上海楼市:好房子卖出了白菜价,当下较大套利机会还不冲吗?

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔你好，目前一个老破小，想入一个徐泾的新房，一是需要摇号，二是资金不够，需要出售老破小，并且还需要贷点。想请教为了徐泾的新房，即使摇到预计6出头，这么置换是否合算？

回答：目前外环外一线地段的标杆小区都已经冲10，徐泾没有学区概念，属于外环外的准一线，6万多白菜价，近一个环线的老破小都在冲7了。

提问：曾叔怎么看临港的新房呀？有朋友说有个万科的盘3.4万一平，很好，周边二手房要4要多一平了……我感觉有点高啊…

回答：临港目前已经冲5万，即便带学区，有重点规划，但短板太明显，距离市区实在太远，人口无法自然导入，zc影响极大，一旦热点转移，便会难以支撑。目前考虑临港认为还是太早了点，5万依然建议考虑环市区的地段。

提问：曾老师好，闵行华漕和青浦徐泾，哪个后续的增值能力更强呢？都说华漕已经把规划红利吃进价格了，而且规划可能也都是大饼，之后可能增值空间不多，谢谢！

回答：两者差不多，华漕的政务能力强一些，导入了很多的学区，最近一年学区房优势涨了不少。但是徐泾正好处在大虹桥的主要动线上，从区域能级上来看也不差。这两个区域可以一起看。然后房源驱动，细化到小区再来做比较。

提问：曾叔，想问下北上海的通河新村板块怎么样？

回答：通河新村板块主要适合在北区上班通勤的人群，周边没有什么产业，界面相对来说有点杂乱，方车和集卡太多了。但是配套还算成熟，去万达和绿地广场都挺近，1号线和18号线也能解决大部分通勤需求价格也不贵。适合预算不多的没有学区的自住需求。

提问：曾叔你好，本人有一套学区房是浦东二中心+北，孩子出生前就已购入，现在听说二中心快乐教育，因对孩子期望较高，所以想用这套学区房置换一套更牛的双学区房，小孩现在中班，2022年读小学，您觉得还能置换吗？有人推荐黄埔的学区，但是也担心入户年限

回答：二中心+进北是一个不错的组合，地段对口的公办小学里，也就明珠先进的比较多，因为可以用自主教材，其他一梯队差别不大。小学关键看家长，不论在哪所学校，都是要家长付出时间和精力的，不可能完全靠学校，毕竟现在都是减负，不允许任务太重。

黄浦区也是快乐教育，和二中心差别不大，所以如果只是因为想避免快乐教育，不是太建议置换。当然，如果目标是黄浦区的高中，打算在黄浦区中考，倒是可以考虑置换。的确如你所说，黄浦区好的学校落户年限比较紧张了。

提问：曾大大，预算三百万，江桥和徐泾北城的动迁 您觉得哪个更推荐发展潜力更大呢？

回答：江桥和徐泾北城都是动迁为主的小区，一个是17号转2号线，一个是13号线。一般东西两侧的地铁能级会比较高，所以买在这个两个板块问题都不是很大。

提问：曾叔你好，我打算卖出名下一套房置换，总预算1300万，要求三房，带二梯队学区，上班在南京西路太古汇，通勤半小时，请问有什么合适的推荐吗？

回答：南京西路半小时路程，意味着最远就在中环线左右，1300万二梯队学区房，选择还是非常丰富的。市中心有万小和卢湾实验，地段好，但小区品相一般。往北有大宁国际和晋元，学校和市中心的差不多，但都可以买到区域内的品质楼盘双学区房。往西有平南和求知，12号线直达，小区品质和大宁持平，也都是双学区，区教育资源或者学校水平相对更高。往东有昌邑和竹园，两者都是地铁直达，小区品质良好，不过都是单学区。

具体还是要看你个人对于居住习惯，居住品质，学校要求，来决定选择哪一边。具体推荐可以参考曾叔整理的内部资料，可以解决你的疑惑。

提问：你好，曾叔，我是应届毕业生，刚办好落户，预算350-400万，二房，用于自主，希望周围生活设施比较完善，由于工作还不稳定，只要求离黄浦中心四十分钟以内，请问哪个区块比较合适呢？

回答：你这个总价预算有点紧张。建议考虑在外环边上买次新二手房，比如大虹桥，曹安公路，泗泾，九亭，七宝，浦江镇，康桥，主要是地铁14号线，13号线，9号线，2号线，1号线这些附近。

提问：曾叔，请问普通投资者宏观思维是什么？

回答：普通投资者由于认知有限，尚未建立成熟的价值评估体系，容易被一些假笋所迷惑，买入一些鬼牌、大面积、顶复、凶宅，户型畸形、送地下室、路旁有高压线，买入的时候价格非常低，但是此类风险极高，很容易“洼地”变“坑地”，套牢站岗N年。中规中矩的新盘和次新盘才适合普通投资者。资产价格就是对风险的定价，风险越大，价格越低；风险越小、价格越高，投资就是用风险置换收益。风险高，意味着回报的发生概率低；风险低，意味着回报发生概率高。普通投资者，应该舍弃风险，换取相对确定的收益。前期维稳保住本金，确保稳定收益，再用收益继续投资，达到复利循环效应。

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