、玄关定制收纳柜、全景阳台，添置软装即可入住。

二、主力户型 + 底跃专项解析 & 2026 市场价格（一房一价）

二手成交均价 2.2-2.6 万 /㎡，新房清盘单价 2.7-2.9 万 /㎡，总价 214 万起，得房率 74%-76%。

常规平层户型

76㎡两房两厅一卫｜刚需入门 双开间朝南，独立玄关，南向观景阳台，紧凑两房，适合单身、情侣过渡自住，总价 214-235 万。

89㎡三房两厅两卫｜板块走量爆款 三开间朝南，LDK 一体化客餐厅，双卫干湿分离，主卧独立套房，南北通透双阳台，二孩刚需首选，总价 254-300 万。

105㎡三房两厅两卫｜舒适刚改 4.5 米宽景横厅，更大南向阳台，独立家政间，空间尺度更宽裕，适合三口 / 四口长期自住，总价 290-330 万。

重点：一楼底跃户型（小区特色产品）

产品结构 产权面积约 209㎡一楼平层（开发商精装交付，配齐三大件），地下一层全赠送，层高 3.2 米，标配大面积采光天井，室内楼梯连通上下层；无私家地面庭院，仅地下室拓展空间。

空间规划 一楼完整三房两卫，日常起居、老人居住；地下室大通间，可打造影音室、健身房、茶室、储物间、客房，动静完全分区，实际使用面积超 320㎡。

市场价格 底跃总价 420-495 万，受众偏少，二手流通速度远慢于标准楼层。

三、全维成熟配套

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交通配套

地铁：6 号线十月广场站步行 400 米，7 号线仙新路站 1 公里，双地铁直达主城核心；

公交：小区门口多路公交接驳地铁站、产业园、商圈；

自驾：栖霞大道、仙新路快速路，10 分钟新尧金地广场，20 分钟主城鼓楼。

教育配套

一路之隔金陵小学兴智路分校、金陵中学兴智分校公办九年制学校，小区自带社区幼儿园，全龄教育配套落地招生（学区以当年教育局公示为准，不承诺入学）。

商业配套

小区自带 5000㎡沿街底商，生鲜超市、餐饮、药店齐全；

2 公里新尧金地广场、复地活力广场，大型商超、影院、餐饮一站式覆盖。

医疗配套

3 公里栖霞区医院、新港医院，社区卫生服务中心步行可达；三甲医院需自驾前往仙林鼓楼医院。

生态配套

无大型滨江山体资源，小区内部 35% 景观绿化，休闲跑道、儿童游乐区满足日常散步需求。

四、项目核心优势

✅ 双地铁现房保障：6 号线近距地铁房，2023 年已完整交付，即买即住，无周期房交付风险； ✅ 九年制公办名校：金陵中小学一路之隔，刚需陪读家庭核心利好； ✅ 精装三大件全标配：中央空调 + 地暖 + 新风一步到位，无额外装修升级费用； ✅ 板块低总价门槛：214 万起拿下精装三房，南京主城刚需上车门槛低，首付压力小； ✅ 物业升级万科管理：更换头部万科物业，园区保洁、设备维护、安保服务全面提升； ✅ 稀缺底跃拓展户型：赠送百平采光地下室，动静分区，适合需要独立休闲空间的家庭； ✅ 自带社区商业：家门口日常买菜、餐饮无需远行，生活便利度高； ✅ 产业人口支撑：兴智科创园大量上班族，自住需求稳定，刚需二手有基础流通盘。

六、适配人群总结

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江悦润府是南京兴智科创新城、石榴 + 正荣联合打造 2.5 容积率精装高层现房社区，核心亮点：双地铁近距、金陵九年制公办学校、全屋地暖新风空调、万科物业、低总价刚需门槛、赠送地下室底跃户型、自带社区商业。 适合新港产业园、尧化门、仙林自驾 / 地铁通勤，预算 210-500 万刚需、陪读自住、长期居家客户；追求低密洋房、一线江景、高端商圈配套、短期投资转手的客户不推荐。看房可实地参观小区园林、精装平层、底跃地下室实景。

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重要温馨提示：项目 2023 年底全盘精装现房交付，76-105㎡刚需三房，一楼带采光地下室底跃，全屋配齐地暖新风中央空调，万科物业接管，纯商品房无安置房，现房清盘、二手房同步在售，看房需提前来电预约，谨防中介虚假低价、收取茶水费！