地产内参 | 长沙以租换购政策效果存疑,万科有望破除传统路径依赖

焦点研究院·房地产行业内部参考报告（2022年第19周）

企业研究组

监测时间：5月8日至5月13日

地产内参 | 长沙以租换购政策效果存疑，万科有望破除传统路径依赖

一、宏观政策：

1、湖南省长沙市：存量房盘活供作租赁住房，不纳入家庭住房套数计算。（详见附注1）

焦点研究院：《方案》出台一方面利于盘活租赁住房，另一方面或将刺激新房购房需求，一条政策看似解决了两方面问题，但恐难实现预期效果，因为只有当长沙房价存在上涨预期，居民预计未来租金收入+房屋升值部分，可以覆盖自己的购房贷款+首付资金的机会成本且还能有额外收益时，才会有意愿出租房屋兑换“房票”；同时，10年租期可能也会限制居民的出租意愿。

2、重庆市渝北区：召开房地产建筑企业融资对接会。（详见附注2）

焦点研究院：此次渝北区政府响应央行重庆分行对房地产和建筑业的金融支持措施。政府牵头让企业与金融机构互动交流，并且现场促成了近30亿授信的达成，在一定程度上提升了各方的沟通效率，并且各方意见都能快速被响应。此类小范围的对接会或许将成为政府牵头保障房企获得金融支持的范例。

二、企业经营：

1、4月融资情况：房企1-4月累计融资3707.7亿元，同比降幅达53.5%。4月融资993.9亿元，环比下降18.0%，同比下降44.8%。（详见附注3）

焦点研究院：4月房企各渠道融资依旧不理想，且尽管因城施策措施实施，楼市逐渐解绑，房企销售端刺激仍不明显，房企现金流压力依旧，特别是民营房企，在4月境内债无发行，境外债仅向优质民企开放。5月从政策面释放的消息看来，优质房企融资及并购类债券融资均属于受支持对象。优质房企挖掘民营房企优质资源及项目，对整个行业来看不失为一种“自救”行为。

2、万科：与广州市政府签署战略合作框架协议的公告。（详见附注4）

焦点研究院：此次合作既能解决了自身未来开发业务规模受限的问题，也能以万物云为依托为广州提供城市服务，增加多元业务收入规模。未来深耕城市更新、城市服务等存量市场，能够破除战略依赖和路径依赖，为其业务版图打造新的增长点。

3、长沙金茂广场：13.02亿碳中和ABS项目状态更新为“已反馈”。（详见附注5）

焦点研究院：目前碳中和融资更多还是以项目的ESG绩效为主要出发点，零碳项目虽然初始投入成本较高，但后续运营周期中的能耗节约和追加投入方面优势将更明显，因此投资者更青睐此类风险低、可持续发展能力强的项目。

三、土地市场：

1、5月10日，苏州排名前列批集中供地共出让涉宅用地15宗，全部成交。其中，11宗底价成交，2宗拍至较高限价，其余2宗微幅溢价，共获土地出让金233.77亿元，总体上平稳收官。

焦点研究院：拿地企业以地方国企为主，品牌房企招商蛇口、中铁建和大悦城也有所斩获，美的、龙湖等10余家民企报名，但是本批次无民营企业拿地。部分民企过往杠杆激进，在当前的市场环境拿地放慢节奏甚至不拿地，融资收紧，市场参与度也就随之降低。

在土拍政策上，首先是此次竞买保证金比例下调至20%（2021年第二次集中供地保证金为50%，第三次集中供地保证金为30%），苏州本次集中供地还采取了全部取消市场指导价、延长出让尾款缴付时间等措施。

此外在限购政策方面，苏州拟调整楼市政策，新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限。从成交结果来看，和南京31%的流拍率相比算是平稳收场。苏州土拍是当下集中供地城市土拍的一个缩影，地方政府设置优惠条件吸引房企参拍，国企央企和地方平台公司托底土拍，最终低溢价成交，这种现象在近期的土拍中较为常见。

附注1：

5 月 11 日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》明确，业主可以通过与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》的方式，由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于 10 年。此外，《方案》规定，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。

附注2：

5月12日，渝北区召开房地产建筑企业融资对接会，落实人民银行金融支持实体经济政策，聚焦房地产和建筑行业融资难问题，进一步强化金融服务，积极为企业纾困解难，助力企业渡过难关。目前，渝北区有房地产开发企业173家，建筑施工企业959家。经梳理，渝北全区有融资需求的共19家企业，涉及33个项目，共需融资资金35.34亿元。其中建筑企业9家，融资需求1.6亿元，房地产企业10家，融资需求32.75亿元。对接会上，参会企业针对当前面临的融资困难等问题，与在场的金融机构进行了互动交流。5家银行机构代表还和5企业代表现场签署了相关协议。据悉，经过前期银行和企业的对接，目前初步达成融资意向的项目共计授信近30亿元。

附注3：

2022年1-4月，房企各渠道融资总额达到3707.7亿元，整体同比降幅继续小幅收窄，仍不足2021年同比50%。相较于2022年1-3月，除境内债外，其余各渠道累计融资同比降幅均收窄。而境内债则在上月发行量明显反弹后，再次陷入疲软状态。

2022年4月房地产行业共融资993.9亿元，环比下降18.0%；信托、境内债及境外债发行规模均环比下降。同比方面，总融资额同比下降44.8%，各渠道也均处于发行规模的低位。

附注4：

5月9日，广州市政府与万科签署战略合作框架协议。双方将在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。万科高度重视在广州投资布局，未来将加快落实战略合作协议有关事项，积极参与广州建设和发展，为推动广州高质量发展贡献力量。

附注5：

5月11日，上海证券交易所公开信息平台显示金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划（碳中和）项目状态更新为“已反馈”。据悉，本期债券品种为ABS，拟发行金额13.02亿元，项目于2022年3月28日受理，原始权益人为金茂（嘉兴）投资管理有限公司，计划管理人为华福证券有限责任公司。