把“城市封面”做成世界之最,招商蛇口凭什么?

楼市头条 2022-01-20 13:28:11
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有时候,企业与企业之间,真正拉开差距的,还并不是在其熟悉的领域、习以为常的业务做得怎么样,而是在面对陌生的东西时,能否迅速打开局面,并能取得不俗成就。 虽然二者都是资源、经验等要素混合成的综合能力的体现,但前者只是既有优势的惯性滑行,后者才是个体能力高低、生命力、融合力、进化力及普适性的体现,是一种

有时候,企业与企业之间,真正拉开差距的,还并不是在其熟悉的领域、习以为常的业务做得怎么样,而是在面对陌生的东西时,能否迅速打开局面,并能取得不俗成就。

虽然二者都是资源、经验等要素混合成的综合能力的体现,但前者只是既有优势的惯性滑行,后者才是个体能力高低、生命力、融合力、进化力及普适性的体现,是一种超能力。

这种差异,在招商蛇口身上体现的非常明显。

在操盘深圳超级工程——被誉为深圳城市封面的深圳会展湾项目之前,城市会展在招商蛇口庞大的业务版图中,尚是一块缺失的拼图。但即便是排名前列次做,招商蛇口联手华侨城集团,不仅用33个月就完成深圳会展湾这项高级工程,还创造了8项“世界之最”。

值得一提的是,在疫情肆虐的2020年,也就是投入使用的第2年,深圳国际会展中心仍成功举办了30场大型会展,超171.7万人次来逛展、看展。项目之成功可见一斑,招商蛇口的综合能力也可见一斑。

也正是看到了招商蛇口的这种能力,2020年,杭州也把其城市封面工程——杭州大会展中心项目,交到了招商蛇口手中。

下面,就一起看看在深圳会展湾这项超级工程的开发、建设、运营中,是如何体现招商蛇口能力的?

(深圳会展湾项目实景图)

01担子很重、挑战很大——

深圳会展湾项目,于深圳这座城市而言,不仅是光鲜的面子,还是重要的里子。

一是重塑了深圳西部区域空间格局。

作为深圳西部会展新城的重要组成部分,项目建成前后,片区面貌和基础建设发生了翻天覆地的变化。

二是优化产业结构,带动深圳会展经济和服务产业起飞的引擎。

会展产业作为绿色产业和朝阳产业,自身就是一匹大马力经济发动机,每一万平方米约创造4900万元,每一千平方米创造就业岗位约100个,而且还能培育新兴产业群,普遍认为具有1:9的经济带动效应。

三是承载大湾区和国家战略的重要抓手。

如今全球会展产业主阵地,正逐渐从欧美向亚太地区转移。携大湾区之红利的深圳国际会展湾则站在了这一转移趋势的最顶端,是链接港澳、辐射全球的国际一流会展业平台,成为响应深圳“建设中国特色社会主义先行示范区的重要平台”战略,助推深圳迈向全球标杆城市的重要抓手。

(深圳会展湾项目在大湾区的区位)

正因为肩上的担子很重,招商蛇口和华侨城面临的挑战也很大。

1、项目体量大、技术难度高、工程周期短,是当之无愧的超级工程。

总规划约300万平方米,包括160万平方米的深圳国际会展中心和154万平方米的会展综合配套。其中,作为核心的深圳国际会展中心不是深圳建市以来较大的单体建筑,也是全球排名前列个集大型建筑、轨道交通、水利工程、市政工程同时开发的建筑工程。

2、功能区和业态高度复杂,但又必须能形成化学反应,形成相融相生的生态圈,实现多元产城融合价值。

深圳会展湾围绕会展产业、商业办公、居住区、交通枢纽等多个核心功能,涵盖深圳国际会展中心、集中式商业、国际酒店群、地标式写字楼、精品公寓、交通枢纽、生态公园等多种业态。这就要求操盘手(招商蛇口和华侨城)不仅要具备各类不动产的开发建设能力,还要有深厚的多元业态运营服务功底。

02

一流的规划设计和成本管控能力——

会展湾虽是深圳的一张城市名片,但在规划设计上,既不能为了面子而过于浮夸,也不能仅停留在功能性和交通便捷性上,如何在创意性、实用性、功能协调性和成本造价之间,较大程度地取得平衡,是对发展商硬实力的排名前列道考验。

