盘龙新城又开新盘:200多万的改善高层,值不值得买?

最近的重庆楼市，跟天气一样冷。9月份的成交量骤跌，加之全国各地第二次土拍遇冷，影响的不仅是购房者的情绪，更是让许多开发商心都凉了半截，导致大家对重庆楼市都丧失了一点信心。

尤其是国庆节的一波购房大促，很多人低价上车，因此在国庆余热退却后，更多的人还是持观望态度：说不定还能再降点儿？

但这应该是不太可能的事情了。

从8月开始，已经有不少城市都已经发布了限跌令，况且从9月底至今，央妈已经连续三次为房地产发声了：表示央行和银保监会已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

就像很多老司机分析的那样，现在已经是刚需人群购房上车的较佳时机了。

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但是在哪里购房？这是最核心的问题。但不管是从刚需入手，还是用于投资，核心地段的房源都是较佳的选择。

而据统计，目前均价在2万/㎡以上的有8个区域，1.7-2万的有11个区域，通过下图不难发现，均价1.7万以上都集中在以渝中半岛为核心的两江四岸一带以及礼嘉、中央公园附近。

来源腾铭机构

这其中比较有意思的一件事情，九龙坡区杨家坪、石坪桥、九龙半岛三个区域的均价都在1.7万/㎡以上，二郎的均价也在1.5万以上。

很多人提起九龙坡区，都会问，怎么发展不起来呢？看见这个房价你还觉得发展不起来吗？

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九龙坡本身就作为九大主城区之一，地理位置占优，距离南坪、大坪、解放碑等核心区又近。而彩云湖板块发展了10多年，目前已经比较成熟，周边有杨家坪、华岩、万象城、巴国城、盘龙等商圈，配套设施十分齐全。

在这一众商圈中，年纪最小、发展较快的，那就非盘龙商圈莫属了。

盘龙商圈指的是盘龙中央广场，是盘龙新城最核心的地段，于2020年10月正式开放，到现在也不过一年的时间。

盘龙商圈地处杨家坪、大坪、陈家坪、大渡口四大商圈中心，与皇庭广场和盘龙体育生活广场形成三角商业聚集区，今年年底，山姆会员店也将正式开业，可能会重新将盘龙商圈周边的消费定义为高端水平。

周边配套方面，盘龙商圈毗邻彩云湖湿地公园，距离杨家坪动物园也仅仅2公里的距离。

医疗配套方面有文心医院、九龙坡区人民医院、重庆市总工会重庆康复医院、九龙坡中医院、九龙坡区妇幼保健院等，医疗资源丰富。

教育配套来看，3公里内有火炬小学、盘龙小学、杨家坪中学彩云湖校区等。

交通方面稍显不足，虽然从整个商圈所处位置来看，2号线大堰村站和环线彩云湖站均可到达盘龙，但实则距离商圈核心位置都比较远，加之公交车站非常分散，因此交通不是十分便利。

但目前轨道交通24号线正在规划中，红岩村隧道及红岩村大桥也正在建设中，未来还是值得期待的。

附近楼盘先后有万科、金茂、奥园、中冶等开发商入驻，大多都为高层建筑，从2013年至今，房价已经从当初的七八千涨到了如今的2万元左右，短短几年的时间，盘龙能够发展的如此之快，实力确实不容小觑。

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近期，盘龙商圈一个全新楼盘正式开盘，就是中交城·聆湖雅集。2019年10月，中交二航局以总价10.7亿元，楼面价 8115元/㎡拿下大杨石地块，土地面积79亩，容积率2.5。

中交城·聆湖雅集就是在此地块落地的项目，是集品质住宅、商务公寓、甲级写字楼及特色商业等业态的综合性高端社区，项目总投资月21.33亿元，占地面积约77亩，总建筑面积约18.3万㎡。

