华发销售增长,收入集中四城后续支出承压

焦点研究院 债券信用扫描

债项：珠海华发2021第三期中期票据

出品时间：2021年9月7日

研究员：张子豪

债项概况

信用支撑点

公司实控人为珠海市国资委，公司深耕珠海市场，具有明显区域竞争优势。

公司实际控制人为珠海市国资委，股东背景雄厚。公司以珠海为战略大本营，2020年公司在珠海完成销售288.30亿元，在珠海地区保持较高的市场占有率和品牌知名度。

公司土地储备较充足，城市能级及项目区位较好；存货则集中在二线城市及其周边城市，项目储备质量较好。

近年来公司在深耕珠海的基础上积极向华东、华中和华南等地区扩张。截至2020年底，公司共有38个项目作为土地储备，其中拥有待开发的土地面积304.84万平方米，土地储备主要分布于武汉、湛江及绍兴等二三线城市。公司剩余可售项目主要集中在珠海和武汉等二线城市及周边城市。

近年来公司在深耕珠海的基础上积极对外扩张，合同销售规模持续扩大。

2018-2020年，公司合同销售金额及面积均持续增长，分别年均复合增长60.82%和43.89%。2021年一季度，公司销售金额280.65亿元，销售面积112.00万平方米。

公司资产质量较好，债务结构合理。

截至2020年底，公司受限资产仅占总资产的20.53%，资产受限比例一般，整体资产质量较好；截至2021年3月底，公司全部债务1509.76亿元，其中长期债务占68.63%。

风险关注点

销售收入贡献主要来源于四大城市，过度集中存在一定风险。

2020年，公司珠海全年完成销售288.30亿元，销售占比23.93%；南京全年完成销售182.33亿元，销售占比15.13%；上海全年完成销售127.55亿元，销售占比10.58%；武汉全年完成销售78.33亿元，销售占比6.50%，四城占比合计56.14%，销售集中度较高。

公司面临较大的项目开发建设支出压力。

公司近年来项目开发规模逐年加大，在建项目较多。截至2020年末，在建面积达1776.54万平方米，同比增长29.96%。公司面临较大项目开发建设支出和项目管理压力。

公司所有者权益稳定性较弱，债务负担较重且存在一定的债务集中到期压力。

截至2020年底，少数股东权益占比为66.92%，归属于母公司所有者权益中的其他权益工具和未分配利润分别占29.49%和51.37%，所有者权益结构稳定性较弱。公司资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为80.32%、70.17%和61.80%，公司债务到期时间主要分布在3年以内，面临一定的集中兑付压力。

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