华宇集团:地产界中的“千里马”

地产小亨 2021-05-19 16:48:12

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在5月20日这个充满爱的日子，华宇集团即将发布全新品牌战略——“我在”。阔别两年，38岁的华宇，将用“我在”这一全新的品牌主张给出“时间de答案”。

原标题：去杠杆时代 “千里马”才是真正“黑马”

来源：财经网

在2020年9月，由全国工商联发布的中国民营企业500强榜单中，华宇集团凭借2019年777.7亿元的营业收入排名房企第89位，高出多家参与评选的知名上市房企。

天下武功无坚不摧，唯快不破。凭借“唯快不破”的四字真谛，小说《小李飞刀》的主人公李寻欢练就了一手好刀法，例无虚发，刀一出，无人能挡。

如今小说中的武功真谛似乎被视为当代成功之道。外卖送餐要30分钟到达，工作要通过无休止的“996”提升运转节奏，而房地产行业则一度将高周转视为经营之道。各行各业，从工作到生活都在被“快”裹挟着。

然而“快”真得好吗？

如果好，外卖行业就不会有送餐员闯红灯、互联网行业就不会有因加班导致的悲剧、房地产行业就不会接连出现严重同质化产品以及各种质量问题。

快或许能成就一时，但终不能长久。而慢下来，则恰恰相反。

在刚刚过去的3月份，渝系房企华宇集团度过了自己的38岁生日。这家与春晚同龄的房企，至今未曾登陆资本市场，但论业绩排名却高过许多上市房企。

要问华宇是如何做到的，其实它只是在别家房企选择“唯快不破”时选择慢下来做“长期主义者”而已。

38年29城与70万业主

在那个房地产行业充满热血和焦虑的时代，规模扩张成为房地产企业解决焦虑的良药，有了规模就可以获得更多融资，降低成本，获得更好资源，进而实现业绩大跨越。然而，随着政策的持续出台，出生率的急剧下降，住宅保有量的愈发饱和，行业的规模天花板已经显现。近年，中国房地产行业整体规模增速呈现放缓趋势。

国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积17.6万亿平方米，较前几年规模略有提升，但增速趋于平缓；商品房销售金额17.4万亿元，增长8.7%。在“房住不炒”方针主基调下，2020年行业先后出台了融资“三道红线”，贷款集中管理制度等调控政策。政策的出台，标志着行业从注重规模与速度的时代转变到注重管理与质量的时代。

而注重管理与质量恰恰正契合“长期主义者”华宇的发展步调。当前，华宇在全国29个城市布局，约占我国城市总量1/11。作为一家有着38年发展历史的房企而言如此慢速的扩张并不多见。

从重庆起家的华宇，直到2006年前后才排名前列次走出重庆，前往临近城市成都及其周边地区开发业务。一晃又十年，华宇才走出西南，向华中和华东等地区布局。

十年又十年。十年间一个婴儿可以长成少年，华宇在每一个十年间究竟做了什么？

其实，从华宇的总产品数量就不难发现。当前华宇为约70万业主提供服务，其中47万来自重庆，当地人介绍华宇常常用“片”来形容，如这一片都是华宇开发的，可见华宇在当地布局之广、根基之深。

之所以这样，是因为华宇认为，做一家有责任感的房企不只是造房子这么简单，还要与城市共生长。

这种深耕的思想也在后续扩张中延续，例如，在成都片区，华宇目前也仅在成都及其周边的绵阳、眉山三地布局，没有去向其它城市，只为把根基打得牢固。企业相信，根基打牢固了，收获硕果累累终是水到渠成。

当然，硕果累累除了离不开用心“耕种”还与选择的“土壤”有关。在布局策略上，华宇始终坚持布局重点二线城市，并根据区域适度向周边扩张。

正是这份坚持，让其可以在全国工商联的相关评选中，力压多家知名上市房企。

自律即自由 “三道红线”零踩中

2020年夏天，“三道红线”制度横空出世，对于房地产行业影响深远。按“踩线”程度不同，房企将分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中，则该房企有息负债将不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。

政策一出，靠高杠杆扩大规模的房企纷纷被迫调整策略，加紧采取各种措施优化公司债务结构。但从各房企公布的较新财报数据来看，跻身“绿档”并不容易。

不过，跻身“绿档”对于从不盲目激进扩张，始终坚持稳扎稳打与城市深耕的华宇而言要容易得多。

据华宇集团公布的2020年中期业绩数据显示，公司剔除预收款后的资产负债率为59.5%；净负债率为77.1%；现金短债比为1.12。实现“三道红线”零踩线，进入“绿档”企业。

但华宇集团所取得的“绿档”成绩，并不仅仅只因为遵守扩张不激进，布局高能级城市这一道防线，还因其一直严格遵守自身制定的另三道确保财务结构稳健的防线。它们分别是资产负债率不高于70%；存贷比不低于30%；净利润率不低于10%。

遵守这四道防线，在房企靠杠杆扩张规模的时代，似乎曾让华宇错过了一些发展壮大的机会，但如果企业缺乏自律，视自的财务“四道防线”为虚设，它就不会以非上市民营房企身份跻身“绿档”名单中。要知道，上市民营房企跻身“绿档”的数量并不多，更何况是非上市房企。

因为财务结构健康华宇不仅可以不受负债增长额度限制，还可以获得较低的融资成本。例如，华宇发行的2021年排名前列期债券利率仅为7%，与往年负债利率持平。据亿翰智库统计数据显示，华宇在2016年-2020年所发行的债券利率常年维持在6.5%-8.5%之间，这在民营房企中实属不易。

“三道红线”下，长期秉持财务自律的华宇正迎来属于“长期主义者”的自由时代。

工科生背景的“产品经理”

当行业告别无序增长，走入产品为王的阶段，好的产品力会是企业立足市场最强有力的名片。

在长期主义战略之下，华宇格外注重企业的长期发展、客户的长期价值以及与城市共生长。因此，华宇在产品打造上始终研究客户的使用体验与客户的使用需求同步，升级自身的产品与配置，为每一个生命阶段的空间需求提供更理想的规划和感性的关怀。

2018市场流行大平层户型，因为大平层户型容积率和建筑密度都较低，在一定程度上具有“别墅式居住体验”，可以做到高溢价。

但华宇没有选择跟随潮流，从排名前列个楼盘开始，其就和重庆中产阶层、成长型家庭紧密相依，几十年来彼此间已经建立了深厚的情感。因此，华宇没有跟随风潮建造大平层，而是依然选择为中产客户群体提供他们更为需要的高得房率产品。

在得房率打造上，华宇经过30多年的实践与积累已经颇有建树。如蝉联重庆悦来区域销冠的招牌户型，能在99平方米房的空间做到三室两卫、双阳台、横厅、U型厨房、总面宽约15.4米；不仅于此，2021年华宇又在一款81平方米产品中，把三室、两卫、双阳台、大横厅、四飘窗、五全景落地玻璃统统装入其中。让人们可以用中档的价位享受到高档住宅才有的户型设计。