广发证券:两会定调,地产或“托底”经济

焦点财经讯 盼盼 3月6日，广发证券发布房地产证券研究报告《两会定调，供需两端改善可期》。

3月5日十三届全国人大五次会议在北京开幕，国务院总理李克强代表国务院向大会作政府工作报告，报告强调“今年工作要坚持稳字当头、稳中求进”，“要把稳增长放在更加突出的位置”，并提出“今年GDP增长5.5%左右”等目标。本次对工作总基调的定调延续了2021年12月中央经济工作会议的表述，但首要工作目标则表述为“着力稳定宏观经济大盘”，再次表明今年宏观经济大盘稳定乃重中之重。

“而房地产及房地产产业链在过往对于整体GDP的拉动贡献度较大，一般可在30%左右的水平，在“宏观经济大盘稳定”的首要目标下，房地产市场的稳定或是经济“托底”的关键“，广发证券分析认为。

需求端方面， 本次工作政府报告关于房地产的表述，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

广发证券认为，需求端可改善工具较多。自 2012 年以来两会的表态中，对于需求端支持的相关表述，除 2015 年提及“稳定住房需求；支持居民自住和改善型住房需求”外，今年关于“支持合理住房需求”的表述为近 7 年来的首次提及。目前需求端政策落实上主要集中在三四线及以下能级城市，且多为“限贷”的调整，本次两会定调“支持合理住房需求”后，部分地区或因城施策，迎来需求端限制政策的调整的实质性突破。此外，本次两会表态“让广大市场主体切身感受到融资便利度提升、综合融资成本实实在在下降”或意味着当前高企的房贷利率或有较大改善空间，以进一步支持住房市场合理需求。

广发证券还提及，新市民或为需求增量突破口。其认为，3 月 4 日银保监会发布《中国人民银行关于加强新市民金融服务工作的通知》，明确新市民范围并表示“满足新市民合理购房信贷需求”，明确“对于符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定新市民，合理满足其购房信贷需求”。或意味着近3 亿“新市民”有较大可能性突破限购要求。以目前城镇人均居住面积40 平米计算，3 亿“新市民”至少可贡献 120 亿平米的居住需求。

关于供给端，广发证券认为，供给端信用恢复或可期。企业端投资恢复的关键为需求端及信用端的恢复，目前跟踪的房企整体融资情况仍处低迷，2 月整体融资规模 492 亿元，同比下降 50%，净融资-445 亿元，融资净偿还态势未减。本次两会提及“避免出现行业性限贷、抽贷、断贷”的定调，或意味着民企信用端的恢复将迎来转变。