中指院:房贷利率短期仍有一定下降空间

2022年7月7日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2022房地产市场趋势报告会”在北京隆重召开，研究主持单位现场发布了《2022上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望》。

报告显示，2022年上半年，全国已有超180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策，需求端政策不断发力，政策出台频次近500次。热点一二线城市需求较为旺盛，因此政策调控优化较为谨慎；普通二线及三四线城市房地产市场调整压力较大，政策调控频次较高，但市场对调控措施优化的敏感性弱，政策效果不明显。

市场方面，2022年上半年，百城新建住宅与二手住宅价格累计均微幅上涨，涨幅分别为0.15%和0.17%，较2021年同期均大幅收窄。受多地疫情反复、市场活跃度不足等多重因素影响，二季度百城新建住宅与二手住宅价格各月环比涨跌幅均在0.05%以内，房价整体呈现企稳横盘态势。上半年重点100城新建商品住宅成交面积同比下降超四成，三四线城市同比降幅较大。5-6月，政策优化叠加疫情影响逐渐弱化，市场需求边际修复，热点城市房地产市场略有恢复，重点100城成交面积同比降幅持续收窄，5月环比转增，6月环比继续增长。土地方面，受房地产交易市场活跃度不足、企业资金压力大等因素影响，政府供地力度放缓，上半年全国300城住宅用地供求规模均缩量明显，成交楼面价基本平稳，溢价率保持低位。企业方面，上半年9家房企销售额超千亿，国央企仍为拿地主力，房企倾向布局热点二线城市。

展望下半年，报告指出，随着稳经济一揽子政策的加快落地以及国内疫情影响的逐渐减弱，下半年国内经济有望持续复苏。货币政策继续从总量上发力稳定宏观经济大盘，下半年不排除继续非对称降息，房贷利率短期仍有一定下降空间。回顾过去几次地产小周期，通常在调控政策大幅放松一段时间后，市场才会逐步恢复。本轮市场下行过程中，政策在今年二季度改善力度加大，因此传导到市场销售端仍需时间，同时考虑到当前房地产行业的外部环境已发生明显改变，市场恢复过程也将趋缓。从短期政策来看，在市场未明显好转前，各地政策发布频次或将维持高位，供需两端均有改善空间，一线城市以微调为主，二线和三四线城市政策放松力度继续加大。

根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2022年全国房地产市场将呈现“销售规模高位回落，新开工面积明显下降，投资面临调整压力”的特点。

需求端，乐观情形下，预计下半年商品房销售面积同比小幅增长，带动全年销售面积同比降幅在7%左右；中性情形下，下半年商品房销售面积与去年同期基本持平，全年同比降幅或超10%；悲观情形下，下半年全国商品房销售面积同比仍小幅下降，全年商品房销售面积同比降幅或超13%。

供应端，土地明显缩量预计将拖累新开工修复节奏，新开工面积难改下降趋势，悲观情形下，全年新开工面积同比降幅或超20%。下半年竣工逐渐修复进一步带动投资好转，但全年投资仍面临调整压力。悲观情形下，若交易市场修复不及预期，企业资金面压力未得到更好改善，企业投资端或仍面临调整压力。

在另一份报告《2022中国百城建筑新地标研究报告》中，中指院指出，近年来，我国城市群、都市圈顶层设计与发展速度不断加快，已经逐渐成为支撑和带动我国城镇化发展的重要载体。其中，长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝等五大城市群战略地位不断提升，城市建设不断加快，2022年，核心城市群及中心城市仍是新地标样本项目最为集中的区域。2022年五大城市群新地标项目数量占到了样本项目总数的62.2%，较2021年上升了3.4个百分点。从城市级别来看，二线城市新地标样本项目数量占比提升至58%。

建筑规模、建筑高度等外在标识不再是定义地标建筑的少有标准，创意独特、绿色节能、智能健康、安全舒适等正成为新时期地标建筑所追求的多维度目标。调查显示，样本项目平均建筑规模继续回落，超70万平方米的大型项目占比下降。2022年中国百城建筑新地标样本项目平均建筑规模为53.9万平方米，较2021年下降3.8万平方米，超70万平方米的样本项目占比为18.7%，较2021年下降3.1个百分点。

限高政策再升级，超高层建筑占比下降。2022年，79%的样本项目高度在200米以下，200-300米样本项目占比为12%，300米以上样本项目占比为9%，均较上年有所下降。

样本项目平均容积率小幅下降，绿化率保持在高水平。2022年，中国百城建筑新地标样本项目平均容积率为3.4，较2021年下降0.3。样本项目平均绿化率为37.4%，保持在35.0%以上高水平区间，新地标建筑普遍将景观、绿化等作为项目的重要配套设施。样本项目带装修或精装修交付占比为47%，高品质装修成为提升项目品质的重要方式。

对于地标建筑的发展趋势，中指院认为，绿色发展理念成共识，绿色建筑将引领高质量发展。在国家层面，“双碳目标”提出新要求，进一步推动绿色建筑高质量发展。在城市层面，东部发达城市群和中西部核心城市地标建筑存在增量开发空间。在企业层面，ESG发展理念成为企业共识，金融支持建筑业绿色发展。