北京市凯诺律师事务所:房屋征收中,补偿没承租人啥事?

　　在征地拆迁中，拆迁方往往会直接与房屋所有权人签订补偿协议，忽略掉房屋承租人的权益。

　　陈先生与某公司签订了《房屋租赁合同》，合同中约定将xx路xx栋楼一、二、三层房屋出租给陈先生，签订合同后，陈先生将租的三层房屋进行了装修，后来陈先生所承租的三层房屋被政府征收。但是在补偿过程中，相关部门跳过陈先生，直接与某公司签订了补偿协议。随后，陈先生为了维护自己的权益，向法院提起了诉讼。那么，作为承租人，陈先生是否有权获得相应的拆迁补偿呢？

　　针对本案，一审法院认为，承租人基于合法有效的协议概况受让了物权之占有、使用权能，在房屋用益物权的使用与房屋所有权人不一致的情况下，政府在征收补偿中应当分情况考虑被征收房屋的具体情况，不能忽视承租人的合法权益。

　　本案中，陈先生是涉案房屋的承租人，属于本案征收补偿行为的行政相对人，因征收行为必将对其装修投入、物品搬迁、停产停业等方面产生重大影响，故其享有的用益物权应在征收补偿中予以合法保护。但是本案中，相关部门在对涉案房屋装饰装修部分的评估程序中未告知陈先生相关情况，在陈先生、相关部门出具了维权报告后，相关部门也未进行任何解释并采取补救措施，相关部门所实施的征收程序遗漏了行政相对人，征收程序违法。

　　另外，相关部门在征收补偿程序中对装修补偿、搬迁费、停产停业费的认定也存在明显违法，侵害了陈先生的合法权益，应予赔偿....。

　　经过审理，最终一审法院支持了陈先生的部分诉讼请求，判决相关部门与某公司签订的补偿协议附件二中的装修补偿费、搬迁费、停产停业费事项无效；限相关部门在判决生效后的60日内赔偿陈先生装修费、搬迁费、停产停业费xx万元。

　　一审法院判决后，陈先生与相关部门分别提出了上诉，二审法院判决后，相关部门不服二审判决又向较高人民法院申请了再审，相关部门认为，涉案补偿协议合法有效，陈先生不是房屋所有权人，一、二审法院判决其支付陈先生搬迁费、停产停业费违法，属于滥用自由裁量权。

　　对此，较高人民法院审理认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条排名前列款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。房屋征收案件中，若承租人在被征收的房屋上有不可分割的添附或依法独立在其承租房屋开展经营活动，强制拆除房屋行为就有可能对承租人在房屋上的添附、承租人屋内物品或其正当行使的经营权造成不同于其他人的特别损害或不利影响，应当认为承租人与该行政行为有利害关系，具有原告资格。

　　本案中，陈先生承租涉案房屋进行装修，用于经营活动，相关部门对涉案房屋实施的征收补偿和强制拆除行为，侵犯了陈先生的合法财产权益，陈先生与被诉的行政行为有利害关系。

　　再者，相关部门在征收补偿过程中对涉及到涉案房屋的装饰装修部分遗漏了行政相对人，未充分保障陈先生的合法权益，征收程序不合法。陈先生实际承租、装修、使用了涉案房屋的一至三层（包括改造层）。但评估公司的评估报告仅对涉案房屋的一、二层装修进行了评估，漏评了第三层，与客观事实不符。因此，该评估报告中关于装修部分的评估不能作为补偿的依据。

　　最终，较高人民法院驳回了相关部门的再审申请。

　　针对本案，凯诺律师认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人予公平补偿。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿以及补助和奖励费。

　　从上述的规定中我们可以看出，即使承租人不是房屋所有权人，可如果因征收造成承租人合法权益有所损失时，相关部门应当按“谁有损失补偿给谁”的公平补偿原则对承租人予以补偿。

　　所以，就本案而言，陈先生是有权获得停产停业费、搬迁费、装修费的。

　　实践房屋征收中，如果相关部门以各种理由不对承租人予以停产停业费、搬迁等费用，那么承租人要及时地采取法律措施（向有关部门申请行政复议或向法院提起行政诉讼）来维护自己的合法权益。