1、写满寓意的创意,四两拨千斤的创新。

体现一:会展中心展厅屋面和特殊立面以“海上丝路”为寓意,灵动的造型既有高识别性,也展示深圳这座年轻城市紧跟时代步伐的先锋性和开创性。

体现二:结合招商局航运历史文化基因以及粤港澳湾区地理要素,酒店的设计融入了港湾及航海元素巧妙融入设计理念中,在酒店客房、餐厅、宴会厅及公共区域空间中均能找到多种形式的“帆”、“海浪”和“集装箱”等元素的缩影,极具时尚特色。

2、为节约工期和造价,项目以2万平方米标准展厅为造型基本单元,呈现出展览建筑特有的韵律感和统一性。

(深圳会展湾实景图)

3、堪称“最实用”、“较好用”的会展中心。

比如鱼骨式动线组织,人货分流,布展、观展、撤展组织清晰;自动步道设计,可以便捷直达各展厅;多功能展厅大大提高了空间的灵活性和复合性;多维度立体化交通,编织了一张高效交通网。

4、善用生态,通过自然环境、生态公园及各业态间的有机融合,给人带来了绿色会展的优质体验。

如会展湾建有1.6公里长的会展公园,还有一条6.4公里会展河、 9大主题绿化设施,大大提升了会展湾的生活工作环境。借助高水准的规划设计和成本控制能力,会展湾项目最终呈现出来了“业态多元紧凑、空间舒适宜人”的片区环境。

03

一流的开发建设和统筹管理能力——

深圳国际会展中心单是一期工程就相当于6个“鸟巢”,建筑总用钢量相当于37座埃菲尔铁塔。面对建筑体量大、技术要求高、工程周期短等挑战,招商蛇口充分展现了多年来在承接大型项目方面积累的超高经验值。

1、超强的内部管理能力,22人管带3万大军。

会展中心及周边工地较高峰时有近3万人同时施工作业,而这一切由22人精英管理团队统筹。

2、高科技装备的智慧工地,有效地保障施工的有条不紊和生产的安全性。

在施工高峰阶段,共有48台塔吊、300余台其他大型施工机械同时施工,总土方挖运量达300多万立方米,借助科技化手段,大大提升了现场协调调度能力,很好地兼顾了施工效率和安全性。

3、以52项全球先进绿建技术,造就国际一流绿色展馆。

让建筑低碳节能,既是社会责任,也是国家战略,会展中心在这方面也是下足了功夫,展馆借鉴应用了慕尼黑新国际博览中心的“雨水回用、光伏屋面、生态绿廊体系”等总计52项全球先进的绿建技术。

目前,深圳国际会展中心分别通过英国breeam、美国leed和中国国家绿色建筑认证,成为全球排名前列三绿色认证的展馆。

从2016年9月展馆奠基到2019年9月落成,深圳会展湾超级工程做到了三年内高质量如期完工,这不仅是“深圳速度”的又一次体现,更是招商蛇口综合开发能力的一次高光时刻。

03

一流的运营服务和资源整合能力——

较于规划设计、开发建设,运营服务是一种更高维度的难。前两者是硬实力,后者是软实力;前两者重在实体空间的呈现程度,后者重在赋实体空间以血肉,让其活起来。虽然运营服务是更难的活,但招商蛇口表现出的水准,是一点儿都不输于前两者。

1、会展业态:师夷长技、兼容并蓄。

如前所述,招商蛇口和华侨城在此前都没有展会产业的运营经验。术业有专攻。为此两大央企充分展现了自己的国际化视野,联合世界公众集会场馆管理服务行业领导者——ASM Global,共同运营深圳国际会展中心。

管理团队也是兼容并蓄,由具备国际会展视野、全球渠道资源、经验丰富的国内外会展业专家,国际化场馆运营人才和地产界精英共同组成,将国际标准、体系和本地展馆运营管理经验优质结合。

