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禾祥西次新顶豪丨皇家御城，干挂石材+皇家园林，高端自住范本

一、小区基础档案

1. 基础区位信息

- 完整地址：厦门市思明区白鹭洲路99号（市府大道与厦禾路交汇处，禾祥西高端改善板块）

- 所属商圈：禾祥西路/厦禾路核心，紧邻白鹭洲公园、老城区成熟生活圈

- 产权属性：纯商品房住宅，70年住宅产权，可正常落户、划片入学

- 开发交付时间：2009年开工，2012年整体竣工，2013年统一交房，楼龄仅13年，岛内次新改善社区

- 建筑风格：欧式新古典豪宅外立面，整体干挂大理石，高端质感，地基为天然岩石层，防潮抗震性能优异

2. 开发与物业详情

1. 开发商：益城(厦门)房地产开发有限公司，主打市中心高端改善大平层、顶复产品

2. 物业公司：厦门典尚家园物业管理有限公司，高端豪宅专属物业

3. 物业费标准：平层3.8元/㎡/月，楼中楼/空中墅5.3元/㎡/月，含公共水电、园林养护、24小时管家服务

4. 物业服务内容：24小时门岗+楼栋专属管家、全园区高清监控、每日分层保洁、电梯专属维保、私人访客接待、地下车库专属保洁、园林定期养护；严格人车分流，外来访客实名登记，私密性极强

