现场|方旭东:REITs将重塑和重估存量资产的价值

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2号上午，朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理方旭东发表演讲，题目是：朗诗青杉资本城市更新实践分享。

方旭东表示，目前为止，朗诗青杉资本开发了超过12支基金，前后也操盘和改造了20多个项目。我们投资的项目大致上可以分为四大类，排名前列类是传统的持有型的办公；第二大类是围绕着长租公寓做的投资；第三类是存量公寓和住宅的更新；第四大类，是比较传统的困境资产，或者说叫不良资产。

方旭东称，长租公寓是他们非常看好和坚守的赛道，上海的深蓝、南京的建发，这两个项目已经完成了类REITs的发行，朗诗青杉资本投融管退基本上实现了退出。

谈及城市更新项目，方旭东以在北京的朗诗大厦为例。他提到，对这种持有型的、时间比较长的项目，还要解决资金的问题，朗诗青杉资本引入了一家险资，由他们作为股东方，不是借款，也不是融资，而是一个真正的投资。

“在介入这类存量资产项目之前，其实较先要考虑的就是资金的问题。”方旭东表示，“我们自己开发商的钱和这类项目部是最匹配的，不管从期限还是现金流，还是最后的回报。但是市场上有这样的资金，可以匹配这样的资产。其中有一类就是险资，我们引入了一个险资的合作伙伴。”

方旭东在分享中提到，熟悉北京和上海政策的知道，既然是住宅的属性，那如果是收购下来再散卖的话，有一个限购的政策，上海是5年的时间，北京稍微短一点也要3年。这个问题怎么解决？他们的解决办法是，把每套房上面架了一个SPV公司，用这个公司收购这个房子，未来散售的时候，不是直接卖房子，而是把上面的壳公司卖掉，相当于做一个股权交易，这个有利有弊，好处是规避了限售政策也不需要花北京的房票，不需要购房资格，谁都可以买，这是好处。

“他需要挑战的地方，是对股权交易的认可程度，我们实践下来，基本快要售謦了，我们发现中国的消费者学习能力是非常强的，虽然不是市场上典型的交易方式，但是经过我们给客户的疏导，基本都认可了这个方式。”方旭东称，“最关键的是我们帮客户把他买完以后退出的方案都设计好，未来不管是股权退出还是等三年以后资产退出，退出的方式，涉及的税费，客户的回报都算清楚。所以客户就打消了股权交易的顾虑。”

在“资管价值长路”的主题讨论环节中，方旭东表示，在未来的十年、十五年也好，2035年这十几年的大周期，对地产这个行业，我们自己的判断，不一定会像日本那么明显的调整，但是大的趋势是类似的，大的增长基本没有，是一个稳步的调整，甚至是阴跌的过程。这是我们对地产大周期的判断。

提及REITs，他表示，REITs的推出对于从业人员是有利好，更有挑战。利好在于如果是一些主体不错，资产位置也还可以，运营也不错，这一类的业主、从业机构，他们是可以通过不管是REITs还是REITs的方式，实现自己现金流层面或者项目层面的退出或者部分退出。

但是，它的挑战是更大。REITs，不管是长租的REITs，还是商办的REITs。如果真正推出的话，对存量资产的价值会有一个非常大的价值重塑和重估。