2、集中商业业态:复合多元、资源强整合。

深圳会展湾项目有持有商业体量约32万平方米,为此招商蛇口旗下招商商管凭借其强大的轻资产运营能力,打造了全球较大“会展商业秀场”,家居产业展贸中心、旅游MALL、邻里中心和休闲带等商业集群。2020年,香江家居已入驻会展湾展贸中心,对标意大利的米兰国际家具展,打造东方的全球建材家居艺术体验中心。

3、酒店业态:充分发挥招商伊敦的专业和资源优势。

2021年深圳国际会展中心希尔顿酒店开业,招商蛇口在酒店立项之初就深度参与到设计、建造、筹开等各个环节,并通过旗下酒店公寓专业公司“招商伊敦”提供了专业的咨询顾问服务。除已开业的希尔顿酒店外,未来,招商伊敦还将引进四星级洲际酒店,共同打造会展湾的国际酒店集群。

4、办公业态:有成熟的写字楼管理和产业运营经验输出。

为进一步丰富会展产业生态圈,带活片区经济,会展湾项目还建设有8万方甲级写字楼。对此,基础性的运维则有招商局广场、招商局港口大厦等成功经验输出;相关产业的运营服务,则有招商蛇口产园事业部统筹、支持,其旗下意库、网谷、智慧城等已积聚了庞大的品牌资产。

5、公寓业态:依旧由招商伊敦提供专业和资源支持。

为了实现区域内自平衡,会展湾还配备26万方公寓,包括3栋人才公寓,7栋类住宅公寓及3栋酒店式公寓,招商伊敦对该业态提供专业运营服务和资源支持。

(深圳会展湾配套公寓规划图)

除了酒店业务,招商伊敦还拥有丰富多元的公寓体系——壹棠、壹间、壹栈、社区公寓等等,可满足短住、中长租等不同类型的客群需求。上述能力在复合发酵后,就是招商蛇口特有的综合运营超能力。

04

综合运营就是大兵团协同作战——

对此,招商蛇口在其前不久发布的《综合运营白皮书》中,有过详细阐述:“综合运营”就是发展商凭借强大的整合和运营能力,通过对不同业务及产业的有效融合,进而为城市升级提供综合性解决方案,完善城市功能、优化城市空间,实现生产、生活、生态的均衡发展,最终达到区域发展现状的蜕变和价值提升。

于招商蛇口而言,综合运营是发展理念,是持之以恒的长期战略,也是业务模式和核心能力。其是招商蛇口在40余年耕耘深圳蛇口的实践中摸索出来的,是基于蛇口不同发展阶段的需求自然进化的结果,而不是一开始通过精心规划或设计出来的。

虽然有一定偶然性,但经过几十年如一日的实践和完善,如今其已较为成熟和清晰。

顶层设计:不动产开发+运营服务

通过多业态的融合连接,招商蛇口已实现了两个层级的生态循环,共同组成了一个涵盖产业、商业及其配套的城市功能以及生活、休闲、文化、娱乐等服务设施,把生产、生活、生态的内在联系协调一致的完整生态圈。

其更为现实的意义在于,不动产开发与运营服务之间是能相互赋能的,能渐近式强化招商蛇口综合运营的能量场。

底层业务:纵向做深业务链

目前,围绕“综合运营”,招商蛇口已形成既能提供多元化、覆盖客户全生命周期,又能穿越发展周期的五大类业务:即现金牛业务、创新型业务、成长型业务、平台型业务和机会型业务,涵盖住宅、园区、商业、写字楼、酒店等在内的25条标杆型产品线。

在五类业务基础上,招商蛇口进一步强化产业园区、集中商业、邮轮、招商积余四大核心IP,形成结构优化的业态组合。若要放眼行业横向看这种能力或模式的独特之处,就是大多数发展商是以住宅开发业务的单兵突击,而招商蛇口则是大兵团协同作战,由此带来的升维竞争力,是不言而喻的。

05小结——

总之,在深圳会展湾项目的打造中,招商蛇口不仅发挥了开发商的功能,建设了包括会展中心、酒店、写字楼等在内的多元业态组合以及会展河、绿化带等城市基础公共设施

也充分发挥了运营商的功能,通过对深圳会展中心、各类持有型商业的持续运营,成功激活了项目,构建了区域会展经济的新发展格局。某种程度上,正是这种既有(开发)又有(运营)的能力,成就了招商蛇口的“凭什么”。

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