聆湖雅集在10月首次开盘推售，此次仅有6号楼开盘，2梯4户，楼层为30层，主要定位为改善型住宅。

建面约99-127㎡，主打高端轻奢阔景平层。客厅采用的是目前普遍流行的大横厅设计，拥有5.9-6.8米的阔景阳台，采光充足，视野开阔。

户型分为两种，99㎡的小三房以及127㎡的四居室，做到了两卫设计，满足三代同堂或多胎家庭的居住需求的同时，也满足了家人们的生活需求。

小编了解到，此次推出的楼盘单价约18900元/㎡，预计于2023年底完成首次交付，交付时均为清水房。

从楼面价来看，近两年，大杨石组团住宅用地的平均楼面价约为1.2万/㎡，较高的可达1.3万/㎡，而中交二航局拍得的彩云湖畔地块，价格8115元/㎡，相对来说比较低，且正处盘龙商圈腹地，紧邻山姆会员店，地理位置非常占优。

而截至目前为止，今年土拍供应的大杨石地块一共5宗，以市场通用计算方法，入市房价大约是成交楼面价的2-2.5倍，那么按照近两年的楼面价计算，较低也要2.4万左右，这还是没有考虑开发商的成本及品质等情况。

如果按照聆湖雅集的定价，以及短期来看的重庆楼市情况，未来盘龙新城，尤其是商圈附近的新房均价很有可能超过2万甚至更多。

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实际上来讲，聆湖雅集处于一个较为尴尬的处境。

首先，作为改善型住宅，户型设计上虽说可以满足多人口家庭的居住需求，但客卧的房间面积太小，加上家具的陈列，私人活动空间被压缩，会显得房间非常拥挤狭小。

其次，盘龙商圈周围的住宅均以高层为主，更为稀缺的是改善型洋楼，聆湖雅集的两种户型很难覆盖周边的改善需求人群，居住环境上来说，并无太大的区别。

再者，若将其作为刚需入手，单价却是偏高了，盘龙商圈附近的新房均价目前在16794元/平米左右，聆湖雅集的单价整整高了两千多，并不划算。

另外，本身盘龙商圈的轨道交通就不是十分便利，而距聆湖雅集最近的2号线大堰村站为1.6公里，步行需要23分钟左右，对于小编这种懒人来说，远，非常远。

周边楼盘中，同样是总价200万左右的金辉彩湖云璟，四居室有124㎡和135㎡两个户型，而三居室81-95㎡之间四个户型可供选择，地理位置上距离环线陈家坪站也仅500米左右，在周边配套大致相同的情况下，金辉彩湖云璟似乎更具可选择性。

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近期开发商的集体躺平，不仅让整个重庆楼市都略感萧条，也让购房者们更加警惕，开发商的资金链紧张是否会影响最终的楼盘质量？因此大家在买房之时，也越加会考虑开发商的实力与背景。

中交集团作为聆湖雅集的开发商，也曾多次处于风口浪尖之上。

2020年，中交集团在两江新区开发的楼盘中交某盘的100多名业主共同维权事件，虚假宣传、消防楼梯与车库不通、车库漏水等各种问题，业主们列出了13项之多。

同年3月和12月，中交该楼盘因没有预售许可证违规卖房，两次被购房者举报。

同年5月18日，该楼盘因质量问题被要求整改的过程中，被举报钢筋含量较低，偷工减料的问题。有关部门进行抽查之后，发现确实存在部分钢筋网片间距分布不均，再次要求整改处理。

业主维权事件闹得沸沸扬扬，也对中交的口碑造成了影响。开发商的口碑也是打动购房者的一个重要因素，毕竟上班生活已经很不容易了，谁都不想节外生枝。

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买房，对于绝大多数人来说，是人生中的一件大事，关系到了一个家庭的命运及生活水平，中交·聆湖雅集有自身的优点，但也并非适合所有人群。

总的来看，整个项目的单价偏高，那么未来的去化率可能会比较慢，加之如今重庆楼市横盘已久，更多的购买者还是在观望中，这样的价格很难打动他们。

看来，聆湖雅集的置业顾问们销售压力应该不小吧。

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