上海楼市:这些很重要的买房参考方向,看透本质就赚了!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，新手买房，请问有什么参考方向吗？

回答：买房有几个基本的参考方向，分别是：

城市人口和小学生人数、经济面GDP和人均可支配收入的作用——一个城市的基本面。

一手房库存、土地拍卖和二手房成交数——供需决定房价。

限购、限贷、限售政策分析——对房价影响较大的政策竟然是它。

楼市里赚的钱来自于以下部分。

★ 较大一部分是货币宽松，赚负债稀释的钱。

★ 第二部分是淘笋盘，赚折价房产的钱。

★ 第三部分是押注热点区域，赚板块增值的钱。

★ 负债赚钱靠胆识，笋盘赚钱靠经验，板块赚钱靠眼光。

提问：曾叔，请问如何选择城市？

回答：其实选城市并不难，一线强二线闭眼入，只要不是买入万年不涨板块，都没有太大问题。 三线看常住人口、看城市基本面即可，现在涨的凶猛的南通徐州就是这样的逻辑。 四五线就买城市核心板块，本地人最认可的地段最认可的学区，只要不买概念新区，大概率也不吃亏。 产品就避开商住公寓、返租商铺、法拍房、小产权房、养老文旅地产，买了特别后悔系列。

提问：曾叔，毛坯房交给自如打理，以后出手是不是受到比较大的影响？

回答：这个倒不会，自如的装修基本上顶到5年以后虽然不能用，但是总比毛坯好。给自如，最主要吃亏的是年化租金涨得太慢。好处是省心。总体来说时间和收益是对称的。

我一般不借给自住，我喜欢自己每年涨租金。就是可能会烦了一些

提问：曾叔，请问九年一贯制的学校有哪些啊？

回答：比较有名的公办

浦东： 上实东校，洋泾菊园

静安： 静教院

徐汇： 师三

长宁： 建青

提问：曾叔， 怎么看这句“你以为我买的是房产，其实我买的是负债” ，想听听您的看法，意思正常人只要后方现金流不断，想方设法利用借贷杆杆，买入一二线优质房产就是稳赚不赔嘛？

回答：不完全是，靠负债套利来赚钱是建立在一个前提的。就是房产的涨幅要大于持仓成本利息。这个从长期看机会是比较大的。但是在短期几年特别是17年以来的这几年，财务成本其实大过房价涨幅，因为全国的房子没怎么大涨过。如果你这几年撑不住爆仓的话，就挨不到负债套利的结果了。所以一味的放杠杆已经过了较好的时机。曾叔建议在有比较大确定性接近底部的时候开始放杠杆，而不是再像以前随时随地放杠杆。放杠杆赚钱是没问题的。但是要比以前更讲究节奏了。

提问：请教曾先生，新房总价600万，当时首付210万。按揭已经一年多，不知能不能做二抵，贷出50万吗？

回答：你这个房子负债率已经6.5成了，已经很高了。在房价没涨的情况下，不能再做二抵了。

提问：曾叔你好。 以前来问过。请问松江九亭青春驿站小区，之前总价比较低，就用公积金买来收租了，这种小区的缺点吗？我好心里有个底。

回答：硬伤谈不上，小缺点有不少，靠大马路，塔楼，户型不适合住家用户。这个房子租金会不错，但是因为它那么另类，主要面向于年轻人过渡租房，所以接盘客不太会有三口之家之类的，未来增值会有限，主要是租金上表现不错。

提问：曾叔好，我看了松江九亭板块，觉得价格比较适合我，请问您觉得这个板块的增值保值能力怎么样？是等新盘还是淘10年内笋盘

回答：这个板块增值保值没问题，曾叔还是挺看好的。建议你可以继续看新盘价格，默认淘笋盘。

提问：曾叔您好，请问三林的动迁安置房和九亭的次新二手房，选哪个，自住，不考虑学区，感谢！

回答：不知道你的偏好情况，只能从区位能级上来说，我选三林吧，九亭对接徐家汇，三林对接世博+前滩，后者这几年利好挺多的。具体怎么选，还是要看你的通勤的，特别是自住，应该按照自己方便的来，而不是涨得快的来。

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