四只保租房REITs业绩比拼:高毛利高分红为常态,华润有巢REIT利润率69.2%垫底

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

编辑 | 吴亚

保租房REITs，又将迎来新成员。

10月26日，上海宝山官微宣布，宝山区首个基础设施公募REITs项目获发改委正式受理，如成功获批，或将成为上海首个保租房领域REITs上市产品。

今年9月，上海宝山区发改委收到CCB建融家园幸福莱项目，参与基础设施REITs试点申报的申请，标的资产为区内运营的保租房项目；10月，该项目获国家发改委正式受理，由其审核后，将推荐至证监会和交易所，通过审核后，该项目具备发行上市的条件。

除此之外，建设银行也于10月13日公告，其附属公司建信住房作为原始权益人，以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目，申报发行基础设施公募REITs。

自2020年基础设施REITs试点工作启动以来，上市公募REITs已有29只，第29只中金山东高速REIT于10月27日上市。

先前上市的28只公募REITs产品，截至10月27日，2023年三季报均已披露完毕，除华安张江光大REIT在三季度亏损18.86万元之外，其余27只产品全部盈利。

当中，保租房REITs有四只，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT和华夏华润有巢REIT，营收均保持在1300万以上。

毛利率最高达89.8%，华润有巢REIT垫底

从营收来看，四单保租房REITs保持稳定增长，由高到低依次分别为华润有巢REIT、厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、深圳安居REIT，三季度分别实现收入1979.76万元、1927.43万元、1840.51万元、1373.85万元。

收入最高的华润有巢REIT，净利润反而最低，三季度151.55万元；其余三只由高到低分别为华夏北京保障房REIT 780.88万元，厦门安居REIT 694.36万元，红土深圳安居REIT 629.16万元。

当中，中金厦门安居REIT毛利率最高，达到89.8%，相比上半年的89.76%继续攀升；深圳安居REIT是64.43%，华夏北京保障房REIT为48.99 %，二者相比上半年的64.16%、48.7%，也呈身高态势。

如半年报一样，华润有巢REIT在三季报中也并未披露毛利率，仅披露了息税折旧摊销前利润率，数值为69.2%，相比其他三只均超80%的利润率，处于垫底状态。

但华润有巢REIT是第一只市场化机构运营的保障性租赁住房REITs，实现“投融建管退”的资产价值创造闭环，证明了租赁住房行业的商业模式可行性。

出租率均超92%，厦门安居REIT近“满租”

从出租率看，四单REITs底层资产出租率均保持高位，平均水平超过95%；其中，中金厦门安居项目出租率超过99%；华润有巢REIT虽然出租率最低，但也保持在92%以上。

华润有巢REIT底层资产主要是位于上海的两个项目，有巢东部经开区项目可出租房间总数1348间，出租率为91.32%；有巢泗泾项目可出租房间总数1264间，三季度末出租率为94.54%，两个项目客户集中度均较为分散，存量租赁合同中排名前五企业客户占比为5%。

华夏北京保障房REIT，下辖主要是两处公租房资产，分别是文龙家园项目和熙悦尚郡项目，两处资产合计可出租房间数2168套，三季度末出租率为97%。

由于公租房的特殊性，是由所在行政区域的住房保障部门统一组织开展配租及趸租工作，再按公示后的配租名单进行后续的选房和签约，出租率在跟随配租时间阶段性变化。

三季度，文龙家园项目进行了两次配租工作，参与配租房源36套；熙悦尚郡进行了一次配租工作，参与配租房源20套。截至三季度末，相关选房结果和入住办理工作还在推进过程中。

红土深圳安居REIT底层资产，主要是安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和

凤凰公馆项目4个保租房项目，分别位于深圳福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区，项目建筑面积合计13.47万平方米，共1830套保租房及配套，整体出租率99.22%。

中金厦门安居REIT底层资产由两个保租房项目组成，合计拥有房源套数4665 套。其中，园博公寓出租率为 99.36%，珩琦公寓出租率为 99.79%，整体出租率为99.55%。

四单REITs底层资产出租率均处在90%以上，中金厦门安居REIT甚至接近“满租”状态背后，一个业内人士告诉搜狐财经：“主要是因为最初选择上市之时，发行人挑选的便是优质资产，处在核心城市的核心地段，并不发愁出租问题，有些项目甚至会出现抢租、排租现象。”

