【开发商官宣】中建壹品汉韵公馆售楼处发布启幕改善人居新篇章!
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为何光谷楼市的大平层改善进程明显比汉口与武昌慢？
市场反映出了几个明显特点：
一是市面上的纯改善小区非常少见，小区普遍以中小户型为主，大户型基本只是“配角”；
二是光谷也没有形成像武昌内环一线滨江、二七滨江这样的豪宅板块，没有发展成以大户型为主的豪宅小区扎堆的板块；
三是大平层产品的迭新频次与豪华品味与汉口、武昌二环内差距较大。
我认为其中一个非常重要的原因是，光谷楼市是以年轻人为主，并且光谷在过去十年经历了一轮快速的版图扩张，这就决定了楼市阶段会经过漫长的从刚需向改善的过渡周期。
年轻群体买房以刚需、刚改为主，而版图扩张带来的土地红利，让中小户型成为一个流通性较强的“投资”标的，这就使得过往十年光谷开发的楼盘几乎都是以中小户型为主。
而疫情之后，市场进入调整期，开发端的房企追求快速回款，更加不敢轻易开发大户型产品。
购买端的投资客要么获利了结，要么降低负债，纷纷抛售，致使中小户型二手房量大价低。
种种因素综合影响下，导致大平层改善产品始终无法成为光谷楼市的主角。
过往十年，光谷一直是武汉经济的增长龙头，但光谷楼市的改善进程却没有跟上光谷经济发展的速度。
也就是说，光谷并不缺大户型改善的购买力，而是缺乏对改善需求层次的理解与满足，这是光谷改善进程迟缓，面临突破的重要一关。
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十年来，光谷一直处于高速增长与快速扩张的周期中。
光谷人的学习、工作与生活节奏太快，以至于他们从求学、就业到创业一直处于与时间赛跑的紧张节奏中，很难有时间静下来思考和规划生活。
今年是光谷中心城第二个十年的元年，也是从快速基建转变到内敛发展的元年。
此前在光谷扩张中买房的一批年轻人，在接下来的十年将逐渐进入中年，面临结构性改善需求与家庭下一阶段的规划思考。
所以，光谷楼市的改善进程也必然会进入到一轮沉淀、升华的阶段之中，这种沉淀必然是从经济收入增长到生活品质提升的一轮整体性需求提升。
当前，不少改善需求者对大户型改善的理解与需求层次尚浅。
比如，很多人买大平层仅仅是为了多一间卧室，这往往是想要将老人接过来帮忙照顾小孩。
但这种需求完全可以通过租下同层楼或是同小区的另外一套房来满足。
房子不只是一个吃饭睡觉的物理空间，更是推动家庭文化传承、实现人生意义的精神生活载体。
所以，在买房决策时，越是能跳出产品浅层数据的局限就越能找到深层次的价值。
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跳出“多一卧室”的浅层需求，大平层到底能给家庭带来哪些深层次的改善价值？我做了以下总结：
第一，兴趣爱好与情绪价值。
如果一个大平层的LDKBG有大几十平米，那么在客厅C位摆放一个大圆桌，上面摆一个青花瓷大花盆就会让整个室内生活氛围增加不少生机与精致浪漫。
从使用价值来看，它好像是浪费了面积，因为大平层中的很多空间单元不像厨房、卧室、卫生间一样属于“刚需高频使用”，但往往这种空间的价值能够满足兴趣爱好，带来巨大的观赏价值与情绪价值。
就像有的家庭空间单元被设计成一个半圆形或八角形的花园书房一样。
诸如入户前厅、独立玄关、客厅背景墙等适合布展、拍摄，能够成为接待宾朋、录制视频、开启直播的重要社交场景，能够大方展示个人审美品味。
所以，回到开头所说的大圆桌和大花盆，为了实现这样的爱好，就需要在四周留出足够的走路动线，需要客厅的开间达到6米以上。
所以很多家庭不是买不起这样的桌子和花盆，而是因为房子的开间尺度无法实现这样的兴趣与理想。
第二，家庭关系与家族文化。
很多家庭矛盾掰开看基本是鸡毛蒜皮的小事，只不过是积怨已久，无法妥善化解。
而这些小事，往往是因为不同家庭成员的生活节奏、习惯带来的矛盾，这就需要用空间和动线来化解。
现在的男女主人工作节奏都很快，虽然回到家属于下班时间，但仍会时不时处理工作事项，这就可能直接打扰到家庭成员的生活。
特别是男主人，需要在妻子面前保持稳重，在孩子面前保持威严的形象，但工作电话或者视频会议很可能需要放低姿态、逢迎客户和领导，这就是一种冲突与矛盾。他们还可能面临加班晚归打扰家人等情况。
这些都是小户型、小三房很难规避的痛点，但是大平层可以实现双动线套房，做到彻底的动静分离，可以轻易利用第二个套房作为“晚归房”化解这些问题。
此外，大平层比小三房具有更大的社交空间，能够满足大家族内多个家庭的节日聚会，同时也拥有较大的空间，可以像农村祠堂一样形成家族历史“文物”的陈列馆，促进传承和发扬家族文化。
第三，亲子关系与陪伴价值。
