新城控股跻身“绿档”,商业筑牢护城河

“房地产行业已经从冲浪运动转变为帆船运动。浪是可以看到的，但是风却看不到，唯有不断提升自身能力，找准风向，才能迎风而上。”3月31日，新城控股董事长王晓松在业绩会上表示。

稳健一年

从业绩上看，在“骆驼精神”指引下不断夯实自身实力的新城控股走过了稳健的2021年。这一年，新城控股的合约销售金额为2337.75亿元，销售面积为2354.73万平方米，营业收入为1682.32亿元，同比增长15.64%。

盈利方面，新城控股的表现也可圈可点。据年报，该公司2021年的净利润为138亿元，近5年复合增长率22%；归母净利润为126亿元，近5年复合增长率20%；扣非归母净利润为102亿元，近5年复合增长率20%。

报告期内，新城控股新增竣工面积3290.34万平米，可售资源充足，截至期末的已签约待结转面积也达到了3421.88万平米。业内认为，这是新城控股未来营收及利润持续稳健增长的扎实基础。

钱紧时代，现金流才是企业生存发展的排名前列生命力。这一点，新城控股也有不错表现。财报显示，截至2021年底，该公司的经营性现金流净额为219.85亿元，同比大增5657.18%，连续四年为正，在手现金余额高达552.26亿元。

强化现金管控的同时，新城控股仍在严格管控投资。据披露，2021年，新城控股精准布局，投资偏向市场潜力较大的城市及都市圈。截至期末，新城控股共有1.38亿平方米的总土储，其中37%位于一二线城市，30%位于长三角强三四线城市。从区域划分层面看，长三角区域的占比达到了37%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比达63%。

跻身“绿档”

近两年，新城控股积极响应“三道红线”政策，如今“三道红线”已全部在“绿档”状态。据年报，截至期末，新城控股的现金短债比为1.07倍，净负债率仅48.12%，继续处于行业较低水平；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为69.95%，相较去年同期下降4.18个百分点。若直接按照货币资金和短期借款的计算口径，新城控股的现金短债比将达到1.92倍，财务安全性进一步增强。

财报显示，该公司2021年末的有息负债为899亿元，较2020年末下降18亿元。其中，来自合联营权益的仅有115.13亿元，这也是其上市以来首度披露该项指标。此举被外界认为是新城控股财务自信的体现。

报告期内，新城控股持续开展到期债券置换，进一步优化债务结构。2021年，其不仅成功完成了公司债券及应收账款资产支持证券的发行，募资17.85亿元；还在银行间市场通过发行中期票据募资8亿元。在境外，通过发行美元债券成功募资7.04亿美元。

此外，新城控股还成功发行了一笔规模3亿美元、票息4.625%的绿色美元债，这也是其首次发行绿色美元债，意味着该公司绿色金融迈出了关键一步。透过年报不难发现，新城控股现金流充裕，财务稳健，在房企债务违约消息频传的2021年，融资渠道畅通、企业信用良好，而这足以支撑公司穿越周期迷雾。

新城控股良好的企业信用在国际评级机构给出的信用评级中也可窥见一二。目前，惠誉、标普等国际三大评级机构均维持了新城控股和其母公司新城发展的主体评级，穆迪更将其企业家族评级（CFR）维持在了“Ba1”，这在行业都是较高水平。境内方面，中诚信国际和联合资信均给予了新城控股主体及相关债项“AAA”评级。中诚信亚太更在去年7月将新城控股的境外长期信用评级上调至BBBg，展望稳定。

业绩会上，王晓松介绍，今年前三个月，新城控股已偿债46.15亿元，占比全年公开市场到期债务的37%。其中，3 月单月43亿元为公司全年的偿债高峰期，如今已平稳渡过。未来几个月，公司的偿债压力都较为平均，也已做好计划和安排。

为提振市场信心，新城控股在披露2021年年报之际，同时公告宣布将以不低于1亿元不超过2亿元的自有资金回购部分公司股份，本次回购将以集中竞价方式进行，按回购资金总额上限2亿元、回购价格上限41.39元/股进行测算，回购数量约483万股（含），占公司当前总股本的0.21%，本次回购后的股份将用于注销减少公司的注册资本。

有投资者称，新城控股的逆势回购，让其看到了管理层保障股东权益的实际行动和诚意。

穿越周期

王晓松坚信，新城控股应着力于精细管理、提质增效、租售并举，多元渠道发力，实现规模效应和风险的平衡稳健发展。未来，新城控股的发展思路仍会坚守“住宅+商业”双轮驱动模式，同时坚持轻重并举的双轮驱动2.0战略。

“住宅+商业”双轮驱动经营模式一直是新城控股的独特标签。去年，公司商管业务收入占比持续提升，商业板块正作为公司“第二增长曲线”持续进阶。

据年报，2021年，新城控股实现不含税物业出租及管理收入80亿元，占公司营业收入的4.8%；物业出租及管理业务毛利58亿元，占公司毛利的17.15%；物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升至72.64%。

在商管这条路上，新城控股实行的轻重并举的商业模式得到了试水成功。2021年公司新拓展轻资产吾悦广场16座，零资金沉淀穿越周期，新开业轻资产吾悦广场8座，实现了轻资产运营的完整闭环。截至2022年3月25日，新城控股累计合作轻资产项目32座。

按计划，2022年，新城控股还将再开业25座吾悦广场，到2022年底开业总数达到155座，全年商业运营总收入目标达105亿元。

从结果来看，商管板块收获颇丰。剔除5座交接过渡期的项目，2021年公司已开业的125座广场实现商业运营总收入86亿元，较2020年增长51%、其中同店增长11%，年内26座广场商业运营总收入破亿元。

尤为值得一提的是，2021年以来，新城控股商业持续性经营收入已能够完全覆盖当期利息支出。年报显示，期内，新城控股商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，约达139.36%。这也是新城控股颇让投资者感到“惊喜”的地方。

开发业务层面，2021年新城控股实现合同销售金额2338亿元、回款金额2387亿元。截至期末的总土储为1.38亿平方米，纯住宅地块比综合体地块接近1：1，如扣除公建配套、自持吾悦广场、已售未结等，则全口径可售面积约5000万-6000万平方米。当期，新城控股已售未结面积约3422万平方米，已售未结转金额约3296亿元。这都为公司后续业绩增长提供了保障。

业内认为，“住宅+商业”双轮驱动战略，让新城控股住宅开发与商业运营实现了优势互补、协同共进，构筑起了公司可持续发展的核心竞争力。而这也将助力新城控股成功穿越行业周期。

焦点财经了解到，新城控股的母公司新城发展已于2020年11月设立了ESG管理委员会，形成了涵盖董事会、ESG管委会、ESG工作小组等的ESG管理框架，进一步加强对可持续发展工作的系统性、规范化管理。

在逐渐构建起具有新城特色的可持续发展管理模式之际，如今的新城控股正积极响应国家“碳达峰碳中和”战略，在坚持绿色管理、推广绿色建造、打造绿色建筑及绿色商业运营等领域加快前进的步伐。可以预见，秉承“骆驼精神”，新城控股有望行稳致远。