谁逼建业“做小”?

原创 房小评 中国房评报道 2022-02-14 22:40

河南建业集团（以下简称：建业）遇到了难关，但是并未“躺倒”。

最近半年以来，建业不断传出负面舆情：从商票遭拒付、拖欠工程款到大规模裁员，建业正在遭遇成立以来最艰难的日子。

2月14日，建业集团董事长胡葆森带着企业高管召开媒体恳谈会，就企业组织架构调整、人员缩表、战略经营等问题做正面回应。

此前，建业发布内部通告：将企业管理层级由五级调整为三级，集团多个业务集团总部撤销，五大总部合为一个，总部精简为九个中心，调整设立新公司等。

为了突破开发业务局限于河南一省的困境，建业曾经开展了物业、科技、代建等多个新赛道业务，并且取得了不错的成绩。

这次，胡葆森明确表示：“不要再开辟新的赛道，把过去已经开的大大小小的赛道，能合并的合并，能关闭的关闭”。

胡葆森认为，建业未来的战略就是“做少、做小、做好”。

虽然如今房企债务爆雷并不是新鲜事儿，但是发生在建业身上，却是一个非正常现象。

因为，建业虽然在今年有一定的偿债压力，但是总负债规模可控，过去并没有搞全国化、高杠杆的快速扩张，甚至连“三道红线”也只有“剔除预收款后的资产负债率”一项指标是红色的。

根据2021年中期财报数据，将建业“三道红线”指标与克而瑞统计的80家重点上市房企平均值进行对比，建业在现金短债比方面要优于行业平均水平，短期偿债压力较小。

而且，建业开发业务集中于河南省内，一直拒绝搞全国化，是开发商“小而美”的典型代表，按说搞全国化的房企都爆雷，也轮不到建业头上啊。

虽然目前建业还未出现债务违约案例，但是从胡葆森2月14日讲话内容以及建业断臂求生的组织改革来看，这次建业遇到的麻烦不小。

——究竟是什么原因，造成建业陷入困难呢？

从表面上看，建业这次陷入困境是由销售及回款下降引起的。

建业地产（0832.HK）公告显示，截至2021年12月31日，该集团已取得物业合同销售总额人民币601.05亿元，同比减少12.0%；总合同销售建筑面积约800万平方米，同比减少8.2%；每平方米平均销售价格为人民币7360元，同比减少4.2%。

销售和回款出现问题的原因，用胡葆森的话说，就是有“天灾”，有“人祸”。

“天灾”主要是疫情和洪灾问题——

2021年9月9日，一份建业集团《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》在行业内流传。根据求救信的内容来看，建业地产表示因汛情和疫情，带来的损失超过50亿元，于是“恳请”政府在税收、工程延期以及延缓支付土地款等方面“予以宽限和帮助”。

其中举例，洪水导致包括郑州樱桃沟足球小镇项目受灾，由于道路冲断，复建无期，6亿元的投资及9亿元的建设用地将成为15亿元的无效资产。

此外，疫情也导致建业多项目停工，销售困难等问题。建业自2021年7月20日以来，销售出现下滑，销售及回款较原计划减少近30亿元。

那么“人祸”是什么呢？

胡葆森在恳谈会上没说。

但一位熟悉情况的人士表示，恒大债务违约事件给河南房地产行业和建业等企业都带来了巨大的负面冲击。

河南是恒大主要业绩产区之一，2020年恒大在河南销售额就超过了351亿元，而且恒大主要下沉到三四五线城市及县区，很多项目都跟建业产生了直接的竞争。

建业在河南全省18个市，108个县几乎都有项目，有的项目甚至和乡镇及村打起了交道，在河南布局比恒大还要密集。

但是恒大以IRR、资金周转率等快周转指标算账，根本不像建业一样用利润指标算账，恒大经常使用价格战的手段，打得包括建业在内的河南本土开发商倍感郁闷。

为了反击恒大的打折销售战术，建业、正商等河南本土房企还联手组织了“不降价联盟”。

无奈河南省内房地产市场不景气，叠加各家房企都有债务要还，建业的反击策略没有见效，反而被迫跟随恒大项目搞起了降价促销。

双方你来我往，不断降价竞争，比如：恒大某项目降价16%，同一地区的建业项目每平米就降价1000元以上。

价格战给建业带来的是利润的损失，2021年中期，建业毛利率降到17.9%，胡葆森说，即便没有天灾人祸，建业面对如此低的利率也要进行组织变革。2021年全年，建业销售均价同比又下调了4.2%，到7360元/平米。

恒大和建业，双方在相爱相杀中，在河南市场上竞争了好几年，直到2021年恒大出现债务违约问题，此时建业还没来得及高兴，很快就发现自己也被累及。

1、恒大过度收割了市场。

在2020-2021年期间，恒大在河南市场不断组织打折促销活动，尤其是2021年年中，恒大出现债务违约问题的前夜，为了还债，恒大在全国各地高折扣甩卖资产，在河南也不例外。

这轮打折促销，导致河南房地产市场被恶性收割了一波。三四五线城市的房产购买需求往往是收割一波，就需要2-3年才能复苏。2021年，恒大为了自救，不计代价打折促销，等于将河南三四五线市场的购买需求连“韭菜根都刨掉了”。当时，建业面对恒大这种不计成本的降价促销，又不能跟随，只能接受“大象跑入瓷器店，一通乱撞”的后果。

2、银行信贷额度收紧。

后来，银行出台了房贷额度管理政策，商业银行为保证优质客户聚集的华东、南方地区的房贷，选择从中西部、东北等地区的三四五线城市抽调额度，最终结果是三四五线城市的房贷额度不足，按揭贷款排队，影响了开发商回款。恒大信用违约事件发生后，商业银行更是对三四五线城市房产贷款严控风险，加剧了三四五线城市房贷紧张和销售额下降问题。

3、河南楼市内卷。

2021年1-12月份，河南省商品房销售面积13277.19万平方米，同比下降5.8%，比2019年1-12月份下降6.9%。商品房销售额8657.71亿元，同比下降7.5%，比2019年1-12月份下降3.9%。根据克尔瑞数据，2021年郑州房地产销售额同比降低约22%，销售面积同比下降约25%，而2020年又比2019年的销售额下降10%，销售面积下降11%。

郑州市场很多楼盘经常打折降价，带头内卷，使得全省三四五线城市的房价进一步下降，否则客户可能去买省会郑州的房子，不会买本地房子。

无论是郑州，还是河南的三四五线城市楼市内卷，恒大等龙头企业带头降价，都使得河南本土房企经历了一波又一波的打击，最终活得越来越艰难。

除了上述原因之外，2021年下半年的一些民营房企信用违约问题，还导致了三四五线城市预售资金监管从严，银行贷款收紧等系列问题，这些问题反映到民营企业身上，就是资金链日趋紧张，债务压力越来越大，建业也不例外。

由于业务集中于河南一省，没有全国其他业绩产区可以对冲河南房地产市场下降的问题，这就导致建业成了“城门失火殃及池鱼”的那个“池鱼”，即便是自身债务规模可控，也难保不被殃及。

好在建业本身负债规模尚可控，只要欠债问题不大，企业度过难关的几率较大。只是接下来的日子过得痛苦一些，但是比起被债务压倒的爆雷民企来说，建业不是最惨的，只是被逼得“做小”而已。