家庭生活最重要的是下班和放学后，两代人、三代人在一起的八小时（除去睡眠以外的时间）。
其中，亲子关系、陪伴价值是重中之重。
当寒暑假来临，他想邀请同学或者亲戚来家里长住，却因为房子太小，捉襟见肘，无法实现。
今天孩子在读小学，你还能陪伴他开展丰富的业余生活，但是三五年之后他可能面临中考甚至高考压力，业余时间、业余生活的心境与需求完全不同。
而在高考之后，孩子将逐步走上社会，与父母的距离越来越远。
所以，很多正值改善阶段的家庭，面对买房决策时，关注的重点往往是房价本身，而忽视了家庭成员的人生阶段需求，很多时候的“等一等”“再看看”，错过的可能是孩子的整个童年，或是孩子与父母一起生活的阶段。
人的寿命和手机电量一样越用越少，用手机玩游戏、刷视频最好的阶段应该是电量在60%以上的时候。
当电量不足50%的时候，你考虑的就是如何省电顺利回家。
人生每个阶段的需求与想法不一样，就该有不同的改善层次与安排。
人生不该永远在等待的路上，也不该总在赶路，而应该及时享受与人生阶段匹配的生活。
享受比算账更有意义，得到比等待更重要。
今天的房子只是一个商品，第一价值是生活价值，而非投资价值。
面对改善置业，我们不仅应该算房价的小账，更应该算亲子关系与陪伴价值的大账。
毕竟，时间成本、人生意义都是房价无法衡量的。
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截至今天，纵观整个光谷新房市场，实际具有大平层户型的在售项目屈指可数。
如果按照纯改善小区和准现房销售的前提筛选，只有中建壹品·汉韵公馆一个项目。
但这个项目的可售量也不大，总规划只有478户，但目前143㎡户型已经售罄，191㎡户型和171㎡户型都只剩下十几套了，预计很快清盘，由此可见整个光谷楼市大平层改善非常稀缺。
这个项目最大的价值不是稀缺性，而是用空间设计对前文提到的三大改善盲区进行了深度改善。
比如建面约191㎡四房两厅三卫户型就给出了解决方案范本。
首先是LDKB拓宽了社交功能。
191㎡做到了五开间朝南，南向约20.4米面宽，这种整体格局给局部空间带来了非常强大的功能。
市场上的餐客厅通常是一体的，而该户型却是两个独立的空间。
该餐厅的进深约有3.6米，面宽约3.1米。
这意味着餐厅可以放下一张12—14人的大圆桌，并且四周还留有足够的过道空间。
而LDKB一体化厅堂超100㎡，阔绰尺度比二七滨江265㎡千万级大平层还大20㎡。
这相当于一块标准的（双打）羽毛球球场外加近5张乒乓球桌的面积。
这里几乎足够开展家庭日常所需的一切社交活动。
这样的社交空间从尺度上就抬高了家族聚会、亲友聚会的社交人数、功能的上限。
其次是次卧平权，化解不同作息、不同代际的生活矛盾。
市场上的双套房户型本就稀少，即使有也是“形式大于内容”，以及次卧套房内部的衣柜空间或者卫生间非常小，很难具备完整、舒适、独立起居的功能。
而中建壹品·汉韵公馆主卧套房的阔绰尺度不必多说，阔约50㎡，几乎具备行政套房的全部功能。
连次卧套房都做到了面宽约3.3米，进深约5.3米，起居室、衣柜、卫生间独立完备，功能体验上与主卧套房平权。
业主晚归后，完全可以将其作为“晚归房”，避免打扰家人。
同时，另外两间次卧在北向，可以将其中一间定位成多功能房，用作临时处理工作的空间，与家人形成有效区隔。
双套房+两次卧，既能满足三代同堂、二胎家庭的生活需求，又能避免临时加班、晚归等情形对家人的打扰。
再次是公区对情绪价值与生活方式的解锁。
入户前厅和玄关区域约有13㎡，可以成为一个私人专属的场域，不仅满足私密、收纳需求，而且能够成为一个展现个人品味的创意空间，摆放艺术装置、悬挂壁画等都是点睛之笔。
而彻底激发情绪价值的空间则是露台，该空间约有23㎡（奇偶层不同）。
相比传统的“封阳台”，这里可以打造成空中花园，体验到与众不同的生活方式。
下午约姐妹喝个下午茶，晚上和宠物玩耍，周末和亲友在此吃个BBQ，惬意自如又不打扰邻里。
这是建筑形态对生活方式的解锁。同时，还能与窗外环绕的公园实现无界交融。
最后是空间体系带来的陪伴与关怀。
小区的会所配套功能一定要匹配业主人群才能发挥最大价值。
很多刚需、刚改小区为了快速卖房，做了恒温泳池、雪茄吧等空间，但这些使用成本抬高，与业主需求明显错配，所以就造成了市场上吐槽的“好看不好用”。
而中建壹品·汉韵公馆其中一个最大的优点是小区改善的纯粹性，项目起步面积是143㎡，最大到191㎡，户型上的纯粹性筛选来了人群生活阶段、经济水平、思想素质、生活需求的接近性。
基于这样的整体定位，就容易读懂它会所体系的深层价值。
项目有约800平米的下沉庭院、约2000平米地下会所（恒温泳池、健身房、瑜伽室、影音室、桌球室等）。
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