新商办50人|严区海:写字楼市场进入新经济驱动时代

房讯网讯 从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。

　　那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？

　　11月3日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了高力国际中国区办公楼服务部董事总经理兼华北区董事总经理严区海。

高力国际中国区办公楼服务部董事总经理兼华北区董事总经理 严区海

　　办公楼市场进入新经济驱动时代

　　此次疫情已经持续接近两年的时间，在这两年期间，企业已经从最开始的束手无策，被动应对，到现在逐渐摸索出了一套行之有效的疫情防控体系。从办公楼市场来看，整体办公楼租赁市场的需求开始恢复，就是在疫情防控有效这个前提下出现的。高力国际从疫情初期开始，就发布了相关研究报告，明确指出疫情对于整体市场并没有决定性影响，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化而已，后续的市场表现也印证了这样的判断。

　　以北京办公楼市场为例，新增需求从去年2季度就开始逐季回升，到了2021年上半年，在高力国际追踪的超过3400万平方米的北京办公楼市场中，新增需求接近70万平方米，这样的需求暴涨是在过去十年都未曾出现过的。暴涨的需求背后是以互联网科技企业为代表的新经济行业的崛起和快速扩张。截止到今年三季度，市场大宗租赁交易体量较大的十个交易中有6个是互联网科技企业，且全部集中在行业头部公司。截止到今年三季度的全办公楼市场的需求来看，互联网科技企业的需求占比甚至要超过60%。在十四五期间，北京将建设国际科技创新中心、形成国际人才高地，在科技强国建设中发挥高端引领、关键支撑、示范带动的重要作用。随着市场从2022年开始进入4-5年左右的去化周期，新经济企业将是创造新增需求的核心驱动力，新经济行业也将在未来5年对北京乃至全国主要的办公楼市场产生深远影响。

　　大面积租赁需求外溢，传统产业布局出现调整

　　高力国际一直强调北京办公市场有着非常强的产业特性，其市场发展和区域产业发展紧密相连。经过近20年的发展，北京目前已经形成两大新经济产业聚集地，并形成了两个主要的以创新为主的市场组团，分别为位于西北方向的中关村-上地（泛上地区域，包含西二旗，清河等周边区域）-北清路组团和位于东北方向的望京酒仙桥组团。高力国际在整理了北京约150家头部新经济公司（以互联网科技企业为主）在京办公租赁情况后发现，当前头部互联网公司办公面积（包含自用和租赁面积）超过550万平方米，其中前20的公司办公面积约占全部新经济公司办公面积的80%。有超过40%的企业位于上地，位于东西两大组团内的企业占比更是超过70%。

　　目前这些区域可利用的产业办公空间非常有限，普遍空置率都不到10%。以上地市场为例，上地子市场是自2020年三季度起，排名前列出现租金逆势上涨的市场，且截至目前租金已持续一年走高。目前该市场空置率不到7%，市场可利用的产业空间已非常有限且处于供不应求状态。同时，这些区域聚集了很多头部互联网公司以及快速成长的科创类公司，有大面积需求的企业都会一定程度的面临优质产业空间不足的问题。因此，跨区域选址将是这些企业不得不面对的选择，核心区域的优质办公项目将因此受益，全市各子市场新经济产业分布将出现不同程度重构。因此，在这样的市场环境下，行业参与者需要拥抱变化，不断提升对于新经济产业的认知，在需求变化中寻找潜在的市场机遇。

　　城市更新将如火如荼的持续进行

　　中国经济正在从高增长阶段向高质量发展阶段迈进，城市发展也正在从“增量时代”进入“存量时代”，城市更新已经上升到国家战略层面。在新的发展阶段，各个城市都在积极出台个性化政策，实施城市更新行动正在成为各个城市的共识。 北京从定位“四个中心”开始，城市更新就已经如火如荼的开展了，“疏解非首都功能”和“聚集高端产业和人口”成为核心目标。

　　8月31日，北京市人民政府发布《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》。此次“831”新政的出台，不仅仅提出了具体的量化目标，同时明确了时间限制。此次新政涉及六大类更新项目类型，再次明确了城市更新并不限于旧楼改造、写字楼和商业改造，同时也涉及工业厂房、老旧园区和公共设施等的改造。政策明确了到2025年，重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级，及有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。

　　城市更新需要围绕三个核心价值进行考量，即社会经济价值、城市经济价值和资产经济价值。社会经济价值体现在产业升级和消费需求提升两大方面，最终的影响是在城市GDP、税收和就业方面的带动作用。城市经济价值体现在城市形象、居民幸福感和获得感、人口素质等方面。资产经济价值则更注重项目自身的再生价值，如楼宇再生价值。楼宇更新不仅能为产业提供更优质的发展空间，还可以吸引高素质人才，提升城市产业聚集效应。可以说，楼宇更新是城市和人口发展的重要抓手，一边服务着城市人群，一边承载着城市产业发展。从这个角度来讲，楼宇改造的标准并不是越高越好，应该更注重市场和客户需求为主。

　　远程或灵活办公方式的市场接受度大幅提升

　　每次大的疫情过后，市场都会被动的进行升级变化。这两年不断出现行业内讨论关于远程办公或灵活办公等新兴方式对于传统企业于办公楼办公这种传统方式的冲击，特别是担心由于新办公方式的出现导致企业未来办公面积需求会减少。然而，我们需要看到的是，企业的物理办公空间是企业日常生产生活的一种刚性需求，在没有出现颠覆性技术突破的前提下，基于物理办公空间的办公模式依然无法在短期内被取代，但新沟通技术的应用会从一定程度上影响企业决策者对于办公面积的需求。此次疫情为远程办公相关的新技术发展和市场应用提供了一次非常好的市场普及和实践机会，其市场接受度大幅提升，远程或灵活的办公方式已经已经成为企业的另一种补充性办公解决方案。我们相信随着新技术的不断发展，不仅仅办公方式会出现变革，办公空间的属性也会变革，数字化，科技化和多样化融合的方式将会成为新办公革命的发展方向。

　　相关链接

　　2021年12月8-9日，中国写字楼产业园发展论坛第十八届年会将在北京富力万丽酒店盛大举行，主题为"变局与破局：商业地产的下一个十年"。论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦商业地产行业发展进程，将一如既往地邀请有思考精神和行动力的企业家、卓有成就的经济学家及富有远见的金融家，共同探讨商业地产最深刻、最前沿的话题，同时记录并见证中国商业地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。预计将有600位各界嘉宾出席。

　　中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，由房讯网FUNXUN.COM发起，联合全联房地产商会权威主办，已连续成功举办十七届年会，是中国房地产行业规格较高、最权威、规模较大、影响最广的专业论坛之一！

　　来源：房讯网