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来源：乐清发布

但是在之前胜利塘北仅有“未来社区一个项目”，这个项目整体的去化与中心区以及滨海新区相比，存在较大的认可度差异。这其中固然有胜利塘北本身开发之初不可避免的认可度缺失。

但另一方面，‘滨海未来社区’项目本身也因‘未来社区’概念的加入，其打造方式与当前市场上已被广泛认可的其他项目存在一定差异。

未来社区效果图

正因滨海未来社区项目本身有着打造方面的干扰。因此楼哥也迫切的想知道----在排除其他干扰后，现在建设成果逐渐展露的胜利塘北究竟能不能获得认可？这时候这个108亩项目的出现就尤为重要。

那么我们今天就来仔细地聊一聊胜利塘北108亩这个项目。

先来看看这块地的本身条件如何：

来源：自然资源网上交易 楼哥整理仅供参考

胜利塘北108亩块地了楼哥给他的评价是非常高的

首先就是这块地的体量足够，他的体量达到了约108亩，也就是和现在的缦云差不多大。而且相比缦云这块地虽然有不规则的地方，但是其在长宽比上更接近一个正方形：

足够大的体量以及较为方正的地块，这都是比较适合打造的。

其次这块地的容积率只有1.7，这个容积率相比缦云或者凤栖悦鸣的1.8都要更低一点。容积率存在一定的优势。更重要的是这个容积率的产品，能够参考的对象非常多。并不需要为了追求极致而搞一些特别的设计。

建发城投·缦云效果图过程稿

最后就是这块地还是一块高品质住宅，吃到出让较早（半年前），尚且处于政策窗口期的红利！

高品质住宅在容积率方面的减免，对于购房者而言优势真的真的非常大。其真实的使用率甚至能干到120%左右。特别是在凤栖悦鸣凤栖和鸣等先行项目对这方面政策优势普及之后。这方面的市场认可度就更高了

凤栖悦鸣245户型图

足够大的地块，优秀的基础属性，以及高品质住宅的政策加持。一定程度上你可以把这块地想象成，拥有高品质住宅加持的缦云或者是一个地块更大更周正的凤栖悦鸣。

而这块地本身唯一的缺点可能就是其西侧一边有点不规则。但这点小问题在楼哥看来并不影响大局。

这块地在小的区位上的优势同样也比较明显

比较重要的就是其朝向非常不错

来源百度地图，楼哥制作仅供参考

项目的南侧就是东运河，以及东运河公园。单单是这样就已经把尺度拉开了，南侧几乎没有任何的遮挡

更为好的是，在这样的开阔的基础上，视野还能延伸：

来源百度地图，楼哥制作仅供参考

其南侧正对学校区域，校内建筑普遍低矮。因此，该项目未来的南向视野将极为开阔。

这一点将为其未来的高层户型提供巨大的竞争力。举个例子，你就知道这有多重要了：

缦云299户型图，仅供参考

这是缦云的高层，建筑面积最大的王牌户型，但是可以明显的看到一点，缦云把客厅等动区放在了北侧。这其实和乐清人一贯对户型的要求是有出入的。为什么？

就因为缦云南侧紧邻着其他项目的高层，并不具备景观的加持

来源百度地图，楼哥制作仅供参考

其北侧才是东运河以及公园，北侧和东侧才真正具备景观上的优势。因此，缦云的高层户型设计需要做一些取舍。

而这块地，因为朝向的优势就完全不需要这样取舍的设计。因此未来这个项目的高层南向头排会有非常强的竞争力。甚至大平层的竞争力完全不会弱于一些低密产品。

此外这样的朝向，也让低密项目的价值大大提升。

这个项目南侧没有其他高层的窥视，所以这个项目只要把高层项目分布在北侧，把低密项目安排在南侧，就能让低密项目的釆光，视野，隐私。都最大化！而能完美做到这样的项目，目前在乐清严格来说，其实并不多。

而从现在泄露的过程稿（仅供参考，以官方发布为准）来看。这个项目也确实是这样排布的：

过程稿仅供参考，来源：中国乐清

因此，这个项目在胜利塘北的微观区位上也具备显著的景观优势。

对于高端项目来说，周边是不是有稀缺的景观资源是其营造高端感的重要一环。目前来看这个项目问题不大。

除了项目在地块本身以及项目景观加持方面之外，这个项目未来更令楼哥期待的是价格方面。

来源：自然资源网上交易

这块地成交的出让楼面价约为7773元/m²。远远低于三年前未来社区当时的出让楼面价10528元/m²以及缦云出让楼面价约12000元/m²。

其价格和凤栖悦鸣当时拿地的出让楼面价约7570元/m²大致相当。

大家可以看到凤栖悦鸣的价格确实相比缦云等项目存在优势。而这块地，有着和凤栖悦鸣当时接近的楼面价，其价格方面完全可以期待！

甚至于说其楼面价的优势，未来反映在售价上可能会对滨海未来社区产生巨大的冲击！

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