“此外，保租房REITs项目租金优势显著，由于其底层资产租金定价均远低于周围市场化租赁市场租金，仍有一定的上涨空间，也是其业绩稳定增长的因素之一。”上述人士补充道。

如中金厦门安居REIT底层资产，三季度末在租租约的平均单价为32.75元/平方米/月，而在二季度末，租约平均单价为 32.52 元/平方米/月，三季度每平每月环比涨租0.23元。

但保租房租金并不能无限上涨，由于是保障性租赁住房，租金一般不高于同地段同品质市场化租赁住房租金的95%，而且年度租金涨幅不超过5%。这也意味着，保租房REITs的租金收入，并不会有较大幅度变化，更多是稳步微增。

慷慨分红：90%分配比例是底线

慷慨分红一直是公募REITs的特性之一，保租房REITs也不例外，其在三季报中也披露了分红相关情况。

中金厦门安居REIT三季度分红2600万元，为年内第二次分红，年内合计分红4696万元。其中，第二次分红是基于前6个月累计可供分配金额2889.3万元，实际分配2600万元，约占前述可供分配金额的90%。

而其第一次分红为2095.5万元，是基于本基金设立日（2022年8月22日）到2022年12

月31日的累计可供分配金额，合计2095.87万元，实际分配约占可供分配金额的99.98%。相比之下，第二次分配比率有所降低。

华润有巢REIT三季度派利3923万元，每10份公募REITs份额分红0.785元，是其成立以来的首次分红，占截止本次收益分配基准日可供分配金额的99.99%。

红土深圳安居REIT三季度进行了年内第二次分红，在场外、场内合计发放现金红利2694.99万元；第一次发生于二季度，分红金额为1899.99万元，今年累计分红4594.98万元。其中，首次分配比例为90.14%，第二次为99.99%。

华夏北京保障房REIT虽然三季度并未分红，但年内已经分红1912.5万元，分配比例为99.99%。

整体来看，保租房REITs相比其他类型REITs，分红比率并未太突出。以中金安徽交控REIT为例，自去年11月份上市以来累计分红10.89亿元，每次分红均为基准日可供分配金额的99%以上。

反观保租房REITs分配比率，中金厦门安居REIT与红土深圳安居REIT的两次分红，均是呈一高一低搭配，而且低比例分配均是“压线”状态。

公募REITs设有强制分红比例的规定，在符合分配条件的情况下每年应至少分红一次，且收益分配比例不得低于基金年度可供分配金额的90%。根据相关监管要求，基础设施公募REITs连续两年未按照规定收益分配的，基金管理人应当申请基金终止上市。

以华润有巢REIT为例，基金合同中明确约定，应将不低于合并后年度可供分配金额的 90%以现金形式分配给投资者，收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。

据搜狐财经了解，可供分配金额是在净利润基础上进行合理调整后的金额，相关调整项包括 折旧与摊销、利息支出、所得税费用、应收和应付项目的变动等；以及对未来合理相关支出的预留，包括固定资产正常更新、大修、改造等，及未来需要偿付的经营性负债、运营费用等。

如红土深圳安居REIT，三季度合并净利润为780.88万元，经过调整项和调减项后，可供分配金额为1374.6万元。

更多保租房REITs在路上

在业内人士看来，基础设施REITs试点开展以来，底层资产运行平稳，存量基础设施REITs示范效应明显，持续获得政策层面的支持，有望吸引更多资产参与REITs市场。

自去年12月，华润有巢REIT上市后，上市保租房REITs再无新增，如今阵容数量有望再次扩大，在上海宝山区、建设银行申报发行保租房REITs之外，上海城投旗下租赁房品牌“城投宽庭” ，也计划年内发行保租房公募REIT产品。

此外，已有十余个省市的保障房项目正在筹备，基金公司也在推动保租房REITs项目筹备，如华夏基金目前有多只保租房REITs产品处于推进和申报过程中。

国家发展改革委近日表示，今年以来为90余个拟申请发行基础设施REITs的项目答疑解惑，取得了积极成效。目前，已推荐41个项目，有21个项目正在委托评估，基础设施REITs市场扩容步伐有望提速。

10月26日，首批四只消费基础设施公募REITs已申报，分别为华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT以及中金印力消费REIT，万科、中国金茂、华润置地和物美为背后发行人。

目前，已经上市公募REITs资产范围覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型，随着消费公募REITs的破冰，基础设施REITs市场扩容步伐明显加速。