传自如第三季度冲刺港股,房源100万套,3年未获融资,国内最大二房东有何筹码?
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出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王迪
编辑 | 吴亚
自如冲刺港股上市传言再起。
7月27日，有市场消息称，长租公寓运营商自如最快将于今年第三季度正式向港交所递交招股说明书。对此，搜狐财经联系到自如方面，其回应是：“不予置评，一切信息请以公司官方信息为准“。
某位常年关注长租领域的资深人士对搜狐财经表示：“现在应该是能平稳上市了，因为自如的规模和模式都平稳了。虽然资本市场还不是太好，但住宅租赁还是比较稳的。”
事实上，作为集链家系、长租行业存活者、规模第一等诸多标签于一身的自如，一直备受瞩目。关于其上市的传言早在今年3月已经出现，称其考虑在香港首次公开募股（IPO），计划筹资约10亿美元，并最快在今年上市。
根据此前传闻，相关人士的解释是，自如正在与中信证券、高盛、摩根士丹利等投行筹备上市工作，3月自如讨论尚处于初期阶段，筹资规模和时间等发行细节可能仍会发生变化。
此时，资本市场风云变幻，震荡如影随形。作为国内最大二房东，自如为何选择此时上市，其又有何筹码？
自2020年开始，经过“去泡沫化”，长租公寓行业进入融资低潮期。据搜狐财经了解，自如已经3年未获融资，这或许是其融资饥渴的原因。
就此前投资者来看，经过梳理可发现，历经数轮融资，自如目前的投资者包括：软银愿景基金、天图投资、红杉中国、腾讯投资、泛大西洋投资、峰尚资本、新希望集团、融创中国、华平投资、K11 Investment、海峡私募基金、源码资本、H Capital、华兴新经济基金等。
事实上，背靠链家这颗大树，自如不缺房源量及融资“朋友圈”。
值得一提的是，腾讯更是两度出现在自如的融资名单中。在迄今为止公开披露的最后一轮融资中，自如的投后估值为66亿美元。
一方面，IPO更看重企业的盈利能力及规模。
经过长租公寓暴雷的那些年，相继登陆美股的长租公寓平台蛋壳公寓、青客公寓以没落而告终。就规模房源量来说，自如属于目前活下来，且活得还不错的“二房东”。官网显示，自如房源数量达到100万套。
此外，成立于2011年10月的自如，目前已经经营10余年，已为近50万业主、500万自如客提供服务，可以跻身国内最大二房东。
就自如的发展轨迹来看，作为自如目前的掌舵人，熊林于2010年被左晖看中，挖到链家任副总经理。
2011年，自如在链家内部开始孵化，2016年起独立运营，2011年10月18日自如成立，而官方给予自如的定位是，中国首家提供高品质居住产品与生活服务的O2O互联网公司。
此外，作为受市场环境影响颇大的租赁行业，租赁市场的起伏也决定了其收益。
与万科、龙湖等开发商自持租赁房屋不同的是，自如的本质还是“二房东”。去年，魔方公寓冲刺IPO给予行业振奋的同时，也让自如公寓、万科泊寓、龙湖冠寓等长租公寓品牌看到希望。
就目前市场环境而言，据58同城《2023年上半年全国租赁市场报告》显示，2023年上半年租赁市场普遍呈现出全面复苏的状态。
其中，30个城市租赁价格指数呈现环比上涨，22个城市租赁价格同比指数显著上涨；从城市价格表现来看，核心二线城市及省会城市的价格表现相对更佳。
与此同时，政策持续发力，完善住房保障体系，各地保障性租赁住房推进加快，进入多渠道筹集的全面供应落地阶段，保障性租赁住房将成为市场主要增量。这或许为港股冲刺奠定了良好的基调。
此外，就核心业务能力来看，出租率是投资者普遍关心的问题。自如并未整体公开发布2022年出租率，就其资管平台2022年年度报告显示，新增自如寓超过150栋，出租率超过98%，让“长短租”经营模式产品化。
除了盈利能力等财务指标之外，判断一家企业能够成功IPO的重要因素，还有业务模式及前景。
某位业内资深人士对搜狐财经指出，自如模式的创新在于其“增益租”模式。“其实赚的还是靠租客的佣金，加上装修户型改造产品更适合租客的附加值。当然，也会有租金市场波动和市场不可抗力风险影响，像疫情。”
今年年初，自如董事长熊林也曾表示，住房租赁行业本质是存量经营行业，存量经营行业和房屋出售等行业不同，更聚焦未来收益的可持续性和上升空间。此前很多租赁企业无以维继，正是因为模式的选择透支了未来3到5年的发展。
他指出，在过去3年，自如发生了12年经营中最大的变化，而2021年正是自如开启这场“质变”的第一年。
传统的房屋租赁模式是“收房、租房”， 国内多地互联网长租公寓相继爆雷，高进低出，长收短付，是近年来暴雷长租公寓的共性问题。
为摆脱“二房东”形象，2021年，自如将用了10年的“省心租”模式，告别彻底变革为“增益租”模式。
“增益租”模式的创新之处在于，具有“无差价、无空置期、收益有保底”三大特点，主打“租金无差价、收益有保底、合约一年起”等创新机制。
对于“二房东”与“增益租”的区别，熊林曾如此概括：将原先的“包租”拆开成装修和出租两件事。自如提供装修，业主付费，承诺业主保底收益，租金浮盈二者分摊。自如似乎从“两头强势”的二房东，转变成为提供服务的“资管”角色。
“增益租”不再面临先前包租的盈利难题，而是更像一个家装公司。这种模式对自如和业主双方都有“增益”。其重要贡献是，让自己的模式变得更“轻”，免去了昂贵的收房费用、装修费用、软装的购置储存费用等，“增益租”装修部分收入也带来了可观的现金流。
它所解决的现状是，受限于房屋老化、招租效率低、无法提供生活服务等问题，众多业主无法获得理想的租房收益。自如以增益租模式解决双方诉需求，通过装修环节对老旧房屋进行全面升级改造，实现增值与保值，从而与业主建立起更稳固、更长久的合作共赢关系。
此外，对于业主来说，其能稳定拿到至少市场价80%的保底收益，无需每年让出1个月的租金。若房租价格上涨，租金溢价部分将在年底与自如五五分账。装修款项也可以选择分摊在租金里分5年支付给自如，但是需要支付利息。
就最近公开的反馈效果来看，据自如在内部全员会议上公布的多项2022年Q1业务数据，增益租的业主委托量比去年同期增长超过400%，其中“友家”“心舍”新增房源分别同比增长近360%、600%；豪宅线“曼舍”新增房源同比增长近56%。
只是，从另一冲刺港交所的长租公寓服务平台——魔方公寓来看，其上市之路并非十分顺利。魔方公寓采用的是直营模式、加盟管理和第三方托管模式，并于2022年9月26日首次向港交所递交A1文件，在失效后，又于今年4月28日再次递交招股书。
此时，主打O2O、增益租业务模式的自如故事，会赢得资本的青睐吗？
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