深响·财报㉓ | 美的置业要做行业“马拉松选手”

美的置业管理层

作者 | 刘莹

出品 | 焦点财经

8月25日晚间，美的置业（3990.HK）披露了2021年中期的业绩报告。报告期内，公司营业收入实现330.39亿元，同比增长57.8%；毛利为68.38亿元，同比增长23.8%；核心净利润为31.01亿元，同比增长31.6%；公司拥有人应占核心净利润为22.53亿元，同比增长11.2%；公司拥有人应占利润为21.55亿元，同比增长6.5%。

与此同时，美的置业的合约销售额也达到了825.9亿元，完成年度既定目标的55%，同比增长71.3%。其中，沪苏区域和浙闽区域的合约销售占比超过50%，珠三角占比为16.7%。

截至6月底，美的置业共有339个物业开发项目，其中通过合营企业及联营公司参与103个项目，覆盖全国62个城市，拥有土地储备总建筑面积达5277万平方米。当期，美的置业筹开商业项目9个，筹开商业体量42.1万平方米，其中，佛山美的万达广场、贵阳悦然广场、武汉悦然广场等都是公司竭力打造的区域新标杆。

“三道红线”明年转绿

业绩高增之下，美的置业的债务规模及杠杆率却在持续下降。其中，有息负债总额为571.21亿元，较去年末下降2.6%；银行及其他借款、公司债券为449.17亿元和122.05亿元；净负债率为58.2%，较去年末下降21个百分点；新增借款加权平均实际利率则低至4.74%。

此外，美的置业的现金短债比也显著提升至2.21，当期持有现金总量约321亿元，银行授信额度增长至1432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元，偿债能力大幅提升。

美的置业相信，融资竞争力将成为公司在不断收紧的融资环境和日趋激烈的土拍市场中实现弯道超车的有利武器。在8月26日上午召开的业绩会中，管理层表示，美的置业力争实现有效益的增长，争取“三道红线”明年全部转绿。控负债、提效率是美的置业一直在做的事，但只有科学、系统、有序的降低负债，才是最健康和持久的降负债方式，在2022年底前降至“绿档”，是美的置业经测算发现对于公司，保持有利润的增长最为合理的速度。

城市更新以旧工业区改造为主

从布局上来看，美的置业的土储结构是十分稳健的。在6309万平方米的总土储中，位于一二线城市的有3715万方，占比达59%；其中，沪苏区域、浙闽区域、珠三角区域等几个重点区域的土储是3083万平方米，占比49%。

城市更新也是美的置业较为重视且大力布局的赛道。业绩会上，管理层表示，美的置业的城市更新以旧的工业区改造为主，并且通过和一些地方上的国资平台进行合作，着力推进的村级工业园的改造，赋能的旧改赛道。目前，公司待转化的城市更新项目有22个，其中17个位于珠三角。

谈及未来发展，管理层提及了三个重点方向。首先，是房地产开发业务，在这个方面，公司将持续巩固基本盘，提质增效，时效稳定增长；其次，是多元化业务，作为公司开辟的第二增长曲线，该项业务将实现与房开业务相互赋能。再次，是美的置业的人才体系，公司致力于打造长期、先进的人才体系，支撑未来发展。

当下的房地产行业正处在一个大变局的时代，通过上述措施夯实基础，力争让美的置业成长为一个发展稳健的“马拉松选手”，管理层称。

保持有利润的增长

上半年，美的置业的销售增速达到71%，位于行业排名前列梯队，表现亮眼。就此，管理层称，这首先得益于公司长期坚持的城市升级和城市深耕战略，在公司重点深耕的三个区域，分别录得了174%、96%和59%的增长，前十大深耕城市也占去了公司50%的市场份额，这是公司城市深耕和升级的成果。

下半年，美的置业将加快重点深耕区域的供货节奏和去化速度，在其他区域则加快库存去化速度和力度，促进增长。并且，美的置业一直秉承利润导向的经营策略，在利润的指引下，提升售价、控制开支，提升产品溢价率，实现有利润的增长，管理层称。

美的置业仍将坚持合作开发的模式，但会保证至少60%的权益，提升产品溢价能力，降本、降费，提升盈利水平，管理层称。

房地产已进入制造业逻辑

上半年，房地产行业收紧政策不断，这对美的置业也产生了部分影响。业绩会上，管理层表示，收紧政策影响了公司回款情况，导致公司的回款率从去年同期的92%下降到了87.5%。贷款政策的收紧也对公司成交产生了一定冲击，但是，这些暂时的政策，相信政府会根据未来的市场变化，做出相应的调整。

房地产行业进入了制造业的逻辑里，所谓“制造业逻辑”是指国家从地价到房价的双限，毛利空间相对比较稳定，当然这将考验每个企业自身的经营能力。以往粗放式经营，靠不断加大外部杠杆寻求扩张的逻辑被彻底颠覆了，所以一定要回归到制造业经营逻辑，也即挖掘客户需求，高度重视产品功能以及后端服务，并且在整个开发建造过程中不断提升材料、施工工艺，用科技赋能、数字化手段提升公司的运营效率，管理层称。

数字化累计投入5亿元

据焦点财经梳理，在2020年年报业绩会上，美的置业管理层宣布将战略将升级为“四大主航道”。经过半年的多元化探索，公司围绕房地产开发的各个阶段，实现投资、融资与运营在业务联动、经营指标和管理机制三方面的贯通，延伸地产开发价值链，并进入“排名前列曲线和未来第二曲线”战略并重的新时期。

业绩会上，管理层介绍，美的置业在数字化领域已累计投入达5亿元，同时在数字化中心基础上成立了“数字科技公司”，通过数字化与企业战略融合、与业务融合，立足地产经营数据，打通物业服务、商业运营、科技产业数据通道，构建统一数字大脑，发挥全域流量价值。

在服务主业的同时，美的置业的数字化科技公司，开在积极开展第三方业务的拓展，将成熟的技术和业务进行输出，至今成果显著。公司也在逐渐完善多元化业务方面的相关激励机制，以期获得更多的发展。对于商业项目的发展，管理层称，商业是一个长期经营的过程，公司更注重商业项目质的选择。