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先给大家道个歉，大家催我预估万科东合映象的价格，这次终于是抽空完成了。
如果你还在犹豫沌口或汉阳的房子怎么选，那这个文章你一定要看一看，说不定会影响你的决策。
接下来，我依然按照开发商常用的定价模型简化版，拿未来中心揽境做参考，从10个维度进行打分对比，然后加入一些市场变量，计算出相对科学合理的价格。
1是区位地段，万科在沌口核心居住区中心位置，但相比云栖湖岸还是差了一点，而揽境处于相对边缘地带，故揽境80分、万科90分。
2是交通配套，揽境900米到3/6号线东风公司站，万科400米到3号线体育中心站、但门口自驾比较堵车，故揽境80分、万科90分。
3是商业配套，揽境400米到湘隆、700米到体育中心、楼下日常生活目前欠缺，万科500米到经开万达&体育中心、楼下商业非常成熟，故揽境80分、万科100分。
4是教育配套，揽境200米到神龙小学朴真校区、1.1公里到经开一初朴真校区，万科800米到三角湖小学、2公里到经开一初本校、学校虽好但距离略远，故揽境80分、万科90分。
5是医疗配套，揽境700米到协和医院西院，万科2.3公里到，一个步行可至、一个必须开车，故揽境90分、万科70分。
6是景观配套，揽境2公里到南太子湖、汤湖公园，万科距离三角湖200米、但被江大和其它小区分隔、只能远观，另1.1公里到南太子湖，故揽境50分、万科70分。
7是规划利好，揽境可享受未来中心百万方规划利好、但画饼不能保证兑现，万科周边完全成熟、除非把东风总部那块地给开发了，故揽境60分、万科0分。
8是项目品质，现在的四代宅，基本标配公建立面、酒店式大门、豪华入户大堂、首层架空泛会所、下沉式庭院等配置，万科虽在会所功能及风雨连廊这块优势明显，但项目容积率2.5输给揽境容积率2.1、内部建筑密度相对拥挤，故揽境和万科同打80分。
9是户型设计，目前揽境在售户型是2梯4户、错层露台，万科官宣的户型赠送多、且闭式露台私密性好&利用率高，就是类四叶草格局接受度相对较低，故揽境80分、万科90分。
10是品牌及交付力，揽境是招商+城建的组合、且前期已交付3个地块，万科在经开区跨越经营10多年、口碑一直很好，这次还有国企长投的联合保障，故揽境90分、万科100分。
十个维度权重占比依次是：15%、10%、10%、10%、5%、5%、5%、10%、15%、15%
最后加权得分，未来中心揽境79.5分，万科东合映象85分。
备注：该权重占比为大众偏好、不代表具体个人
目前揽境25层122平户型均价13600元/㎡，由此可以初步预估万科26层146平户型均价是14541元/㎡。
考虑到高层与小高层的价值差别，再推算出17层123平户型均价约在15000-15500元/㎡。
再考虑到万科内部产品构成，123平和146平各有200套，而166平只有100套、且主打北向观湖，预计万科会拿166平作为价格标杆，推算166平户型均价约在15500-16000元/㎡。
由此形成了146平-123平-166平三个价格梯队，146平单价最低。
同时我预计这个价格会受到两个市场变量的影响。
变量一：万科急需回款。除了万科集团资金紧张外，据我得知的消息，这个项目万科计划一年内清盘，按照总套数500算，每个月要卖40多套，而未来中心8月淡季才签约了36套，加上大户型就卖得慢，所以有可能会让利走量。
变量二：担心未来中心后发制人。未来中心揽境一直藏者没推的2梯2户新品，跟万科户型有得一拼，而且涨价容易降价难，万科在定价上可能会有顾虑。
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