上海楼市:敲响警钟!开发商的无形套路,“圈”走不少血汗钱!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，关于开发商方面有没有需要避开的地方？

回答：开发商的套路，又又又升级了

为大家敲敲警钟，今天告诉大家2个开发商卖房的新套路。

尤其第二点一旦入坑，损失一定是至少10万起。

①样板房猫腻。

某些开发商的售楼处会建在地铁、商场旁边，让你误以为这就是楼盘跟它们之间的距离，带你看房的时候说得千好万好，你也十分满意。

但记住一定要多问一句楼盘的具体位置在哪儿。

比如上海某楼盘样板房距离地铁站200米，而实际项目位置在2公里外，很多人交房的时候直接傻眼。

②趁你高兴坑你一把。

现在新房摇号很难，大部分购房者摇中新房都会很兴奋，但是记住记住记住选房现场签合同时，一定要看看清楚。

某些开发商会在现场合同中故意加入补充条款，降低装修标准，你如果看都不看就签了，就是白纸黑字，以后投诉无门。

另外，还有些开发商会在现场要求提高首付比例，不接受就退房。

遇到这种情况大家要记住，首付比例只能由国家规定，如果开发商强制规定，特别是违规操作。

提问：曾叔，杨浦哪个小学比较好？孩子一岁，想买个挂户口就可以，较好租金收益好一些，学校也好一些的房子，预算400万，谢谢。

回答：杨浦好的小学真心不少的，一梯队，打一、二师附小、控二；二梯队，齐一、六一、上音这些都不错。如果400万只挂户口的话，选择面还挺大的。你的孩子已经一岁了，上面的几个学校可能进不去了。买学区房需要根据你孩子和爱人的户口，还有对学校的偏好来做决定的。还是建议你细节信息对接给我才好帮你做分析。

提问：您好曾叔，上海家庭一套中外环老公房房无贷，同小区售价250万左右，想升级商品房改善。夫妻公积金余额合计50万，税后3万不到，年龄40了。组合贷款能做首付比例，年限和不知较高能做到多少的房子？先卖后买还是，先买后卖？请问有什么建议嘛？不考虑学区。

回答：上海的首付比例和是否组合贷款没有关系。如果你卖房之后，名下没有贷款记录，你就是首房首贷，否则就是2套。

目前的楼市情况我是不建议先买后卖，还是先卖后买比较好。既然是改善，就在中环附近，另外金沙江西路，天山路，大华，浦江，三林都是不错选择，我建议你都去看一看。具体楼盘推荐参考曾叔总结的内部资料。

提问：你好曾叔，我想了解一下200万 -250万之间的房子在哪里买性价比会比较高？

回答：这个价格基本只能上车了，其实我不是很推荐这个价格段，因为这个价格段基本上买不到什么好房子。更建议加点预算上到300+，那样会好很多。如果一定要买的话，可以考虑外环外北侧，西南和东南片区。比如鲁汇、航头、川沙、赵巷、泗泾、杨行、顾村、嘉定主城。

提问：老破小的未来会怎样？如果预算少，为了上学买个挂户口的有什么风险，或者有啥注意的点？谢谢老师！

回答：老破小挂户口较大的风险就是：如果学区被划出，或者多校划片周围有菜小，会导致学票价值降低。而由于老破小本身的居住属性比较弱，学票价值占比比较大，所以会影响房价。

如果买老破小，建议：

1. 对口学校的划片范围比较稳定，历史上没有被划出的情况。

2. 周围学校都不差，即使未来真的实行多校划片，也不会太影响学票价值。

3. 地段好一些，周围配套好一些，靠近地铁，比较好出租，未来也好出手。

提问：曾总，首付140万左右，想在徐汇区购买一个学区资格，小朋友今年上幼儿园，有合适推荐么?上海户口，第二套

回答：徐汇适合你的有1、师三实验【九年一贯制】，2、复旦附属徐汇实验【九年一贯制，2019年开始招生】3、西位实验小学【2019年开始招生】4、建襄小学

5、东二小学。

如果你能接受三梯队的话，康健外国语、康宁科技小学。其他的学校，落户年限都需要三年或以上比较稳妥。

提问：曾叔您好，500-600总价，优先三房，其次带点儿学区，可以买什么板块呢？

回答：这个预算三房基本上买不到市一级的一梯队或者二梯队的学区房。

不如建议优先考虑下，把房子的品质和居住属性优先考虑一下，可以在东西两侧外环地铁附近选，优先考虑电梯房，房龄2005年以后。

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