上海楼市:深扒17号线上,这些“潜力高,发展重心大”的板块!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，能不能聊聊17号线的房价格局？哪些板块发展潜力大呢?

回答：徐泾板块是青浦区距离市区最近的一个板块，也是大虹桥商务区辐射的排名前列梯队，关注度颇高，房价也已涨至6-8万。

然而目前可售房源已经不多，比如万科天空之城、仁恒西郊花园等目前已经进入二手市场，招商虹桥公馆还有第三批次少量房源等待入市。

徐泾的置业人群以少量本地客及长宁或在虹桥上班的中高端购房者为主。

赵巷板块，以别墅、新房、二手次新为主，链家二手挂牌均价是4.5万。

配套方面，赵巷板块内的奥特莱斯是一个专门销售世界名牌的折扣广场，由大片绿化、名牌服饰折扣商场、娱乐天地、餐饮世界等部分构成。如今，奥特莱斯已经成为众多居民“血拼”聚集地。

青浦新城位于青浦的西部地区，近几年一直处于不断发力的状态。据了解，青浦新城目前区域内聚集了不少一线房企和住宅项目，板块内在售（住宅）面积主要以89-120平米的刚需户型为主，吸引了不少青浦区域内以及外区的购房者。

不少来自外区的购买力，主要是因为认可青浦新城未来交通、生活配套等方面的规划，同时房价相对市区实惠不少。

除去动迁，新房和二手次新的均价是3.7-4万左右。这里是青浦区新房供应最为集中的区域，也是刚需刚改家庭特别关注的板块。随着青浦新城开发逐渐饱和，西南方向的淀山湖新城开始出现越来越多的新盘项目。

朱家角板块，以别墅、二手次新为主，目前链家二手挂牌均价是3.3万。

17号线向西一直到朱家角和东方绿洲，这两个站点附近新盘都比较远，且以别墅居多。稍微较近的是古北香堤艺墅、嘉涛湾、朱家角1号等；步行距离约1.5公里；中骏雍景湾、颐湾丽庭、海源别墅、中信泰富朱家角新城等项目在3公里开外，出行依赖自驾。

从通勤距离、房价格局、未来发展潜力来看，青浦新城二手房存量较大，价格也低于前后站点，性价比不错。

从发展重心、上涨潜力和稀缺性来看，徐泾的二手房上涨动力最为强劲。目前徐盈路和徐泾北，也在大力推进商业配套、教育配套资源的建设。

提问：您好曾叔，关注了一段时间，您文章里都提到老破小不要碰，但是有2娃的想买带学区的只能买老破小挂户口（预算太有限），目前手上有只有一套浦东张江400多万的老破小（贷款还有一些，娃已上一年级了），这种情况该置换到另外一种双学区或一贯制的老破小吗？（譬如东园一村、金桥酒店公寓），还是投资一套有潜力的地方（公元2040&仁恒海和院），等到过三四年大娃快要初中前一年再置换初中学区房？真的蛮迷茫的，求解。

回答：有学区的老破小可以考虑，主要是学区取胜。老破小学区房投资需要一些眼光，因为涨幅已经有一些了，下一步买哪个房子是房源取胜。学区房最近几年涨幅会稳定，长线看高基数效应会略微影响涨幅，这个要辩证地看。你说的祝桥和崇明都不是潜力地块，可以选择大虹桥和三林这一些地方，潜力更大。因为你有初中学区房需求，我更建议你买初中学区房，自用和投资都可以。

提问：曾叔您好，夫妻首套，女娃11个月，目前预算730左右，夫妻分别在金桥和张江上班，应该是考虑浦东了，妻子比较注重居住品质，倾向去买证大，中星长岛这这种小学单学区，兼自住，毕竟娃还小，我更倾向于还是买居住品质比较差的崮山小区的小三房，建平中学枣庄这种70平左右两房，十几年后读完书再置换，毕竟置换成本就在那，您觉得哪个更合适呢，证大这种单学区现在还建议入手么？

回答：能买双学区，还是不要买单学区，这是很多过来人的经验之谈。当然，每个家庭的价值排序不同，怎么选还是看你们的优先级吧。

提问：曾叔您好：目前本人父母名下有闵行马桥有一套90平小三房，卖出可凑首付370万，吴泾万科有一套一房，卖出可凑307万，打算两选一卖一套，然后以我名义首套置换一套，现在有两个问题

1.卖哪一套合适。马桥区域新开发，周边楼盘都比较新，无地铁规划，但房子比吴泾那套大，吴泾万科比较老的商品房，靠近紫竹开发区，有地铁23号规划，但房子面积小。

2.贷款估计只能贷500万下来。估计只能买800万左右的房子。目前不考虑自住，买来租掉还贷款。（本人吴泾上班)是买靠近市区二手房？还是大虹桥板块？还是郊区大三房？兼顾考虑20年退休以后可能会自住

回答：建议是卖吴泾，马桥有大数据产业概念，虽然也不是什么好地段，比吴泾好。

买的话，可以买市区带学区二房保值性稳定，长持大虹桥空间也挺大的。具体看你详细需求来了，可以把细节对接给我帮你做参考。

提问：曾总好，上海二套，非沪籍。 南翔 泗泾 桃浦 杨浦，从自住和潜力来看，这几个地方选哪里合适呀？谢谢

回答：你这些地方都不是上涨先进板块。如果通勤不是问题的话，南翔居住氛围好一点。

提问：曾叔，请问下浦东潍坊板块的老破小可以买吗？主要是预算不够，又想要带点儿学区，另外两人上班分别在张江和大木桥路，也希望通勤时间不要太长。但那一片好多是70年代末80年代的售后公房，不知道这类房子后续市场会如何？如果是差不多房龄的老破小，潍坊几村和上南几村的房子，哪个更能保值一点，谢谢。

回答：不太值得买，老破小未来没有价值。你如果真的预算不够的话，可以考虑一些三林、浦江镇、康桥和孙桥的动迁房。次新房子保值性更好的。

提问：曾老师好，请教一下首套刚需的选择。新上海人，陆家嘴工作，希望地铁通勤时间不超过40分钟，预算600万左右，学区暂时可以不考虑，自己对地段比较在意，请问有什么建议呢？

回答：600万陆家嘴40分钟，很难找到新一点的房子，但是我还建议宁可远一些，房子也要新一点。三林、川沙、康桥、御桥可以考虑一下。

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