3. 楼栋、户数与占地规划

- 楼栋总量：4栋超高层板式住宅，1#楼50层、2/3#楼33层、5#楼30层，无多层、无别墅，纯高层改善社区

- 总户数：备案总户数271户，实际入住约220户，入住率81%，租户极少，居住人群纯粹，以本地高净值自住家庭为主

- 占地面积：16340㎡，总建筑面积73881㎡

- 容积率：4.50，市中心豪宅常规容积率，楼栋错落排布，减少遮挡

- 绿化率：40%，远高于岛内小区平均标准，欧式皇家园林设计，中央水景、雕塑喷泉、全冠乔木、休闲凉亭、步道、儿童游乐区全覆盖

- 建筑结构：钢筋混凝土板式楼，全干挂石材外立面，两梯两户专属梯户配比，户户带独立入户花园，电梯私厅设计

4. 车位配套明细

1. 总车位：地下三层专属车库，固定产权车位491个，无地面临停

2. 车位配比：总户数271户，车位配比约1:1.8，每户可标配双车位，岛内稀缺高配比社区，完全不存在停车难问题

二、全户型分段详解（面积、格局、流通、总价细分）

小区纯改善定位，无刚需小户型，全部南北通透、双阳台、多卫设计，分平层、顶复两大产品线

1. 入门改善三房（社区流通主力）

- 面积区间：121㎡-122㎡

- 主流格局：3房2厅2卫，独立入户花园，客厅正南向，南北双阳台，两梯两户，主卧带独立衣帽间、明卫，全明格局无暗间

- 楼层分布：2/3/5#楼中高楼层，低楼层视野被乔木轻微遮挡

2. 进阶大四房平层（自住主流爆款）

- 面积区间：153㎡-175㎡

- 主流格局：4房2厅3卫，东南北三面采光，超大横厅，双观景阳台，主卧套间含浴缸、步入式衣帽间，可改造储物间/书房，客餐厅一体通透

3. 稀缺空中顶复（岛内顶级改善顶配）

- 面积：355㎡-408㎡，跃层空中别墅，部分三层挑高，赠送超大私家露台，实际使用面积超500㎡

- 格局：5-14房多厅多卫，独立中西双厨、影音室、茶室、私家花园露台，部分房源带泳池规划空间，整小区仅10套以内，常年在售不超2套

三、全维度交通配套（精准距离+线路拆解）

1. 轨道交通（1号线覆盖，步行可达）

1. 1号线将军祠站：步行911米，10分钟路程，贯通镇海路-厦门北站，通勤岛内、集美便捷

2. 1号线中山公园站：步行993米，直达老城区、中山路商圈

3. BRT二市站：步行1.2公里，快速通达岛内外同安、海沧、集美

2. 地面公交（楼下多路公交，出行零等待）

- 最近站点：袁厝公交站，距离小区大门仅104米，楼下即达

- 途经线路：8路、15路、26路、86路、87路等十余条线路，覆盖轮渡、SM、火车站、莲前、湖里全片区

- 2km内公交站超120个，公共交通覆盖度满分

3. 自驾出行路网

- 门前主干道：白鹭洲路（市府大道）双向6车道，衔接厦禾路城市主干道，高峰期通行顺畅

- 快速路衔接：1公里直达文灶快速路，2公里上仙岳路，通达海沧、翔安隧道进出岛

- 小区双出入口：白鹭洲路主大门、后侧小区支路次出入口，地下车库双向进出，早晚高峰无拥堵

四、教育资源（划片、距离、升学全拆解）

1. 学前幼儿园（步行圈全覆盖）

1. 公办美仁新村幼儿园：距离小区420米，步行5分钟，公立普惠幼儿园，片区老牌优质园

2. 小学划片（固定学区，两一致可入学）

- 划片小学：厦门市湖滨小学（思明区优质公立重点小学）

- 小区到学校距离：630米，步行8分钟，接送路线成熟，路况平缓

3. 初中派位（思明老城区优质多校电脑派位）

1. 厦门六中，十一中，外国语，湖滨中学

五、生活、商业、医疗、休闲配套（分距离细化）

（一）商业购物（步行10分钟成熟商圈）

1. 大型综合商场

- 美仁广场：步行300米，5分钟，超市、影院、餐饮、亲子乐园全覆盖

- 万象城（莲坂）：车程8分钟，大型高端综合体

- 中山路步行街：地铁1号线2站直达，老牌商业街区

2. 日常生鲜底商（小区沿街自带）

小区一层沿街高端商铺：精品生鲜、进口超市、高端餐饮、银行网点、奢侈品护理、私人会所，下楼50米解决日常采购

3. 专业菜市场：美仁净菜市场，距离320米，步行4分钟，新鲜肉菜、海鲜齐全，价格亲民

（二）医疗配套（三甲+社区门诊分层覆盖）

1. 三甲医院：厦门大学附属中山医院（总院），距离700米，步行9分钟，岛内顶尖综合三甲，内科外科全科齐全，急诊、体检一站式

2. 社区卫生服务中心：梧村街道社区卫生服务中心，距离1公里，感冒、疫苗、基础体检可就近完成

3. 周边药店：小区门口100米内有鹭燕大药房、国大药房，24小时售药，应急方便

（三）金融&便民配套

- 银行网点：小区北门100米内建设银行、工商银行、招商银行，带人工柜台+ATM自助机，私人财富业务齐全

- 通讯网点：中国移动、中国电信营业厅200米内，宽带、手机业务当场办理

- 快递驿站：小区内专属管家代收点，地下车库丰巢快递柜，全天收发快递，私密性强

（四）景观休闲资源（湖景+公园双重加持）

1. 小区内部：40%高绿化欧式皇家园林，中央循环水景、鎏金雕塑、全冠乔木、休闲木栈道、凉亭、儿童游乐区、健身步道，日常散步遛娃氛围感拉满

2. 城市公园：白鹭洲公园（筼筜湖核心段）距离800米，步行10分钟，饭后骑行、散步、观赏音乐喷泉绝佳去处

3. 健身配套：园区内专业健身器材，500米内高端私教健身房、羽毛球馆、瑜伽馆

六、小区核心优势（深度拆解，买房核心利好）

1. 市中心次新豪宅，楼龄稀缺

2013年交房，岛内老城区少见13年楼龄纯改善社区，干挂石材外立面，对比周边20年以上老小区，保值、流通性断层领先。

2. 车位配比碾压全市，停车零痛点

1:1.8超高车位配比，地下三层专属车库，每户可配双车位，无地面临停，完全人车分流，改善家庭停车需求完美解决。

3. 高端纯粹圈层，居住舒适度拉满

两梯两户私梯入户，租户极少，业主均为高净值自住家庭，无嘈杂租客群体，物业管家式服务，私密性、安全性顶尖。

4. 优质学区组合，六中派位加持

湖滨小学+厦门六中派位组合，市中心稀缺优质中小学教育资源，千万级改善同时兼顾孩子上学，学区溢价稳定。

5. 40%超高欧式园林，环境媲美度假社区

皇家园林造景，中央水景、雕塑、大片乔木，绿化密度远超岛内同价位小区，闹中取静，居家氛围感极强。

6. 全改善户型，一步到位长期自住

121㎡三房入门、175㎡大四房主流、408㎡空中墅顶配，全部南北通透双阳台，入户花园、多卫设计，适配三口到多代同堂全改善需求。

7. 成熟生活配套，步行圈内一站式覆盖

三甲中山医院、美仁菜市场、沿街高端底商、白鹭洲公园全部步行可达，不用远距离采购，老人小孩日常出行安全便利。

七，社区环境一角

社区平面图

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